彩生活：上市以来坚持分红，转型社区O2O进展缓慢

2014-19年，物业服务类企业在香港扎堆上市。

其中，2018年可以说是物业股上市的大年，物业服务类的公司普遍从地产母公司剥离出来，被分拆出来的大部分物业公司收入大多数依靠母公司而发展。

不过，不是每一个爸爸的实力都很雄厚，如果房地产母公司销售面积偏少，对子公司在物业管理收入上的贡献不大，子公司将被迫另辟蹊径。

彩生活服务集团有限公司（简称彩生活）（1778.HK）的母公司花样年集团（简称花样年）就是一个典型的例子。

花样年2018年实现合约销售金额人民币301.73亿元，合约销售面积269.9万平方米，离千亿规模房企仍有一大段距离。

花样年的销售量相对较低，对子公司彩生活而言，靠爸爸靠不上，那只能靠自己另谋出路。

但是彩生活的转型之路并不顺畅，努力多年却效果很差。接下来风云君为各位分析一下彩生活的故事。

一、并购增加管理规模，物管收入占比大

彩生活服务集团有限公司成立于2002年6月，于2014年在香港联交所主板上市。现已成为国内最大社区服务平台运营商，主要收入来源是提供物业管理服务。

常理而言，物业管理服务收入主要看管理总建筑面积及平台服务面积，其管理的面积越大，营收自然会蹭蹭蹭地上涨。

而彩生活扩大管理面积的方法也比较简单粗暴，即并购和合作。

在2015-17年，彩生活进行3次大规模并购：

（1）2015年6月3.3亿并购开元国际物业管理有限公司100%的股权，管理面积3000万平米。

（2）2016 年 8 月，联合母公司花样年集团成立“花彩美物业联合体”，通过并购基金斥资20亿收购万达物业管理有限公司100%股权，住宅部分已确权管理面积2552万平米。

（3）2017年12月，20.13亿元收购万象美100%股权，管理面积6406万平方米。

另外，彩生活与95家物业公司建立合作关系，通过向其所在的小区家庭提供平台服务的方式迅速扩大管理面积，截止2018年末，合作面积已达3.19亿平方米。

因此，彩生活的合约管理总建筑面积从2014年的2.25亿平方增长至2018年的5.54亿平方米，年复合增长率为19.75%，覆盖2661个社区。

现已产生收益的合约管理总建筑面积为3.63亿平方米，占同期总管理面积的65.52%。

公司扩大管理面积的效果立竿见影，2014-18年营业收入大幅上升，五年收入的CAGR为55.17%，其中公司在2018年并表万象美业绩，促使营收增至36.14亿元，同比增长121.85%。

其中，物业管理服务收入从2014年的2.36亿元上升至18年的30.64亿元，五年CAGR为66.98%。

与此同时该业务的占比总体也呈上升趋势，从2014年的60.67%上升至18年的84.80%。

而且，大规模并购也使彩生活的物业管理收费方式出现明显变化。

二、物管以包干制收入为主，合作面积占比高

物业管理收费方式主要分为酬金制及包干制。

酬金制是根据规定支付物业管理管理费的10%作为公司收入，物业开支由业主承担，不存在获取超额收益的可能性，但风险较小。

包干制是指向业主收取所有物业管理费确认为收入，有可能通过节省成本提高经营效率来获得超额收益，也有可能因物业开支成本较高，公司可能出现亏损，因此与酬金制相比，存在风险较大。

彩生活2014年主要采用酬金制确认收入，占物业管理服务收入的51.3%，此后公司比重逐年下降，至18年占比仅为5%，建筑总面积为2.426亿平方米。

如今彩生活的物业管理主要采取包干制获取收入，这部分收入从2014年的0.3亿元上升至18年的26.06亿元，占收入比高达72.2%，原因正是上述提到的三次大收购的物业管理公司均采取包干制的方式确定收入。

截至2018年，包干制下的总建筑面积约为1.09亿平方米，较2017年同比增长97.83%。

物业管理收费方式的转变对彩生活的经营数据有何变化？此处先卖个关子。

然而，彩生活并不满足于仅仅通过扩大物业管理面积增加收入，能不能通过提供更有价值的服务，从这两千多个社区的住户身上赚钱呢？

三、努力发展社区转型，目前进展缓慢

自2014年上市后，公司在每次年报会议上对外说明其向社区服务转型的决心，然而至今该业务对收入的贡献依然较低。

由于增值服务的业务范围不断扩大，于2018年开始对增值服务相关项目进行调整，因此仅对2017-18年的增值服务进行分析。

公司近年来在增值服务这块挖空心思，下了不少功夫。

主要有下列两个措施：

1、以减免抵扣管理费用作为优惠捆绑用户促销费

公司2018年3月初上线“彩惠人生”服务平台，将大量的家庭日常生活用品引入该平台，为促进业主消费，彩生活与供应商达成合作，将其节省的部分费用和成本向业主返利，帮助社区业主进行物业费的抵扣与减免。

