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我是小勇哥，做了5年房地产营销，2年国际品牌酒店，经常和开发商、酒店打交道。 经常听到大家说高星级酒店不赚钱，但是为什么还是有很多开发商愿意做呢？ 俗话常说：无利不起早。高端酒店有利可图，开发商才热衷于搞。 高星级的酒店盈利困难，这是国内酒店的通病。一般情况下，开发商自己投资，根据城市、位置、交通、商务发达程度、当地消费水平不同，酒店的投资回报周期不同，星级越高的酒店、投入越大，回报周期越长，一般在12-18年。 当然，具有核心资源的酒店不在此列，特别是有独特优势的比如著名景区（张家界、九华山）、产区（比如仁怀市茅台镇）或者是核心的商务、政务区。 那么，为什么高星级酒店盈利不高呢？ 最根本的原因，是位置不行，项目周边缺乏消费能力，导致营收不高。 其次呢？投入过于浪费。都知道高星级酒店的投入很大，但其实很大的一部分投入，是浪费在酒店配套上了。比如恒温游池，只要你开放使用，平均每天打底亏2000块；大型宴会厅，1000多平方的面积，酒店可能一个月用不上几次，除了浪费租金、装修，还得天天养着后厨的几十号人；健身房也是亏的，SPA会所大概率也是要亏的。酒店的客房规模是可以控制的，现在国际五星级酒店客房基本不低于200间就可以，四星级150间都行，客房部分肯定是可以盈利的，不过这部分的盈利都被配套消耗掉了。 那开发商可以选择不做那么多配套吗？自然是不行的，这些对于高星级酒店来说就是标配。 最简单的例子，如果一家快捷酒店或者小宾馆投资回报周期长于3年，那说明这家店经营能力一般，做的不好。快捷宾馆有什么？一个小前台，甚至连早餐厅都没有，都是客房。 不赚钱的配套通通砍掉，所以快捷酒店和小宾馆赚钱快。 高星级酒店回报那么差，为什么开发商还是热衷于做呢？四大原因： 1.拿地条件； 2.合理避税； 3.抵押贷款； 4.资产增值。 政府负债率很高，喜欢拿地换马路、换学校、换公园。现在很多新区的政府，卖地的时候喜欢加一条，必须规划一家高星级酒店，甚至直接点名要国际前几大品牌，因为新区要招商、要搞接待。作为条件呢，各地都有补贴政策：退土地款、退税、奖励现金（贵阳政策是五星级500万，四星级400万），八仙过海各显神通。这个时候开发商一是没办法硬上，二是也乐于帮领导排忧解难，大家都好； 拿了地、立了项，就开搞。开发商搞酒店，大家很少看到有开发商独立只搞一栋酒店的，非常稀少。一般都是配些住宅、商业一起，高端酒店一入驻，项目的逼格马上上升几个档次，住宅、商业都可以卖加溢价，同时酒店是自带流量业态，酒店进来，能够加快项目招商的速度。 住宅卖掉、商业大部分肯定也卖掉，卖完扣掉土地成本、建安成本、营销成本等等，毛利很高，特别这两年伴随着城市棚改，很多地方房价都翻了倍，开发商一下赚了2个亿很开心。但是一算，当时成本很低，现在土增税要交掉1个亿，还要交所得税2500万，心里很不甘。这个时候呢，规划一栋酒店自持不卖，除了建安成本，还要投入装修成本，星级酒店的装修成本4000、5000、8000都可以做（工程类税统一按9%征收），就把卖住宅、门面的利润，全部填到酒店来，把本来要交给政府的税钱，合理变成自己的资产，合理合规合法。合理避税，这是开发商最大的诉求。 如果只是为了合理避税，那又小看开发商的资金运作水平了。 房地产开发就是资金杠杆游戏，碧桂园、恒大用的都很好，发展就特别快。酒店属于现金流好、特别优质的资产，开发商当然不会错过。目前按星级酒店的资产评估，开发商一般可以从银行最高贷出总资产1.2倍的贷款出来，利率一般6%左右。酒店经营利润还贷款，贷出来的钱放到其它项目继续做开发。另外，负债也是资产，财务报表更好看了，股票市场又有故事可讲了。节省税费1个亿，合理变成自己的酒店资产，从银行又贷出1.2个亿，酒店经营的利润还贷款，财务报表上面，总资产变成了1个亿资产+1.2亿负债=2.2亿。 财报漂亮，信用评级上调，资本市场融资成本下降，股票蹭蹭上涨…… 第四点原因资产增值，就不用再解释了吧？ 所以，你说，为什么星级酒店不赚钱，开发商都还热衷于大干、快干？ 万达、富力地产就是活生生的例子。 |
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