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土地增值税缴纳和清算中的涉税风险点10

 碧海云天是我家 2019-12-26

房地产企业“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税。多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本,没有按照开发项目正确分摊,从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税,后开发的项目多缴纳土地增值税,没有按照土地增值税的那是义务时间缴纳税款。未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理,从而少缴纳土地增值税;同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本,从而多缴纳土地增值税。土地增值税清算时,没有将平常会计核算计入“房地产开发成本--开发局间接费用--利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除,从而少缴纳土地增值税。扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”,导致房地产企业少缴纳土地增值税。房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本,从而导致少缴纳土地增值税。营改增税收政策谢姐运用中,使用税收政策不准确,从而导致少缴纳土地增值税。

成本扣除项目中的漏税风险点:

成本扣除是计算房地产企业缴纳多少土地增值税的关键因素,对成本扣除的正确把握设计到房地产企业是否漏税,是否足额或延期缴纳土地增值税的重要判断因素。

成本扣除项目中的漏税风险点:运用营改增追收政策不准确,从而导致少缴纳土地增值税。

1、相关税收法律依据分析

《财政部 国家说无总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)文件第三条第二款规定如下:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

国家税务总局公告2016年第70号第三条规定如下:

(1)首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;

(2)营改增后,城建税、教育费附加的扣除:凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

根据以上营改增的税收政策规定,应注意以下几个成本扣除问题:

第一,针对营改增后开发的项目在土地增值税清算时,允许扣除的“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;

第二,如果房地产开发项目是老项目,且选择简易计税方法依照5%计算增值税的情况下,则各类开发成本中含有的增值税进项税额,不允许在增值税销项税额中抵扣,没有享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额必须在土地增值税清算中进行扣除;

第三,如果房地产开发项目是营改增后开发的新项目,且选择一般计税方法依照11%(2016年5月1日之后至2018年4月31日)、10%(2018年5月1日之后至2019年3月31日)、9%(2019年4月1日之后)计算增值税的情况下,则各类开发成本中含有的增值税进项税额,允许在增值税销项税额中抵扣,享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额不可以在土地增值税清算中进行扣除;

第四,营改增后发生的城建税、教育费附加的扣除:凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

2、房地产企业运用营改增税收政策不准确而存在的漏税风险

通过以上税收法律政策分析发现,有的房地产企业在计算土地增值税扣除的新老项目,存在的多扣除成本少缴纳土地增值税的税收风险如下:

第一,营改增后开发的新项目,或选择一般计税计征增值税的老项目,在计算土地增值税时,将缴纳的增值税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除;

第二,营改增后开发的新项目,或选择一般计税计征增值税的老项目,将在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额在土地增值税清算时,进行了扣除;

第三,营改增后,凡不能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加,进行了据实扣除,没有按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

以上三种行为导致土地增值税清算时,多扣除了成本,从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。

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