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作者丨刘福生 在中国西南，作为山城，重庆近20年来经济高速发展，年均复合增速14.46%，高出全国1.49个百分点。作为新一线城市的代表，重庆在保持经济多年快速增长的同时，房价并未水涨船高，反而长期维持在低位，并保持稳定。 反映在价格上，重庆的房价仅相当于中国三线城市的水平。 尤其是，在2012—2016年全国房价呈爆炸式上涨的年份中，中国几乎所有城市的房价连续翻了几番，重庆却始终安静地维持在五六千元每平米的水平。数据显示，2016年12月，重庆的房价为7617元/平米，而从2009年4590元/平米算起，7年时间，重庆房价只上涨了3027元/平米，年均复合增速仅为7.5%。 在全国呈现炒房、购房热大潮中，重庆以其温和、不折腾的房价给全国所有城市树立了模范标杆，成功的房地产政策和良性的房地产市场在成功稳定市场预期，给民众吃下定心丸的同时，也维护了良好的市场生态，为重庆经济良性、持续发展奠定了长期基础。 得益于厘清了当下中国普遍存在的短期利益与长期发展、速度与效益上等一系列纠缠不清又处理不好的经济增长与资源配置的关系，在全国普遍存在的房地产热，重庆不仅没有顺势跟风，反而成功绕道，走出了一条与众不同的“重庆道路”？ 2009—2016年，黄奇帆在重庆主政（市长期间）7年。 作为中国地方大员中对经济颇有洞见的技术官员和“金融市长”，黄奇帆摸索出了一条系统并能具体量化的囊括土地供应、配置和有效治理的房地产均衡发展模式。照此推行，则中国的房地产市场不仅能跳出当前的政策调控困境，对于盘活中国土地存量资源，实现中国产业格局重塑和城市再造亦有重大意义，并实现居者有其屋。 政策是政府的良心，政策制定者以其自身的理解，推出带有广泛、深刻影响的政策举措，最终作用于市场，引导市场预期。相应的，如果一项政策本身带着先天的非公允性，最后传导到市场，必然是失败的。从这个意义上说，黄奇帆是中国政府系统中，为数不多的懂经济的人，他所推行的土地、房地产政策，令重庆避免了资源的过度耗费，由此形成的对于整个市场生态的保护与良性发展，至今令重庆受用不尽，并仍将对当地经济发展长期发挥经济效益和社会效益。 不妨看看，黄奇帆（曾）治下的重庆，以及重庆低房价的背后，到底存在着怎样的治式逻辑？ 1.房地产失衡，背后的十大诱因在现代社会，房地产业作为国民经济的支柱几乎成为一种通态，表现为不管是在城市的高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产业每年产生的GDP至少占这个城市的5%。房地产业以其广泛的产业关联性，涉及大大小小几十个工业产品、工业材料，其兴旺与否直接对关联产业构成影响，呈现出龙头产业的特征。又则，房地产以其关系到老百姓的衣食住行，属民生产业，中产阶层很重要的财产与其高度相联，又成为财富的象征。 处于追赶期的中国前期在房地产业上的巨大发展空间，带动了房地产业的迅猛发展，又基于其非理性繁荣与多年盲目扩张，叠加政策上的失利与引导失据，房地产业的过度金融化和泡沫化所导致的“脱实向虚”和负外部性，日益引起中国经济的结构性失衡，这种失衡表现在房地产与实体经济上尤为明显。 黄奇帆将这种失衡的原因，归结为十个方面：土地供应、土地价格、房地产占用的社会资源、绑架金融、税收、销售租赁比例、房价收入比、房地产业内部结构、市场秩序、调控方向。 首先是土地供应。在我国，建设用地来源的很大一部分是通过变更土地类型，将耕地转化为建设用地，才保证了国家建设事业的发展需要。理论上说，建设用地与耕地是一对矛盾体，批准一亩建设用地，必将减少一亩耕地，无疑这对一个人口逾13亿的大国，构成巨大的潜在威胁。农业是国民经济的基础，粮食是基础的基础，确保粮食安全，始终是国计民生的头等大事，一是吃饭，二才是建设，因此确保18亿亩耕地面积早在多年前就作为一条红线被确立下来。为实现耕地数量不减少，国家明确规定对建设用地所占用的耕地，必须首先足额补充，补充的耕地质量不得低于所占用的耕地质量。 现实困境在于，补充耕地资源分布不均，使得这种占补平衡成为国土资源管理绕不开的实践难题。 