资金净现值分析
2007年资金需求按月预
现金流出分析
现金流入分析
各产品类型现价及价格预测
开发计划
静态收益分析
营销管理物业财务费用
项目前期、工程招投标、监理费用表
项目规划设计费
前期审批及政府规费表
室外配套景观费用
主体建安工程费
土地成本
成本汇总
规划指标(分宗地)
规划指标汇总
1、室外市政道路工程费
2、室外景观工程费
序号
时间
税前收入
车位销售比例
商铺销售比例
现金流入分析
2008年
管理费用
2009年
合计
2007年
现金流出
现金流入
销售面积
销售个数
建筑面积
小计
小计
费用名称
估算造价指标
估算成本
折合销售面积
指标来源、说明
（万元）
宗地测量费
放样、定位等费用
（M2）
交费标准
办证费用
建筑
面积
估算
造价指标
估算
成本
建筑面积
元/M2
设
计
费
主体
设计费
景观
设计费
方案费、初步设计费、施工图费
标识设计费、
配套
设计费
市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）
供水设计费
燃气设计费
电力设计费
人防设计费
弱电智能化设计费
设计
咨询费
设计方案评审费、图审费等技术咨询费
其他相
关费用
晒图费等
项目规划设计费用表
主体建安监理费
主体质量检测（监督）费
基数
（M2）
元/M2
工程建设
前期费
障碍物拆除费用、土方平整费用
线路移位费用、通水、通电、通路相关费用
临时设施、临时围墙工程等相关承包费用
招标管理费用、质检费等政府性费用
建设工程勘察费用
规划
审批费
地形
测量费
定位放线
地形标高测量
施工
建造费用
总成本
土地成本
总收益
总资金投入
营业税后利润
所得税后利润
项目整体收益静态分析
所得税计25%
分项名称
数值
指标来源及说明
项目前期审批及政府规费
土地总成本
2010年
2011年
总建筑面积
建筑物占地面积
总占地面积
建筑用地面积
建筑密度
绿地率
计容积率面积
容积率
不计容积率建筑面积
围墙长度
产品构成
占地面积
容积率
建筑面积
可售面积
产品比例
平均每户面积
单元数
户数
小计
公共配套建筑
车位数
停车
小高层公寓（11层）
高层公寓（18层）
高层公寓（21层）
18层酒店式公寓
21层写字楼
裙房商业
物管用房
公厕
人防地下车位
非人防地下车位
可售个数
成本项目
单位
工作量
单价（元）
合价（万元）
单方造价
工程量及单价说明
写字楼建安工程费
单方造价以写字楼面积为基数
㎡
◆
㎡
室内精装修
单方造价以公寓楼面积为基数
单方造价以酒店面积为基数
商业建安工程费
单方造价以商业面积为基数
总合计
住宅建安工程费
建安工程费
产品提升
集中供热
智能化
酒店式公寓建安工程费
新风系统
建安工程费
21层写字楼
裙房商业
地下车位建安工程费
建安工程费
人防地下车位
非人防地下车位
单方造价以地下车位面积为基数
公共厕所建安工程费
1层公厕
万
万
室外配套\景观施工成本
开工
（第二期)11层和21层住宅
（第一期）18层住宅
开始
完成
正负零
开盘
交付
单体竣工
景观绿化
上半年
下半年
一期销售比例
二期销售比例
三期销售比例
四期销售比例
一期住宅收入
二期住宅收入
三期酒店式公寓收入
四期写字楼收入
商铺销售收入
地下车位销售收入
营业税及附加(6%)
平均折扣99折
(第三期)18层酒店公寓
(第四期)21层写字楼
产品策划
规划设计及报批
施工图设计及报审
施工招投标
统一产品策划
同一期
同三期
面积(平方米)
工作内容
二期住宅
一期住宅建安成本
三期酒店式建安成本
二期住宅建安成本
四期写字楼建安成本
一期住宅
费用分摊比例:
三期酒店公寓
四期写字楼
按建筑面积
按土地面积
项目规划\设计费
按面积分摊,分两次规划设计
项目总工期(月)
商业用房建安成本
地下车位建安成本
公厕建安成本
一期住宅成本分摊
二期住宅建安成本分摊
备注
分两期交款
营销费用
2012年
2013年
三期酒店公寓成本分摊
费用分摊比例
一期商业
二期商业
三期商业
四期商业
按建筑面积分摊
按个数分摊
一期车位
二期车位
三期车位
四期车位
营销费用分摊比例
物业管理费用
管理费用分摊比例
四期写字楼成本分摊
前期工程\招投标\监理费
小计
（M2）
元/M2
道路占用地面积20%
3、室外水电管线工程费
4、电话管线工程
5、有线电视工程
住宅面积为基数
住宅面积为基数
公建面积为基数
占地面积为基数
说明：资金收入以半年为节点，统一计算到２００７上半年．
室外景观＼配套费
前期审批及政府规费
销售\管理\物业管理\财务费用
地上建筑面积
地下建筑面积
可售面积
（M2）
（建筑面积，
元/M2）
单方成本
（元/M2）
土地出让金
土地出让金
前期补偿费用
土地补偿费
土地契税
3%契约
前期规划审批费用
市政配套费用
土地过户费
开发服务费
土地证书费
环境评估费
按收费标准计
1万
2万
质量监督费
节能押金
2万
定额编制管理费
建安造价0.13%
消防配套费
结建人防押金
人防工程投资10%
散装水泥保证金
劳保统筹费
建安造价3.55%
小计
宗地复核确权测量
1万
住宅测绘（预、竣工）
住宅区建筑面积
综合测绘（预、竣工）
综合用地建筑面积
住宅消防设施检测
综合消防设施检测
住宅产权初始登记费
综合产权初始登记费
按单位,户均300平方米
交通设施及环境检测等
总计
分产品主体建安工程费
营销推广费用
营业税后收入2%
项目公司管理费用
前期物业管理费用
财务费用
小计
营业税后成本收益率
营业税后资金收益率
所得税后成本收益率
所的税后资金收益率
一期价格
二期价格
三期酒店公寓价格
四期写字楼价格
车位价格
现金流出分析
静现金流分析
内部收益率
2008年
2009年
2010年
2011年
上半年
下半年
产品类型
高层住宅(元/平方米)
酒店公寓(元/平方米)
写字楼(元/平方米)
各产品现价及价格预测
地下车位(万元/个)
样板房设计费
－－
净现金流
累计净现金流
折现率
