把房产比作一个家庭的财富支柱，这句话一点也没错。经过20年以来的高速增长，我们的房产市值已经逼近了300万亿元，居民6成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产直接影响。 举个例子，上海的经济总量大概是2.5万亿，住宅套数大概在1000万套，面积10亿平方米不到。 假设平均价格在5万左右，市价就达到了50万亿，如果按5个点贷款利率算，利息高达2.5万亿，和GDP都差不多了多少。 这是很简单的道理：房价越高的城市，房子越珍贵，这是一个家庭一辈子为之奋斗的最重要财产，哪怕是三线以下小城市，最近几年房价水涨船高， 对绝大部分父母而言，辛苦操劳一生，把名下的房子过户给子女，显得尤为重要。 不过，假如你还没有做出过户的决定，现在离年底只剩不到半个月的时间，从2020年起，房产过户给子女，务必要慎重。 调控的“新禁令”越来越多。中原地产分析师张大伟指出，1-10月份，各地出台的调控政策高达482次，相比2018年同期上涨超过20%，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。 频率增多的同时，限购、限贷、限售、限商、限价各类措施也丰富了起来。 单以大家最关注的“限购”来说，目前杭州市区本地家庭限购2套，单身限购1套；外籍3年内连续缴纳2年社保或个税限购1套。暂停企业购房。 在宁波，不能提供在本市连续缴纳2年个税或社保的，暂停在限购区购买住房。 在南京，本地家庭限购2套，单身限购1套；外籍3年内连续缴纳2年社保或个税限购1套。暂停企业购房。 还有西安，外地户口买房，需要名下没有房产，还要提供5年以上的个税或社保。 成都、苏州，包括关注度最高的京沪广深，一个比一个严格。 这些规定对父母过户房产有何影响？假如你的孩子年龄尚小，或正在高中或大学就读，你根本不知道他未来会去哪里买房，人往高处走，孩子以后想去大城市闯荡，恰巧这些城市都有限购或限贷的“禁令”，子女名下有房不能满足首套条件，或者首付额度较高，都是有可能出现的。 值得留意的是，2018、2019连续两年调控次数突破历史新高，明年的热点城市，继续收紧购房政策是很有可能的。 这样的情况下，父母好心好意把房产过户给子女，反而会影响到未来的置业方向，某种程度上甚至是“好心办坏事”。 此外，有业内人士指出：“新禁令”下，房产过户给子女，还有3个弊端。 第一，过户之后，父母不能随意处置房产。这一点很重要，不少父母的想法很简单：房子是我买的，就算过户给孩子，处置权还是在我，啥时候想卖房，想转让，都得听自己的。 这样的想法大错特错，按照正常程序，孩子名下房子只有在孩子年满18周岁后，经其同意才能被出售。 如上文所说，假设要在大城市买房，或者家里有急事用钱，手上这套需要卖掉变现，此时必须要经过孩子同意才行，如果孩子未满18岁，还要有公证、签保证书等程序才行。 还有一点，虽然孩子“不孝顺”的可能性非常低，但因为赡养父母造成的争议和纠纷也不少，过户之后，家长是无权再收回房屋的，这一点也是在房产过户前需要慎重考虑的因素。 第二，牵涉到财产分割问题。根据民政部发布的2018年《社会服务发展统计公报》，结婚率已经连续六年下跌，离婚率则是连续15年上涨，2017年已经升至3.2‰。 夫妻双方感情破裂离婚，早已不是什么新鲜事，在给子女过户房产前，这一因素也要考虑进去。 登记在孩子名下的房产是不可被分割的，即使是夫妻双方共同出资购买也不行。因为从法律角度来说，该房产属于子女，只是由获得孩子抚养权的监护人代为管理。 第三，过户方式不当，会影响未来房产的交易。很多父母把房产留给子女，都会采用赠与和继承这样的办法。 以房产赠与为例，不需要缴个税，需要交纳3%的契税，还有总价0.05的印花税，以及数额很小的公证费就行了。 虽然看起来费用很低，但是，假如你的孩子以后要转卖这套房产，而且房子不是“产权满5年，家庭唯一”的住房，就会缴纳20%的个人所得税。 别小看个人所得税，根据规定，赠与或继承房屋再次出售的，要按（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20%计算应交税额。 关键就在于这个“再次转让的收入”，因为子女接受赠与时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，20%的税率，动辄就是几万乃至十几万的费用。 尤其是最近几年，在限购、限贷等“新禁令”的影响下，很多热点城市的房价出现了倒挂，二手房价格居高不下，如果你的房子过户子女的方式不当，未来孩子们要转卖房产，会被收取高额的个人所得税。 在最后，笔者要强调一点，要不要给子女过户房产，每个城市、每个家庭的情况都不尽相同，重要的是“适合自己”，假如你正准备在明年房产过户给儿女，把以上这些弊端考虑周全后，再做决定不迟。 |
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