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十二图解《九民》： 浓缩九民纪要4万字的12张思维导图
起草九民纪要最高院法官详解纪要核心内容 以案溯《九民》： 解读九民纪要背后的案例故事 律师读《九民》： 团队律师关于九民纪要深度解读的原创文章 一、“区分原则”下未办理登记的 不动产抵押合同的效力 《九民纪要》第四部分首先鲜明指出了：“要根据区分原则，准确认定担保合同效力”的裁判精神，沿此思路，最高院确立了未办理登记的不动产抵押合同的效力规则。 60.【未办理登记的不动产抵押合同的效力】不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。 《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条确立了物权变动的原因行为与物权变动的区分原则，明确区分了合同效力（物权变动原因）与物权效力（物权变动结果）。《物权法》第15条纠正了《担保法》第41条将抵押合同的效力与抵押权的设立混为一谈的做法，对于确定仅签订抵押合同但未办理登记时双方的权利义务关系具有至关重要的意义。签订不动产抵押合同但未办理抵押登记时，抵押人承担的是违约责任还是保证责任，其区别在于如何认定抵押合同与主合同的关系。在《九民纪要》出台前，关于此问题的主要观点有：（1）“违约责任说”：从抵押合同本身出发，认为抵押人未履行抵押合同项下的办理抵押登记义务，本身就是抵押合同本身项下的违约行为，应承担相应的违约责任，包括继续办理抵押登记以及承担不能办理抵押登记情况下的损害赔偿责任。（2）“担保责任说”：该观点从抵押合同与主合同关系的角度，认为抵押合同是主合同的从合同，当事人签订抵押合同的目的就在于为主债务的履行设定担保，因此，抵押人应承担担保责任。只不过，鉴于抵押权并未设立，此种担保责任并非抵押责任，债权人不享有优先受偿权。此种责任亦非保证责任，因为保证合同，保证人应以自己的全部责任财产为主债务承担担保责任，而抵押合同责任中，抵押人仅以抵押财产的价值为限承担担保责任，类似于有限保证，本质上属于非典型担保的一种。针对以上两种观点，最高人民法院民二庭在第7次法官会议纪要中既已经提出：违约责任说与非典型担保说异曲同工，即抵押人均须以抵押物的价值为限承担违约责任。但非典型担保说不仅于法无据，理论上也过于迂回曲折，法官解释色彩过浓，不如违约责任说简洁明快，且既有合同依据又有法理依据，故《九民纪要》对此问题采违约责任说。北京金桥国盛投资有限公司与长城（宁夏）资产经营有限公司、北京金汇联合投资有限公司企业借贷纠纷本院认为：长城宁夏公司在既未如约将涉案股权为金桥公司依法设立质权又未如约转让涉案股权的情况下，其行为构成违约，金桥公司有权依照借款合同中质押法律关系的约定追究长城宁夏公司的违约责任。对于长城宁夏公司承担责任的具体形式，虽然因长城宁夏公司的原因导致股权质押未有效设立，但是并不影响《借款合同》中有关质押担保条款的效力。因此，在质押担保条款有效的前提下，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，长城宁夏公司应当承担未能履行设立股权质押义务的违约责任。对于违约责任的具体形式，鉴于长城宁夏公司的违约行为导致其不当逃避了质押担保责任，致使金桥公司丧失在涉案股权及法定孳息范围内的质押权利，亦失去了收回涉案借款的物权保障，因此，长城宁夏公司因违约而逃避的责任以及金桥公司丧失的权益即应视为金桥公司的损失。二、“房地一体”规则下的 房地分别抵押问题 我国法律规定了“房随地走、地随房走”的双向统一原则，由于房屋所有权和土地使用权价值的可分性，以及房屋所有权和土地使用权抵押登记的割裂，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象，对此《九民纪要》在《物权法》182条的基础上，将相关规则进一步明确为： 61.【房地分别抵押】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。 法条链接： 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 房地分别抵押时，单个抵押权的效力取决于对《物权法》第182条的理解：若认为房地一体抵押系法律的效力型强制性规定，违之，则分别进行的房地抵押均不能有效设立。相反观点则认为：法律关于土地使用权与建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，在理解该原则时，应当关注转让的一体和最终权利归属上的一体，即只要在实现权利转移时和处置抵押物时能够保持权益归属上的一体，则可以妥当地解决上述权利冲突。此次《九民纪要》明确房地分别抵押效力及于整体，显然包含着对单个抵押权效力的肯定。（1）“分别受偿说”：在九民纪要颁布前，实践中有采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理此问题的主张。由于当事人在两个抵押合同中都分别约定以建设用地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，不仅在评估作价时分别作价，而且在登记时亦是分别登记，充分表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，因此可以认为两个抵押皆为有效（分别有效）。但基于“房地一体”的处理原则，在实现抵押权时，应当对建筑物和范围内的土地使用权分别评估一并处分，拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权。（2）“共同抵押说”：从法律解释的角度，《物权法》第182条2款规定的“视为一并抵押”只能解释为共同抵押，简而言之，尽管当事人即便有分别抵押的意思，也会因为存在法律拟制而不发生效力，故两个抵押权应视为一物二押，其效力均及于建筑物及土地使用权，此时就应当适用《担保法》第54条和《物权法》第199条的规定，按照分别登记的先后顺序确定受偿顺位，顺序相同的，则按照债权比例受偿。此即为此次《九民纪要》所确立的裁判规则。中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷本院认为：物权法第一百八十二条的规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。另外，从市场交易的风险防范角度来看，物权法已经确立了房地应一并抵押的原则，并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押，参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时，对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行负担。 你在看吗 ↘↘↘
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