从近年来我国建设用地供应情况看，呈现出“低—高、高—低”的正态分布，土地供应上的年度不均加剧了人口流入与城市用地规模的矛盾。由于供应的建设用地包括了途经城郊和农村的开发建设，不能全部用于城市建设，这导致每年供应的建设用地能够用于城市建设大约为总量的2/3。 2/3又包括四部分：工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地。其中，工矿仓储用地尤其是基础设施建设和公共设施建设等用地占据了相当大的一部分，最后留给住宅用地的指标十分有限，仅有10%左右，这个比例与老百姓的住房用地一般要占到该城市所有土地的20%相差甚远，分配比例上的极度不平衡，加上我国在实践中对大城市人为实施总量控制，更进一步加剧了人口流入与城市规模的人地矛盾。 最终结果是，土地供应不足，人口高度集聚，土地价格水涨船高，房价畸高不下，政策调控与资源配置上的逻辑矛盾既让房地产日益呈现出失衡特征，也加剧了市场预期与公共服务提供间的矛盾。 在土地价格方面。十余年来，中国一线城市房价几乎上涨10倍。2000年中国GDP刚突破10万亿，贷款余额尚不足10万亿，2018年中国的GDP是2000年的9倍，贷款余额是2000年的近14倍，M2规模同样是2000年的近14倍，到底是货币涨→房价涨，还是土地涨→房价涨？本质上看，一切物价上涨都内在地表现为通货膨胀现象，但是背后的机理在于，即便货币通货膨胀增加数倍，有的东西上涨，有的东西跌价，这种价格涨跌的背后，最直接的驱动因素是供求，如果一种商品本身是供过于求的，那么即便货币发行量增加数倍，价格跌去一半也有可能。 因此，房价之所以上涨，背后因素在于地价。黄奇帆认为，中国的地价贵得离谱的背后，是三种因素叠加使然： 一是拍卖制。本来在政府主导的定价机制中，拍卖是一种阳光下运行的市场机制，能够有效避免腐败和灰色交易，但囿于拍卖制价高者得的市场规则，几十轮、上百轮地竞价下来，价格越拍越高，对拍卖的价格上限如何封顶，又缺少有效的制度安排，因此拍卖制下市场效率与社会公平不能兼顾的局限，使得拍卖机制作为推高地价的推手不可避免地为人所诟病。 二是土地本身供不应求。根据黄奇帆的说法，城市的住宅土地，如果保持在供地量的20%会比较平衡，但前面论述的数据表明，我们只有10%，严重的短缺使得结构显著失衡，尤其是，对一线城市供应上的不足，加剧了拍卖价格的失衡和失控，最后反映到房价上必然水涨船高，使得高房价问题愈演愈烈。 三是旧城改造和市内拆迁。通过对城中村、棚户区等破旧房屋进行拆迁改造，以盘活现有存量的方式获得城市建设的土地增量，是中国近年城市发展实践几乎通行的方式，旧城改造本身属于城市建设用地，无须额外向国家伸要指标，无疑是获取土地的捷径，加上改变了市容，政府当然乐此不疲。 但问题在于，拆迁和旧城改造会推升房价。背后原理是，如果该片区现行房价7000元/平，拆1000户，每户100平，10万平方米的补偿大体会参照这个片区的均价，则最后以地价7000元/平的价格拆下的10万平米土地，造出来的新房价格必定会翻倍，一两年后，如果该区地旁边的地拆迁，则拆迁的成本便是此前造房的成本，然后以该地价作为成本拆出来的房子，新房价格必定会卖到三万四万。最终，这种靠拆迁而来的土地造新房子，滚动开发，房价自然节节攀升。 因此总的结论是，城市在拍卖机制下，总体上的新供土地短缺，加上老城改造、拆迁循环，这三个机制叠加在一起，房价飙涨便是铁板钉钉中事。 房地产占用社会资源。黄奇帆有一个1/6理论，对房屋支付价格做出了具体量化，假如中国每个城市的市长可以按照这个量化标准，对所辖城市的房地产市场价格予以矫枉纠偏，能给中国居民带来可观的减负效果，这种减负效果所释放的智力资源带来的经济与社会效益，将给当地带来无尽的民间红利，扩及中国，便是巨大的社会财富存量和增量，并整体推动社会的进一步发展。 该1/6理论是，一个正常的家庭，用月收入的1/6以内支付房租最为理想；买房则用一生工作收入——三十六七年——的1/6最为理想，这样比较没有负担；同样的，一个城市的房地产投资，要控制在GDP的1/6以内；进一步的，一个城市的固定资产投资不要超过GDP的60%，房地产投资不要超过固定资产投资的25%，否则城市的发展不可持续。 