（资料来源：彩之云官网）

2、孵化培育日常生活业务

公司尝试切入社区生活的方方面面，如停车、租房、理财、维修等，通过提供服务来获得收入。

根据公司的年报显示，公司接下来可能将提供智能门锁、教育、缴费和装修等服务。

公司的想法不可谓不尽心尽力，但从目前的效果来看，效果不佳。

公司2018年增值服务为4.08亿元，较2017年同比增长47.5%，总体营收规模极低，仅占营收11.3%，另外该业务营收不稳定，于19年中报同比下滑5.6%。

公司的经营状况与同行业公司对比如何呢？

四、财务分析

（一）包干制一定程度拖累盈利能力

公司毛利率从2014年的79.60%下降至18年的35.49%，其中18年的毛利率是公司近五年内的最低点。

而绿城服务及中海物业的毛利率徘徊在15%-21%附近，毛利率均低于彩生活。

从下图可知，综合毛利率的下滑与物业管理业务的表现关系很大，增值服务和工程服务的毛利率表现不错，但营收占比太低。

而物业管理业务的下滑与公司施行以包干制为主的物业管理收费方式有很大关系。

从净利率来看，彩生活的净利率下降幅度大，从2014年的38.61%下滑至18年的14.33%，但依然高于绿城服务及中海物业。

而绿城服务的毛利率在2014年-18年一直维持在6-8%附近，净利率偏低。

中海物业的净利率则从2014年的9.78%下降至18年的4.48%，低于绿城服务及彩生活。

(二)常年收购，短期偿债仍无忧

公司资产负债率总体呈上升趋势，从2014年的32.03%攀升至18年的68.26%，资产负债率高于中海物业，与绿城服务相当。

公司在2014年通过IPO上市融资9.45亿元，导致资产负债率低至32.03%。

随后彩生活通过融资及经营所得资金对外不断买买买，在2015-18年共收购61间物业管理公司，且在收购万象美的过程中，利用自有资金及贷款支付近10亿元，导致资产负债率顺势上升至67.65%。

分析其负债结构发现，公司的短期借款从1.28亿上升至13.63亿元，长期借款从1.8万飙升至17.21亿元，而财务成本也从2016年的3800万拔高至18年近3亿元，对净利润的影响较大。

2018年，公司持有货币资金约26.67亿元，足以覆盖一年内到账的13.63亿元债务。

彩生活的流动比率下降明显，从2014年的2.4大幅下滑至18年的1.26。

彩生活在2014年-17年均高于绿城服务及中海物业，而在2018年则低于两者。

（三）营收增速不稳定，账款回笼时间缩短

公司过去五年不断收购物业公司，对公司营收增速的影响如何？

从营收增速来看，除了2017年，彩生活的营收增速均高于绿城服务及中海物业，彩生活通过收购、合作等方式增加管理面积，提高物业管理收入，并拓展业务范围，增值服务及工程的业务快速增长。

此外，彩生活的应收账款周转天数从2014年的93.51天降低至2018年的50.38天，公司运营能力有所提高，但仍高于绿城服务和中海物业。

公司物业管理业务的包干制、预售服务及顾问费的收入确定时间分别约为30天-365天、30-90天、30-90天；增值服务收入确定时间为30天内；工程服务收入确定时间为30-90天内，各项业务收入确定时间久，导致彩生活的应收账款账龄偏长。

（四）坚持分红，但力度一般

彩生活2014-18年经营现金流净额总体呈上升趋势，表明公司可通过日常经营赚取利润，但除了2018年，其余年份均低于绿城服务和中海物业。

彩生活2018年经营现金流大幅上升的原因是并表万象美，物管收入及增值收入增加，带动经营现金流上升。

截止2019年二季度，彩生活通过经营活动净流入的现金总额为13.09亿元人民币，连同投资活动的净流出金额17.18亿元，由此计算的广义经营活动现金流为-4.09亿元。

公司2014年上市后，每年均坚持派息分红，不过力度一般，股息支付率维持在32%附近。

结尾

管理服务收入依然是公司目前收入的主要来源，从公司近年来谋求业务转型的效果来说难言成功。

香港市场上看重的是实打实业绩，尤其是物业类公司初期发展不得不依赖母公司，没个好爸爸，自力更生不易，彩生活仍需继续负重前行。