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业主认为业主委员会决定违法可行使撤销权

 阿福根 2019-12-26

物业管理相关

案例分析

案情简介

原告:某小区数名业主

被告:小区业主委员会

案由:业主撤销权纠纷

案情摘要:十六位小区业主认为选举物业服务公司的程序以及A物业公司的得票率违法,要求法院撤销业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。
案情回顾

成都市锦江区某小区,在全体业主投票选聘小区物业服务企业时,根据小区选聘物业服务企业工作小组发布的通告,表明A物业公司得票数和得票面积数已过半。之后,小区业主委员会和小区业主大会联合发布已与A物业公司签订了《物业服务合同》的公告。

认为选举物业服务公司的程序以及A物业公司的得票率违法,侵害了其合法权益,遂将业主委员会告上法庭,要求法院撤销业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。

该小区十六名业主观点

A物业公司的得票数和得票面积数已过半,选聘程序符合法律规定,应为有效,请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告业委会辩称

法院经审理后查明:A物业公司得票户数为1192票,占小区总户数2219户的53.72%,原被告均认可。但是,关于小区建筑物总面积的计算,被告主张按照《成都市人民政府关于贯彻实施<成都市物业管理条例>的通知》的第四条第(四)的规定,地下停车位在业主大会中不计投票权。
法院判决依据:法院认为,《通知》中规定车位不计投票权,应当理解有车位的业主不重复投票,但并未否定车位应计入小区建筑物总面积。而根据法律的规定,车位应属于专有部分,应当计入建筑物总面积。由于车位面积计入建筑物总面积,A物业公司的得票面积并未过半。
法院判决结果:因此,被告业主委员会选聘物业服务企业的决定不符合法律规定,法院判决撤销被告业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。
律师说法

一)停车场的车位是否计入投票权 

根据住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条的规定,业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条,车位属于建筑区划内的特定空间,只要符合(1)构造上的独立性,能够明确区分;(2)利用上的独立性,可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体;这三个条件,应认为车位属于业主的专有部分。
(二)业主认为业主委员会作出侵害其合法权益的决定时,可请求撤销
《物权法》第七十八条规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(三)业主行使撤销权有时效限制,即应当在知道或应当知道决定作出之日起一年内行使

业主在行使撤销权时要注意法律关于撤销权行使期间的规定,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。这里的一年期限的规定是法定的除斥期间,不能中止、中断以及延长。所以,业主若要行使撤销权,应当及时、快速地向人民法院提起诉讼,以避免错过法定的诉讼时间。

(四)政府部门可依法撤销业主委员会违反法律、法规的决定

《物业管理条例》第十九条规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

对策及建议
(一)业主大会议事规则应对停车位、摊位是否计入投票权作出约定
根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,小区业主大会筹备组应当综合考虑小区的实际情况,草拟停车位、摊位是否计入业主投票权的议事规则,提交业主大会进行投票表决,对特定空间是否计入投票权进行规定。

(二)业主在行使投票权时如何预防自身合法权益遭受侵害

业主应当积极、认真地行使关系自身切身利益的业主投票权。在对物业公司进行投票时,业主事先应对候选物业公司的资信、物业服务标准和费用等情况做一个比较。在行使投票权时,要对投票程序、投票结果等进行监督,以确保选聘程序符合法律的规定。对于违反法定程序进行的投票,业主认为侵害自身权益的,可以向人民法院请求撤销,也可以向政府部门、街道办以及乡镇政府投诉。

三)选聘物业服务企业,应符合法定程序

首先,业主委员会提出选聘或续聘物业公司的要求后,要及时在将候选物业服务企业的相关情况在小区内进行公告,以确保业主的知情权;其次,选聘或续聘物业企业必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求表达意见的方式);最后,选聘工作还应在属地街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下进行。

(四)政府部门应当对选聘程序进行指导、监督

《物业管理条例》第四十九条规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。《成都市物业管理条例》第三条第三款规定,街道办事处,乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会,协调物业管理和社区建设之间的关系,配合调解处理物业管理中的投诉,指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。因此,政府部门应当在日常中加强宣传相关法律法规,在小区选聘物业公司时,街道办事处,乡镇人民政府可以派专员前去指导相关工作,以防范选聘程序的违法,避免纠纷的产生。对于因选聘物业公司或其他原因发生的纠纷,要站在客观、中间、不偏私的角度予以耐心调解和处理。对于业主投诉的业主大会、业主委员会作出的违法违规决定,应当依法予以处理,不应当置之不理或随意操作。

 相关法律法规条文 

《物权法》第七十八条   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条   业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
《物业管理条例》第十九条    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期证或者撤销其决定,并通告全体业主。
《物业管理条例》第四十九条   县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
《成都市物业管理条例》第三条第三款   街道办事处,乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会,协调物业管理和社区建设之间的关系,配合调解处理物业管理中的投诉,指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
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