固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，都是一个城市发展不可持续的表现。 绑架金融。房地产的盲目扩张直接带动了大量银行贷款的投向，开发贷加按揭贷，叠加房地产企业通过信托、委托贷款、民间高利贷等方式向非银行金融渠道违规举债融资，房地产占用的大量泛金融资金使得房地产业具备明显的金融化特征。 税收。全国财政收入房地产几乎占据了四成，房地产收入属于地方，加上土地出让金、预算外资金，因此地方税收大部分是与房地产相关联的税收，一旦地方离开房地产这一庞大的财源，叠加地方债规模高企，后果不堪设想。 租售比。租赁市场不发达，租赁群体长期在城市缺乏同等公民待遇，加剧了人们盲目购房的心理，既造成了居民收入透支，又加剧了市场预期的非理性，给房地产市场的理性回归带来明显的人为因素。 房价收入比。房价的畸高与人们的收入严重不平衡，使得用六七年的工作收入购房的合理年限在客观上变得极不现实。在一线城市，至少需要40年的工作年限收入才能购一套房，在二线城市需要20年左右，昂贵的房价绑架了社会的智力资源，严重地将人们束缚在房子问题上。 房地产的内部结构。城际在土地供应上的不平衡，以及住宅、商业用地在土地配置上的不平衡使得房地产的内部结构呈现出失衡局面：一二线城市土地供不应求，致房产开发量不能满足市场需求，而部分其他城市库存高企，严重供过于求，这是土地资源错配导致的不平衡，解决的办法应当在供不应求的城市多供土地，在供过于求的地方严控土地供给，通过政策手段将错配的资源调配回来，从本质上说，房地产开发属于供给端的概念，调控理当从供给侧着手，加大市场有效供给，因此政府和企业应该有明确的政策信息进行调整，引导市场预期，靠人为限制的方式，通过打压市场需求欲求市场稳定，很难凑到实效；住宅用地和商业用地配置上的不平衡，其实可以通过科学的量化加以扭转。 比如，黄奇帆认为，一个城市人均住宅大账是40平，100万人口的城市造4000万平米的房子足够了，但过去几十年留了2000万平米，每年又新开发1000 万平米，四五年下来七八千万平米的房子总量，人均住宅达到七八十平，严重过剩。 因此，从这个量比关系着手，合理规划，完全可以实现供给平衡，对政府而言，既不能由着开发商想盖房子，也不能为了追求短期效应，片面靠房地产投资拉动GDP。商用写字楼，同样可以通过量化，实现合理规划，中等城市以下，按每2万元GDP一平方米写字楼，如果一个城市有1000亿GDP，那么500万平方米的写字楼就到极限了，多了必然过剩，即便以上海这样的大城市，资源利用率高，4万元GDP一平方，上海一年30000亿的GDP（2017年），7500万平方米的写字楼就足够了。 市场秩序。在利益驱动下，开发商随意更改、转化土地规划用途，商用改住宅，工业改商用，并随意变换容积率；在房产销售上，将商铺面积切碎了卖，卖不掉了再售后返租，背后实际是高息揽储，最后一旦坏账，便是社会不稳定的源头；利用高利贷、职工系统乱集资和社会诈骗进行非法违规融资，形成房产开发乱象；囤积土地，故意迟延不开发，在房价连年上涨情况下，囤地炒作，即能大获利润，既造成囤地炒房之风，又造成政府土地储备不足。 调控方向。短期的措施多，长期的措施少；行政性的手段多，法律、经济上的手段少；需求侧的措施多，供给端的措施少，结果使得政府本身在管理房地产市场过程中，呈现出一种凌乱维稳式的调控状态，经济下行时刺激房地产，房地产泡沫加大，竭力防风险，这种盯住需求侧的调调控控，松松紧紧而缺乏有效的结构性的调控缺陷，使得房地产市场调控处于混乱状态。 综上十种房地产失衡，最终带来的三个后果是：经济脱实向虚，对实体经济投资造成严重的挤出效应，伤害经济社会发展的正常基础；投机炒房盛行，进一步推动资金流入房市，加剧泡沫形成，引发系统性风险；房价畸高，加重居民负担，不能安居乐业，影响社会稳定。 2.破解房地产失衡，存在科学量化的基础黄奇帆对中国房地产业的失衡有很深刻的认识，最重要的是，这种深刻认识不是停留于经济学的实证分析上，他在实践当中所践行的一套依靠量化指导实践的方法论，在破解房地产失衡中卓有成效。