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商品房同时兼具居住和投资的价值，购房者无论是基于何种价值目的与开发商签署合同时，均需理性分析并谨慎谈判；尤其是大多数的商品房买卖合同版本是由开发商提供的格式文本，购房时更需要对相关条款进行缜密审阅，并根据自身的购房目的在评估风险的基础上作出理性的决定。对于开发商而言，在格式文本的起草过程中，应尽最大可能平衡双方的权利义务关系，谨慎设置有可能被司法实践认定为加重对方责任的无效格式条款。 在出现合同约定的或者法律规定的相关权利行使时，应在仔细研判合同约定细节以及法律条文的基础上，在约定或者规定的期限内及时行使自己的权利；否则将可能误判实体权利的存在或者因权利行使期限届满而丧失程序性权利。商品房买卖合同的解除情形最具代表性。 一、商品房买卖合同的解除情形 (一) 司法解释的规定 商品房买卖合同属于《合同法》的调整范畴，其解除的具体情形仍一般性地适用《合同法》第九十四条的解除情形。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》又规定了几种比较特殊的解除情形，也即该司法解释第八条和第九条规定的几种情形。 从消费者权益保护的角度来看，该两条的规定赋予了购房者极大的权益保护，在认定解除情形时，不仅可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并且可以请求出卖人承担高达购房款一倍的赔偿责任。但对这两条大前提的解读需要细致进行。 1. 该两条同时规定了出卖人将房屋抵押给第三人和出卖给第三人这两种情形，但同时这两条规定也含有本质性的区别。第八条的抵押和出卖是在商品房买卖合同订立之后，在这种情形下，买受人可以行使解除权；而第九条的抵押和出卖的事实是在商品房买卖合同订立之前既已存在，而出卖人故意隐瞒该事实的，买受人可以行使解除权。 2. 该两条同时需要结合商品房买卖合同的目的进行研读，无论出卖和抵押发生在买卖合同签订之前或者之后，最终带来的法律后果是阻却商品房买卖合同目的的实现。如若在保证商品房买卖合同目的的程序性事项(备案)或者实体性事项(办理产证)时，在合同没有相关约定的情况下，阻却合同目的实现的情形已届灭失，行使合同解除权的条件仍不成就。 (二) 实践中的特殊情形 司法实践中，还存在另外一种接近但不在上述两条规定射程之内的情形，即在在已经签署认购书后但在签订正式商品房买卖合同之前，开发商将房屋抵押的。笔者结合自己所办理的一起案件予以分析。 买受人与开发商签订某商品房的《认购书》，约定了定金、签订正式商品房买卖合同的时间等，认购书签订同时，买受人按照认购书约定支付定金。认购书签订后，开发商因融资需要将该房屋抵押给银行；买受人援引司法解释第八条的规定诉请解除合同并按照该条约定诉请违约金。买受人起诉后，开发商与银行沟通及时解除了抵押。但法院的判决并未支持买受人的诉请。 首先，本案中的认购书并不是第八条规定的商品房买卖合同，其在性质上属于预约合同而非本约合同；同时，该认购书也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，本案并不能适用司法解释第八条的规定，第八条仅仅针对的是商品房买卖合同这一本约合同。 其次，在买受人并没有提供证据证明其在认购书约定的时间内要求开发商签署正式买卖合同的情况下，开发商已经及时解除了抵押，双方签署买卖合同并进行备案的障碍已经消失，买受人的合同目的也就不存在任何阻却实现的情形，其要求解除合同缺少法律依据。 最后，从法理的角度来看，双方虽然签署了认购书，买受人也已经按照认购书约定支付了一定比例的定金，但此时的房屋产权仍然属于开发商，开发商在享有所有权的房屋上设立抵押权并不违反法律的规定。而实际上，开发商为了融资的需要，在签署商品房买卖合同并备案之前，将房屋抵押给银行从而获得贷款也是实践中的惯例，是开发商最大化其权利的处分行为。 二、商品房买卖合同解除的期限 “解除的条件只是合同解除的前提，由于现行法并未采取当然解除主义，当解除的条件具备时，合同并不必然解除，欲使它解除，一般还需要解除行为。”(崔建远主编：《合同法》，法律出版社2016年版，P190)但该解除行为作出需要受到合同约定的或者法律规定的除斥期间约束，除斥期间届满的，解除权灭失。 因此，在商品房买卖合同解除时，需要特别注意合同中对除斥期间的约定，并在该除斥期间届满前作出一定的解除行为；若合同没有约定的，则适用司法解释第十五条关于催告前置程序、三个月的解除权行使的合理期限以及未经催告最长一年除斥期间的特别规定。 对于合同中约定的解除权行使期限，司法实践中有法官认为这种约定(尤其是时间较短的情况下)是限制解除方权利的无效格式条款。但笔者对此并不认同，类似条款的约定是买卖双方真实意思的表示，依法应当有效；同时，无论是《合同法》还是司法解释，均允许合同双方对解除程序及期限进行约定，类似条款也并不违反法律、行政法规的强制性规定，反而属于法律授权范围，依法应当有效。 三、本文所涉重要法条 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《商品房销售管理办法》 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一) 当事人名称或者姓名和住所; (二) 商品房基本状况; (三) 商品房的销售方式; (四) 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五) 交付使用条件及日期; (六) 装饰、设备标准承诺; (七) 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八) 公共配套建筑的产权归属; (九) 面积差异的处理方式; (十) 办理产权登记有关事宜; (十一) 解决争议的方法; (十二) 违约责任; (十三) 双方约定的其他事项。 |
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