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【案情简介】 2015年4月，张某与浙江某房地产开发公司（称开发商）签订了《商品房买卖合同》，合同约定张某购买开发商开发的位于浙江某县商品房一套，合同签订当日，张某支付了首付款210万元，因开发商一直未指定贷款银行办理按揭贷款审批手续，张某就一直等着开发商通知办理贷款，直到2016年底该楼盘开始呈现下降趋势，开发商也一直未通知办理贷款，直至2017年初，开发商书面通知张某表示由于各种原因须延期交付房屋，无法按照合同约定的时间交付房屋。以上一系列因素，张某担心继续购买涉案房屋存在风险，于是咨询了法房通团队许峰律师看能否退房。 【承办过程】 许峰律师经分析认为，合同已经签订，仅仅是因为一张延期交付通知单直接要求解除合同没有法律依据，若单方违约则面临赔付高额的违约金的风险，因此建议张某先办理按揭贷款手续以确保自身不构成违约，再通过开发商延期交付房屋的契机依法行使合同解除权，以达到退房的目的。于是张某直接委托法房通专业团队办理后期退房流程。 按法房通律师的方案，首先，未及时办理贷款并非张某原因造成，为了留存相关证据，第一时间为张某拟定《催告函》，催告开发商及时为张某指定贷款银行并配合办理按揭贷款手续，依据商品房按揭流程，张某办理贷款手续前提需要开发商进行商品房合同备案，开发商回函表示随时可以办理合同备案手续并安排张某办理了按揭贷款手续，贷款手续通过后，开发商收到购房全款，但并未按合同约定的时间交付房屋。其次，为了收集延期交付房屋的证据并达到退房的法定条件，许峰律师再次指导张某向开发商发出《催告函》，催告开发商交付房屋。催告函发送之日期满3个月，开发商仍无法交房，许峰律师团队正式代理张某向L市人民法院提起诉讼，诉请：①解除《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》；②返还购房款本金及利息；③支付违约金4.2万元。开发商认为自己并不构成违约，不同意解除合同，并提起反诉，并向张某主张逾期付款违约金约70万元。 【法院判决】 庭审中，开发商代理律师以张某未按合同约定及时办理贷款导致付款逾期，并以未支付逾期违约金为由进行抗辩表示其有权不交付房屋。我团队律师认为张某未及时办理贷款手续并非张某个人原因导致，开发商作为资源以及商品房买卖流程的优势方，应承担买卖履行过程中更多的随附义务；另外，在开发商收到全部购房款的同时并未主张逾期违约金，仅仅在自身未履行其交付房屋的主要合同义务时才提出主张并未放弃逾期违约金根本无事实及法律依据。本案即使存在逾期违约金也仅属于附随义务，而开发商未履行的是主要义务。最终，一审法院支持了法房通律师团队的观点，认为合同关于 “买受人应支付的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房” 的约定有违公平原则，开发商未按约定交房，经催告后3个月内仍未交房构成违约，支持了我方要求解除合同的诉请，但同时认为张某经催告未办理贷款手续的行为违约，判令张某向开发商支付违约金15万余元。因不服一审结果，我方提起上诉，二审法院基于买卖双方优劣势不均等的实际情况，衡平双方利益，撤销了一审法院关于张某支付15万元违约金部分的判决，据此，我方胜诉。 【律师结语】 本案作为一起典型的因延期交付房屋对商品房买卖合同解除纠纷，除了买卖合同法律关系，还涉及到与银行签订的贷款合同能否解除的问题，合同解除后对各方可能都会造成损失，根据司法实践，法官为维护交易稳定性，多次表示合同解除的难度系数较大，劝阻我方，建议我们撤诉继续购买房屋，给代理人以及当事人的压力非常大，好在当事人非常信任，并不断鼓励代理人坚持到底，最终守得云开。 本案从律师介入到生效判决，虽然程序不到半年，但律师介入近2年之久。从开始张某担心房价下跌，欲赔偿少许损失单方解约，到律师介入，利用出卖方无法交房根本违约，达到解除合同的目的，从一审胜诉也承担违约赔偿责任，到二审无须承担赔偿责任，结局的扭转关键在于张某从事态发生的早期委托法房通律师团队，通过律师提前介入，把买方的过错行为合理化解，并利用正当的方式固定有利证据，确保了案件最终完胜。试想而知，本案若无律师提前介入，张某放任不履行合同义务，除无法拿回房款外，还可能承担高额的违约金。 两种局面的差距，让我们想到了扁鹊三兄弟的医术，医术最高的老大往往预防在未生病之前，律师的作用同理，尽可能在风险未发之前咨询或委托专业律师，可防微杜渐。 【法条援引】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 |
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