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从2009年至今的10年时间，因为房价大涨的原因，持有房产几乎不需要什么成本，跟房产动辄翻倍的增值幅度比起来，细微末节的开销几乎可以忽略不计。 但是，100城房价统计指数显示，在2018年，房价年均涨幅已经降到了5%，在刚刚过去的2019年，百城房价涨幅又降到了3%。 也就是说，假如房价一直保持微涨甚至横盘，扣掉房屋每年折旧的费用、税费、月供利息，手里拿着房子甚至可能会亏钱。 除了以上这些成本之外，还有一个支出值得注意，那就是“物业费”。如果是自住的房子，及时足额缴纳也在情理之中，但是，现在我们身边出现了越来越多的空置房，这部分业主群体，对全额缴纳物业费颇有微词。 有的是基于囤房炒作的目的，有的是外出工作的流动人口，有的是持有多套房长期捂盘，不管出于什么原因，很多人觉得，房子闲在那里，自己没有居住，电梯费、垃圾清运费就不会产生，小区内的绿化、维护、整修与自己没什么关系，尤其是最近两年房价涨幅越来越小，物业费的支出也不可小视。 其实，这个问题各个省市早都出台了不同的规定，有的地方需要足额缴纳，有的城市规定只需交20%，有的省市需要交70%。 那么，长期空置房，物业费究竟应该交20%还是70%？最近的一篇报道中，物价部门直接说清了。据中新经纬近日报道，“石家庄市民张先生在新华区购买了一套商品房，简单装修后就一直空置，按规定只需缴纳20%的物业费，可物业要求交全款。既然《石家庄市物业管理条例》有规定，缘何不按规定执行？” 记者从市物价部门获悉，目前有关空置房物业费收费依据，只有《条例》中第37条规定的空置房缴纳20%的物业费，暂无其他标准。 不过，该条款实现有两个前提条件，空置时间要事先和事后告知物业服务企业，物业服务合同双方另有约定的除外。 现在的问题是，业主想少交，但物业不服。他们的解释是：“20%不够维持空置房管理成本，因为不管业主住不住，物业公司的日常服务不会随之减少。业主已无形中享受到由这套房产带来的物业服务”。 还有物业解释称：“如果装修好的房子，只是偶尔回来看一下，这算不算空置？” 但是，按照上文物价部门的回应，其实长期空置房只需缴纳20%物业费即可，前提是满足“长期空置+事前事后通知”这两个条件。 各个省市都对空置房交物业费这个问题，做出了详细规定。陕西、无锡、扬州、南京、杭州、苏州的空置房物业费都以70%收取。 四川则要求，无论什么房子，都要全额缴纳物业费。 武汉的规定更详细一些：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用。 其实，空置房远比我们想象的要多。西南财大此前发布报告指出，我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。截止2017年底，全国城镇地区有6500万套空置住房。 要知道，6500万套是前年的数据，如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近两年，就增加了727万套空置房。 这样来算的话，目前的空置房数量达到了6500万+727万=7227万套。 也就是说，至少有7000万套空置商品房会受到物业费缴纳规定的波及。要知道，这还是不含大量小产权房、安置房、自建房、单位宿舍福利房等类型的房子，这些房子虽然没有产权证，但大量安置房也需要物业服务，加起来绝对不止7000万套。 尤其是城市里的棚户区改造安置房，动辄一户十几套的赔偿，这些大量闲置的房子，每套房子如果都按全额物业费缴纳的话，“房叔”、“房姐”们肯定不乐意。 综上所述，目前各个城市对空置房物业费的规定不尽相同，可以分为全额、70%、20%三种情况，当地物价部门的回应才算权威。 如果对物业费有异议，不妨先按照各地实施的条例，满足“空置时间+事前事后”通知的前提下，再找相关部门去反映。 话说回来，笔者觉得，在房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的氛围下，房屋持有成本上升是必然的事，就算多套房业主再不高兴，哪怕物业费省下来30%或者80%，面对其他成本高企的情况，也得面对“囤房”亏钱的事实。 一方面，房产税、空置税“悬而未落”。房产税年年都在提，从过去两年的推进情况来看，住房联网、房屋普查都已经列到了日程表上。虽然税率、免征面积、征收方式依然存在争议，但是未来几年落地是大概率的事。 空置税虽然没有房产税那么引人关注，但不少专家如原住建部副部长仇保兴、原中财办副主任杨伟民等一直在提及，未来也是房地产市场的一个重要变量。 另一方面，房价趋于稳定，限售、限购等政策约束。上文提到，房价一旦微涨或横盘，房屋折旧、房贷利息等成本就变得异常突出，2018与2019年已经连续出现房价涨幅不足5%的情况，在房住不炒的背景下，未来房价依然会保持微幅震荡的态势，这对空置房持有者是不利的。 此外，像限购、限售这样的政策，也影响空置房的流动性，比如2020开年没几天，唐山就发布了网签限售政策，包括去年的苏州、长沙、丹东等地，房产流动性一旦降低，成本会进一步变高。 所以，相比一年省的一两千块钱物业费，以上这些成本，才是有房族真正应该关心的问题。 |
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