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房地产公司支付的遮光补偿费应当如何财税处理

2020-01-11  郭东gd

原创 赵辉 中汇武汉税务师事务所十堰所 2019-07-02

A房地产公司受让一宗土地用于开发的商品房。因建造商品房影响周围住户采光,后经法院裁决:该公司一次性向住户支付赔偿费200余万元。A公司支付的遮光补偿费是否计入契税计税依据,该笔遮光费可否在计算土地增值税与企业所得税前扣除,支付个人的遮光补偿费是否应当代扣代缴个人所得税?

一、房地产企业支付的遮光补偿费不组成契税计税依据。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”可见,房屋遮光费是因房屋建筑物遮光给予对方的损失赔偿。受让土地使用权属于契税征税范围,在受让土地契税计税依据的确认上,《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定:“出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益”。遮光费与取得土地使用权无关,并且也不属于拆迁补偿范畴,因此,房地产公司支付的遮光费不组成契税计税依据。

二、房地产企业支付的遮光补偿费不能在土地增值税税前扣除。在会计处理上,房地产企业支付的遮光赔偿应当在“营业外支出”核算。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)及其实施细则的有关规定,土地增值税扣除项目包括:1.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。2.开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。3.开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的10%给予计算扣除。4.与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。5.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。可见,土地增值税扣除项目中并不包括“营业外支出”,因此,房地产公司支付的遮光费不能在土地增值税税前扣除。

三、房地产企业支付的遮光补偿费应当允许税前扣除。《中华人民共和国企业所得税法》(主席令第63号)第八条规定:“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。”另据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第二十七条的规定,企业所得税法第八条所称有关的支出,是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出,是指符合生产经营活动常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。根据上述规定,你公司由于开发商品房给周围住户造成损失支付的赔偿费,属于与生产经营相关的支出,是与取得收入直接相关的支出,可以凭相关的赔偿协议、法院裁决书等相关凭证税前扣除。

四、个人取得的遮光补偿费不缴纳个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定,下列各项个人所得,应当缴纳个人所得税:(一)工资、薪金所得;(二)劳务报酬所得;(三)稿酬所得;(四)特许权使用费所得;(五)经营所得;(六)利息、股息、红利所得;(七)财产租赁所得;(八)财产转让所得;(九)偶然所得。所谓的偶然所得,是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。遮光补偿金是因建造房屋影响相邻方采光而给予的经济补偿,不属于偶然所得性质。因此,遮光补偿金不属于个人所得税的征税范围,不缴纳个人所得税

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