在他的治下重庆，房价始终维持在令人不可思议的非常理性合理的水平上，获得广泛关注。 究竟一个城市应该供应多大的土地规模？黄奇帆认为要采取“爬行钉住，后发制人”的方式，科学合理地维持一个城市正常的用地规模。 如何界定“科学合理”？背后有明确的数理关系，就是一个城市土地供应总量按100平方米/人的标准进行量化实施，有1000万人就供应1000平方公里。如果一个城市有能力把人口发展到500万，以前给了350万平方米，那么现在起每年补几十万平方米。 所以，土地供应要“爬行钉住”，不是靠长官意志，而是看谁人口多，真正建立在人口规模的基础上，实现产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走的顺势机制。 最笨的办法，也是最有效的办法。 当然，人均100平方米的标准，不是都去建住宅，内部有着功能清晰定位明确的用途分配：55平方米用于城市基础设施、学校医院绿地等公共设施建设；20平方米是工业用地；剩下25平方米中，20平方米给居民住宅开发，5平方米给商业用地。 按照这个逻辑，一个1000平方公里的城市，可以有200平方公里的工业区，50平方公里的商业区，这是多大的规模呢？黄奇帆有一笔账，按1平方公里的工业区实现100亿GDP计算的话，200平方公里，就是2万亿规模，很大的工业体量了。他同时指出，对于对工业用地一定要强约束，要把过去那种粗放的过于慷慨的工业用地在集约使用思维下依靠政策上的高压紧逼手段将土地置换出来，或者在产业结构、工业结构里做调控，以真正地提高土地利用效率，使工业用地更加节约。 50平方公里的商业区是什么概念呢？他举了一个例子，足以说明情况，美国曼哈顿商业区，只用了10平方公里，上海南京路的商业街，只用了几平方公里，集约程度也便可想而知了。 土地总量确定了，用地类型比例分配明确了，在地价方面，土地拍卖必须具备限价机制。这种机制表现在，大体上地价不要超过当期房价的1/3，如果周围房价是1万/平，则土地拍卖到3300元/平就必须适可而止，不可以用拍卖价格去覆盖征地价格，覆盖不了就用其他方面的资金加以平衡。 比如，旧城改造下来的成本很高的土地，用政府分配的城乡结合部的供应比较充分的土地资源获得的土地出让金，来补充平衡市中心旧城改造的土地出让金，背后看似吃了亏，但城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不会失衡，这种可持续的发展，可以让税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，最终会让城市发展得更有活力。 在开发商融资方面，我国的开发商大多存在盲目的加杠杆倾向，自有资本与借贷资本比例达到1∶9，甚至1∶50，以至于谁的融资能力强，谁就能拿到地，成为“地王”，高价拿地，高杠杆融资成为普遍存在的做法，之所以不担心，是因为地价一旦炒高，问题便迎刃而解，这种恶性循环不仅导致房地产严重地绑架了金融，使得房地产具备显著的金融化特征。因此，“地王”现象的产生，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，同时和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。 对此黄奇帆有深刻的洞察，作为房地产市场的重要主体，他认为开发商买地必须是自有资金，同时社会融资量必须控制在1∶3的水平上，即自有资金必须占到总资金的25%。这样开发商以自有资金买地，然后向银行抵押融资，房屋建好后通过预售获取购房定金或按揭贷款，这种以科学合理的融资比例与市场秩序发展起来的房地产市场，可以杜绝房地产绑架金融，以及“地王”的产生，实现市场均衡。 对于购房者而言，要求首付比例达到20%~30%，二套房达到50%~60%，三套房及以后通通全首付，这样不用担心会带来金融危机，因为这种危机是个体行为，不会造成社会影响。 最终，土地供应保障了，比例分配好了，开发商自有资金管好了，百姓自付比例确保到了，房价想高都难。可见，高房价不是不能解决，是想不想解决的问题，非不能也，是不为也！
