中南之变，起于2017年，偏安一隅的中南被碧桂园、阳光城等快速发展企业一个耳光打醒。于是开启了制度完善和项目向优势地区转移。 但是，这过程中，陈昱含刻意上位，以及对职业经理人的提防，导致公司氛围尴尬，活生生把两个难题，变成了三个难题。
强行把女儿扶上位，反映了中南家族化的本质，以及对职业经理人的本质排斥。 明星经理人陈凯的状况，也透露着职业经理人终极陌路的局限和悲凉。 前两天，一个房企从业人员说： TOP20房企中南集团，前几年还十分不规范：2017年以前，这家以建筑起家的房企，很多员工连社保都没有。
中南集团1988年成立，2009年上市，成立和上市时间都不晚。可由于创始人陈锦石自身视野和野心的局限，2016年以前，中南置地偏安一隅，得过且过。 中南置地是中南集团旗下的地产板块。2016年，不知道具体发生了什么，浑浑噩噩的老板突然想明白。 中南置地开始搭建先进的公司制度，并且土储开始从三四五六线城市向更明媚的一二线城市转移。 2016年，1962年出生的陈锦石周岁55岁，比杨国强、许家印、许荣茂等其他地产商boss都小。但是，在中南开启大变革的同时，55岁的陈锦石，也希冀着完成企业传统的难题。 无论搭建先进制度，还是优化土储，中南比同一时期创立，同一时期上市的碧桂园、恒大、融创都晚，这也导致了他规模和业绩的落后。 可假如真能在优化公司的同时，陈昱含顺利接班，则中南集团在传承领域占了先机，比其他房企更稳，未来或许实现弯道超车。 要知道，或多或少，碧桂园、恒大、世茂都面临着接班的难题，某些房企的少董事长还因此颇为头疼——这恰恰是先搭建制度，再代际传承的恶果。 可是，陈昱含上位和职业经理人上位之间，存在着太多的碰撞。一不小心就会撞到对方的“敏感地带”，令对方不适。 这导致了2016年开启的中南变革，出现了更多变数。 对于陈凯加盟中南，一直存在着两种说法：一种是“神级存在”，连陈昱含都让位支持；另一种是被时刻刻意压制，以担心形成陈凯自己的势力。之前很粗糙的中南，它想要一步到位完成新体系，必须寻找超有范儿的职业经理人，起到示范效应，从而达到短期广聚人才的目的。2017年，陈凯被邀请到中南，随后陈昱含退位让贤，让出中南置地董事长职务给陈凯，自己屈尊中南置地总裁，就是为了体现公司对人才的礼遇。可陈昱含羽翼未丰，因此对职业经理人也就多了一丝来自不自信以及个性中本存的戒备。创始人对明星经理人光芒运用不当，确实会影响陈昱含的顺利接班。因此，中南只好一面凸显经理人光环，一面又把经理人的光环抹去，中间的矛盾可想而知。据悉，被推到陈昱含前面的陈凯，其实也经历着一种如坐针毡的感觉。已经在华润、龙湖、阳光城经历了洗礼的陈凯早已经意识到，离着“职业经理人第一”越近，未来失意离职的概率就越大，因为离着“老虎”太近了。2016年随着中南变革的开始，陈小平、张晓军、毛振华……多少之前排在陈昱含前面、担任要职的中南新臣和老臣，最终都萧萧离去。去年7月，被陈锦石力邀而来的中建系明星职业经理人鲁贵卿也离职了，他和陈凯同期来到中南，名头比陈凯更胜——也排在了陈昱含的前面，结果工作不到2年。可是，为了帮陈锦石、陈昱含形成中南礼遇人才的形象，陈凯必须接受这个职务——这也是他的核心工作之一，某种程度上体现了职业经理人的无奈。陈锦石为中南请来了鲁贵卿、涂子沛、陈凯“三个超级明星经理人”后，这些经理人又陆陆续续给中南带来了中高层得力干将。2017年，深交所意外对中南建设发出问询函，指出：2017年11月，中南建设通过把深圳中南47%的股权转让给第三方公司，获得了5.2亿元非经常性利润，为何却不披露？ 彼时的中南还正陷入另一种困局：继续留在之前深耕的三四五六线城市，可能遭遇市场危机；但转型情况稍好的一二线城市，由于中南负债率过高，资金又周转不开。