折现现金流
每期投资额的
总现金流入
销售收入现金流入
贷款资金流入
贷款返还
工程总成本现金流出
总现金流出合计
2007年资金需求预测
资金需求合计
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
可售面积合计
项目前期工程、招投标、监理费用表
景观占用地面积55%
小计
宗地一
18层酒店式公寓
商业
会所
物业管理用房
宗地二
11层小高层
18层高层
21层高层
公建
会所
地上建筑面积
人防车位
非人防车位
地下建筑面积
21层写字楼
住宅
幼儿园
公厕
宗地
分项
面积(平方米)
个数(个)
总占地
建筑用地
总建筑面积
容积率
绿化率
建筑密度
公共部位精装
会所建安工程费
会所
幼儿园建安工程费
幼儿园
6、住宅安全监控
7、写字楼安全监控
8、酒店式公寓安全监控
建筑面积为基数
9、管道煤气工程
10、集中供热(写字楼\酒店公寓)
11、集中供热(住宅)
按户,户均130平方米
平整1.2米深的土方
酒店式公寓
写字楼
宗地三
开发周期4.5年,每年400万
小计
小计
以亩计
一层商业用房(元/平方米)
二层商业用房(元/平方米)
一层商铺价格
二层商铺价格
销售面积
可能的贷款资金流入
可能的贷款返还流出
会所建安成本
幼儿园建安成本
平均可售主体成本(不含地下室成本)
平均销价
市政配套费先交.其他按面积按交款程序交.
楼面价格
土地价格
总收入
营业税后利润
可售楼面价
资金投入比
单方可售土地外成本
单方营业税后销售单价
总成本
总资金投入
所得税后利润
单方可售综合成本
可售营业税后单方利润
营业税后投资收益率
营业税后资金收益率
分项
主体建安工程费
项目规划设计费
成本汇总
总额(万)
单方可售(元/平方米)
项目前期、工程招投标、监理费用
合计
z
土地100%,建安25%,年利率12%
(总成本含地下成本)
计1年半利息,年利0.12
累计资金需求
一期投资额的45%
二期投资额45%
三期投资额45%
四期投资额45%
累计贷款额
可能产生的银行贷款
累计银行贷款
总累计现金流
财务费用
规划指标单位:平方米
项目规划指标
项目开发计划
20445.54
22197.37
5503.19
15580.35
21483.03
26274.48
14852.38
5503.79
784.97
1547.09
1367.09
698.96
303.51
136541.74
8621.15
35691.47
50748.23
44181.55
32446.65
15309.86
10710.52
7489.51
.00
.00
.00
205198.93
-20445.54
-22197.37
3117.96
20111.12
29265.20
17907.08
17594.27
9806.07
9925.55
5942.42
-1367.09
-698.96
-303.51
68657.19
-20445.54
-42642.91
-39524.95
-19413.84
9851.36
27758.44
45352.71
55158.78
65084.33
71026.75
69659.66
68960.70
68657.19
.00
.00
23523.50
23523.50
10096.81
4299.84
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.45
.00
.00
23523.50
47047.00
57143.81
61443.65
61443.65
61443.65
61443.65
61443.65
61443.65
61443.65
61444.10
-20445.54
-42642.91
-16001.46
4109.66
19948.17
32058.28
45352.71
55158.78
65084.33
71026.75
69659.66
68960.70
68657.64
1.04
1.00
.96
1.04
.92
.88
.85
.81
.78
.75
.72
.69
.66
.63
.61
-20445.54
-21292.44
2868.92
17750.40
24776.91
14542.68
13706.13
7327.61
7114.53
4085.81
-901.65
-442.20
-184.19
48906.98
1.25
1.00
.80
1.25
.64
.51
.41
.33
.26
.21
.17
.13
.11
.09
.07
-20445.54
-17757.90
1995.49
10296.89
11987.02
5867.79
4612.23
2056.48
1665.23
797.58
-146.79
-60.04
-20.86
847.60
1.26
1.00
.79
1.26
.63
.50
.40
.31
.25
.20
.16
.12
.10
.08
.06
-20445.54
-17616.96
1963.94
10053.67
11610.99
5638.61
4396.91
1944.92
1562.39
742.38
-135.55
-55.00
-18.95
-358.18
.51
1.00
2.00
8000.00
1500.00
4452.00
3952.00
500.00
18825.43
前期审批及政府规费
1747.33
3.00
1747.33
1747.33
301.33
6.00
301.33
301.33
301.33
301.33
301.33
项目规划\设计费
280.50
3.00
280.50
280.50
140.25
6.00
140.25
140.25
140.25
140.25
140.25
前期工程\招投标\监理费
106.54
3.00
106.54
106.54
53.27
6.00
53.27
53.27
53.27
53.27