我们通常说要运用税制手段，通过差别化的税率合理调节高中低端房产，实现高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障，就是要通过交易税递增的方式，将高端投机住房加到没人敢炒的地步，对中端实施鼓励，给予各种抵扣，尤其是首套自住房，将按揭贷款纳入个人所得税抵扣项，对低端有保障，就是不仅不收税，政府要出钱提高公共服务水平和质量，帮助困难人群和弱势群体解决住房问题。 要建立物业税、房地产税的成熟征收机制。物业价值上升，要根据升值幅度征税，做到越是高档住房持有成本越高，要使得房地产税对社会住房的各种存量、增量实现全覆盖，由于低端和合理的中端住房需求有许多抵扣项，因此房地产税虽然普遍征收，但最后绝大部分的老百姓压力不大，恰恰是对高端住房持有者形成压力。从这个意义上说，那种认为房地产税对遏制炒房没有作用，要么是纯属无知，要么就是睁眼说瞎话，有了房地产税，房屋持有环节成本提高，有利于资源的优化配置和租赁市场的形成。 建立有效的住房租赁市场。根据黄奇帆的说法，一个城市如果有1000万人口，200万人住了公租房，另外有200万人住了房产商提供的商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，最后达到50%的租赁市场，可以形成较为平衡的住房市场。为什么中国的住房租赁市场这么少？背后跟房产的租赁结构有关，尤其跟房产商的融资结构有关，1∶9的融资比例所形成的杠杆压力，迫使开发商房子造好房子，就必须忙着回笼资金，从这个角度上说，中国的房地产商不是不愿意持有房子用于租赁，而是深受融资结构所累，以致永远做不了持有房子的出租者。所以，政府有责任让开发商进入1∶3 的融资结构，维持整个房地产市场的平衡，为租赁市场打开和创造空间。 地票制度。中国的耕地总体不充分，势必要求我们在土地利用水平和用地结构上更加集约化，这内在地要求我们在工业用地方面必须最大化地集约，同时农村的建筑性用地要集约，但在城市住宅用地上不能太苛刻，要能给多给。在农村，百姓居住分散，人均建筑用地可以达到250~300平，而城市人均100平方米，因此当1亿农民进城，按照前述标准，城市新增1万平方公里土地，农村便当退出2.5万平方公里土地，但目前中国农民两头占，这一方面是我国户籍管理制度不完善，不能做到户籍因人变动，另一方面是我们的城市化过于粗糙，在没有很好解决进城人员基本民生情况下，使得同等公民待遇难以落实，最终才使得我们10年减少1亿亩，30年少3亿亩耕地的局面，否则应该平衡有余。 从这方面说，黄奇帆在重庆实施的地票制度，显然为中国的城乡土地增减找到了一条路径，这种地票就是把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业土地、小学土地、粮站公共用地，复垦为耕地，最后城乡土地增减挂钩，全社会耕地总量增加，一方面解决了我国耕地后备资源不足的问题，同时用腾出来的地票指标，让房产商购买造房，实现土地供应平衡。并且，房产商在土地交易市场购买土地指标，以一亩几十几百万的价格给予农民，起到了反哺农村，增加农民收入的作用。再者，地票的虚拟性、票据性，使得其辐射性极强，既能反哺5公里、10公里外的近郊，又能反哺成百上千公里开外，黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，征上海郊区的地，这个钱就流到了黑龙江。 可以说，地票制度使得城市化过程中，对平抑城市土地供应不足造成房价畸高的根源，起到了遏制作用，能显著增加城市土地的有效供给。重庆过去这些年，房价之所以不涨，就在于每年从国家拿的20万亩土地指标，除去城市基础设施、工业、商业用地，将所剩10%全部给了万州、涪陵等中小城市，而主城重庆每年2万多亩的房地产开发用地一概用地票，这样土地供应量增加了一倍，土地供应宽松，房价自然涨不上去。 |
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