为此，包括辛琦在内的职业经理人，隐秘的为中南制造了一个见面礼：大幅度专业调整报表，以获取低成本融资支持，进而完成向一二线城市转移。深交所问询这件事，最终以中南被批评结尾。而过程当中，还有一个问题被隐秘深藏。被询问的2017年，中南建设归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润出现了一次巨大的跳水——只有1.1亿元，而2016年，该数据是3.44亿元。这一年，中南的毛利率也从2016年的20%降到低于17%。明星到来却业绩跳水，中南职业经理人和公司好像犯冲——实在令人难以解释。而到了2018年以后，这个甄别盈利能力的核心数据又一次上涨到了16.36亿元。2018年比2017年，大幅上涨1387.27%。 中南人为的把2018年的成本转移到2017年，这样就保证了2018年及以后年份利润的上涨，从而获得资本青睐，试图打破“没钱，没地，没未来”的怪圈。而原本深藏的5.2亿元投资收益，又能保证中南建设利润的平滑过度。 对于上市公司来说，销售额、营收和利润的平滑上涨，的确是保证它股价上涨，以及低成本贷款融资的一个重要条件。
只是没有想到，隐藏的5.2亿元被专业的深交易无情拆穿拆穿。被拆穿后，刚刚来中南建设的辛琦，获得了来自深交所职业生涯中的第一张黄牌——给予通报批评的处分。为多变且多疑的房企打工好难。2020年的现在，中南明星经理人三剑客——陈凯、鲁贵卿，以及财务大数据专家涂子沛。已经有两位离职了，唯独剩下了陈凯。某种程度上，陈凯除了挂名中南置地董事长，在A股上市公司中南建设中毫无体现，这反而变成了一种对他的保护。只是可能心中五味杂陈。被批评的辛琦反而得到了中南的重用。2018年5月，中南建设任命辛琦为公司的董事及副总经理，势头超过了他曾经的老板陈凯。是的，也许没有明星光环，又具备一定的专业能力，才能活的长久。陈凯的尴尬和辛琦的逐级上位，还被另一个因素影响着：陈凯的个性太鲜明，性格太烈。毕竟，被领导重视的一个充分必要条件永远包括：中南在构建现代制度上，不断的在成与败之间起承转合。而其土储从三四五线城市向一二线城市转移，也很艰难。
梳理年报可知，2018年，在中南置地新拿的111个土地项目里，位于一二线城市的依然不超过半数，而且，这些基本都还是权益占比30-40%的七八万平方米小盘，实际建筑面积更小。而在已经明确指出转向一二线城市的2014年、2015年、2016年和2017年，中南建设依然是三四五线城市王。连常熟、太仓、乍浦、建德等名不见经传的四五线城市都赫然在列。向一二线城市转型难，还在于之前在三四线城市拿地对资金和杠杆的透支。自2014年起，中南建设的资产负债率分别是84.73%、86.27%、86.23%、89.82%——早已经远远超过70%的红线。说到底，这多少算一个令人沮丧的现象——三四线城市楼市沉沦已成共识，可由于势力薄弱，为了谋求发展，只好挑着捡着继续深耕。2019年6月，中南建设发行了3.5亿美元3年期无抵押美元债，其融资成本为10.875%——而2018年，中南建设的加权融资成本只有7.8%。项目位于三四五线城市的弊端，在中南的利润上持续凸显。2019年1-9月，中南建设毛利率为 19.98%，而房企平均水平介于25-30%间。
好像一切都朝着好的方向发展，据公共显示，中南2019年预计归属于“上市公司股东的净利润”上涨——39.47-46.05亿元，上涨80-110%。
如果2019年利润率的上涨，和2017年那次利润调整还有关系，辛琦确实功不可没。不过，如果真的是因为“兑水”换来的好数据，结局不过也是一场灾难。很多年前，潘伟明还说过：
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