老周聊物业—23.聊一聊发电机的日常管理、维护和检查

前言：

有朋友留言“能否写一篇发电机检查、维保方面的短文”，老周当时回复“后期会写一个这方面文章”。

本来，老周已计划暂停工程设备方面的话题，聊聊物业管理中其他方面，如：品质管理、客服、安保等，但老周时时想到还有一个承诺没有完成，总是不太好。所以，今天改变计划，把发电机这个话题完成。

---

正文：

做物业管理的朋友大多都清楚，建筑物（特别是住宅小区、写字楼及商业综合体等重要建筑）一般都配置有应急发电机。应急发电机主要是作为应急电源、事故电源使用的，在市政电网无法提供两路独立电源时，通常在重要建筑物中设计柴油发电机组作为备用电源，在市政停电的情况下仅供电梯、消防系统设备（含：消防水泵、消防风机）、公共区域应急照明等设备使用的应急电源。

应急发电机组作为应急电源，应具备自动启动的功能（平常，发电机启动开关、配电柜、相应的联络柜上面的转换开关都应处于自动状态），在市政停电后5-7S内自动启动、自动合闸并向应急负载供电。

当然，国内有些省份（如：江苏省）能够保证市政电网提供两路独立电源，故建筑物内一般不设计、不配置应急发电机。

一、发电机的日常管理和保养

1、老周对发电机的大印象

发电机作为应急电源的供应设备，在物业设备管理中属于Ⅰ级设备，非常重要。但从设备管理角度而言，发电机和中央空调制冷主机一样、其本身配置的自动保护系统非常完善，发电机组在运行过程中，如出现油压过低、水温过高、油温过高、电压异常等都会发出报警信号、并紧急停机。

因此，在老周看来，发电机和中央空调制冷主机都属于“傻瓜机”，只要设备本身质量合格、设备调试合格，后期在管理中做好简单维护工作即可，一般不会出现问题。

但重点在于“设备质量”。老周很多年前就吃过大亏，所管理项目配置的是进口“康明斯”发电机组，设备验收、日常保养、例行试运行等都没有问题；结果一次碰到市政停电、发电机（带负荷运行）前30分钟运行正常，后面就趴窝、不动了，项目工程、公司专业工程师都出动也修不好，后经康明斯香港总部维修人员修理才正常供电（停电大半天、业主意见非常大！），后听该工程师说，这台“康明斯”属于翻新机、而且是翻新质量不太好的！同时期，我同事另一个楼盘，配置的是国产老式发电机，个头巨大、噪音巨大、启动操作非常复杂，但就是运行良好！

所以，老周在这特别提醒！对发电机进行承接查验前，必须要带负荷（30%以上负荷）运作1-2个小时后，在进行验收，确保设备质量没有问题！

2、关于发电机的日常保养

大部分物业公司的《设备管理手册》中都会规定发电机实施三级保养（即：月、季度、年度），但其实这三级保养的内容差异性不大（毕竟，发电机使用频率较低、物业工程人员技术水平有限，能保养的项目比较少）。而且，老周前面说了“发电机是傻瓜机”，在老周看来，发电机日常保养注意以下几点足够了：

• 物业工程部在验收、接管发电机后，建议做一次全面的保养。即在对发电机房及发电机、配电柜进行彻底清洁除尘后，对发电机的机油、冷却水、滤清器（柴油、机油、空气）进行更换，加满柴油等。后期，就只需进行日常清洁、检查、维护即可。
• 日常维护，主要是关注发动机启动电瓶。检查电瓶连接线的接触情况、是否被电解液腐蚀，电瓶电解液的液位（液面最好在栅片上端面的10～15mm）、比重情况（在25℃下1.27～1.29），电池电压情况，电瓶浮充电装置是否工作正常，电池启动的瞬间压降的数值是否正常等；对于电池效能达不到标准的，尽快更换！
• 其他方面，就是检查机组是否有渗油、渗水情况，检查各链接螺丝紧固情况，自带发电机皮带张紧度、磨损情况等，检查排气系统的管道连接件是否牢固，密封胶有无老化、漏气现象。
• 另外，就是要注意发电机的辅助设备是否连接正常，老周在一次冬季检查北方项目的发电机时，该发电机不能正常启动，后来发现是发电机的机油加热器没有接电源......
• 最后，如果项目物业预算情况许可的情况下，每年请发电机厂家进行一次全面检查、测试、调校就可以了。

3、关于发电机的例行试运行

老周见过很多公司《设备管理手册》中规定“每月发电机手动启动、空载运行不少于20分钟（有的甚至规定不少于30分钟）”。在这里，老周很负责任的告诉各位朋友，这样规定是错误的！发电机空载运行时间超过15分钟对发电机的损害较大！而且，现在很多发电机是合资品牌或国产品牌，质量没有进口发电机质量好，空载运行时间长，会加剧机身渗油情况。规范的做法：

• 发电机每月手动试运行次数1-2次，具体视物业项目情况，发电机本身情况而定。
• 发电机每次空载运行时间不超过10分钟，以3-5分钟为宜；一般3分钟热机、5分钟左右转速升到额定转速、电压、频率稳定即可关机。
• 每年至少一次带负荷（至少带载30%以上）运行1个小时左右，这个可以结合供配电系统停电保养时进行。
• 每年进行一次模拟市电断电、发电机自动启动，及电网来电后发电机15S左右自动停机的全过程测试，确保机组能够随时正常自动投入使用。

二、发电机保养工作的品控检查

关于对发电机的品控检查，老周就通俗的讲讲个人的一般做法，供大家参考：

1、首先，老周进入发电机房，会先看看发电机房、发电机、配电柜、油箱间的清洁状况；油箱下方是否有吸油沙、油箱是否有液位标识、防爆灯和开关位置是否正常等。

2、再看看发电机房配置的工具、设备、标识等是否齐全，如：责任人牌、上墙制度、“禁止吸烟”、噪音治理合格证、电瓶配套工具（比重计、放电叉）、耳塞等。

3、检查启动电瓶。重点是电瓶接线耳接线是否牢固、是否有腐蚀情况，电瓶表面是否电解液的喷迹，电瓶电解液位置、电解液的比重情况（免维护电池不须检查），电瓶电压情况等。

4、检查机油高度是否在油尺有效刻度范围内，油质情况（油质应清洁、无杂质、无变色）。

5、要求值班员启动发电机，检查其是否会发电机的操作，启动前是否进行各项检查，检查是否规范；停机后，询问值班员特殊情况下如果紧急停机，紧急停机有几种方式，了解其对发电机的掌握情况。

6、发电机运行状况的检查：发电机应一次性启动成功，发电机运行无异常声音、异常震动，发动机转速稳定，发电机输出电压、频率符合标准要求；特别需要注意，在以往检查中，老周发现多台发电机的转速/供电频率不在合格范围内（标准：50HZ，正常的波动范围应该不超过5%，即发电机频率应在50±0.5内）。

7、检查发电机保养、运行记录。主要：发电机保养记录和发电机运行记录时间是否一致；检查发电机运行记录中的“累计运行时间”是否真实、是否与发电机运行记录相一致；发电机运行记录中的“电瓶瞬间电压降、运行水温、转速等”是否填写正确；是否有年度发电机带负荷运行的记录，是否有模拟市政停电的测试记录等。

以上，就是老周对发电机管理、日常养护，及在品质检查中的一点点心得和经验，供大家参考，如有论述错误和偏颇的，请各位专家及时指正！

最后，老周给大家分享一个发电机运行记录的表格，供大家参考！