53.27
营销费用
40.00
21.00
21.00
35.00
20.00
20.00
20.00
28.00
管理费用
30.00
3.00
30.00
30.00
33.00
6.00
33.00
33.00
33.00
33.00
33.00
178.21
8.00
178.21
178.21
178.21
178.21
178.21
178.21
178.21
8000.00
3664.38
6834.59
2363.59
19552.49
741.06
726.06
726.06
726.06
734.06
8000.00
11664.38
18498.97
20862.56
40415.05
41156.11
41882.18
42608.24
43334.31
44068.37
1425.66
18825.00
.06
9372.00
.06
.50
250.00
.06
13952.40
.40
2000.00
18825.03
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
32777.43
5242.00
1808.00
1079.00
1079.36
.00
75.00
75.00
50.00
39.00
.00
.00
.00
.00
.00
9447.36
841.51
2.00
841.51
257.51
2.00
257.51
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
2198.05
319.63
319.63
97.81
2.00
97.81
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
834.88
.00
.00
.15
.30
.30
.20
.00
.00
.00
.05
.00
.00
.00
.00
1.00
.00
2.00
.00
2.00
3485.67
2.00
6971.34
2.00
6971.34
2.00
4647.56
2.00
.00
2.00
.00
2.00
.00
2.00
1161.89
2.00
.00
.00
.00
.00
23237.82
.00
.00
.00
.10
.35
.35
.15
.05
1.00
.00
.00
.00
2323.78
2.00
8133.24
2.00
8133.24
2.00
3485.67
2.00
.00
2.00
.00
2.00
.00
2.00
1161.89
2.00
.00
2.00
.00
2.00
.00
2.00
23237.81
.00
.00
.00
.00
.10
.35
.35
.15
.00
.00
.00
.05
.00
.00
1.00
.00
.00
.00
.00
1397.91
4892.70
4892.70
2096.87
.00
.00
.00
698.96
.00
.00
13979.14
.00
.00
.00
.00
.00
.25
.35
.35
.00
.00
.00
.00
.05
.00
1.00
.00
.00
.00
.00
.00
1517.54
2124.55
2124.55
.00
.00
.00
.00
303.51
.00
6070.14
.00
.00
.00
531.72
531.72
1130.22
244.58
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
2438.24
.00
.00
.00
3110.02
3110.02
2670.90
1136.55
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
10027.50
.00
.00
.00
.00
10.00
.00
9.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
19.00
180.00
180.00
150.00
260.00
105.00
875.00
150.00
150.00
300.00
.00
.00
.00
.00
.00
1973.72
1973.72
847.17
360.78
.00
.00
.00
.00
.00
5155.39
.00
.05
.05
.20
.20
.15
.15
.05
.05
.05
.05
.00
.00
.00
.00
205.20
205.20
820.80
820.80
615.60
615.60
205.20
205.20
205.20
205.20
.00
.00
.00
4103.98
.05
.11
.11
.11
.11
.11
.10
.10
.10
.10
.00
.00
.00
.00
1.00
90.00
198.00
198.00
198.00
198.00
198.00
180.00
180.00
180.00
180.00
.00
.00
.00
.00
1800.00
.00
.00
.00
10.00
10.00
10.00
10.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
40.00
20445.54
22197.37
5503.19
15580.35
21483.03
26274.48
14852.38
5503.79
784.97
1547.09
1367.09
698.96
303.51
.00
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18层酒店式公寓
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作者:
按一梯四户考虑
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