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2020年,南昌会取消限售吗?希望很大!

2020-01-17  祥雲山人...

1月10日,武汉官宣:长江新城已执行2年多的二手房限售政策正式取消!
这则消息背后,有两个关键点很重要,首先是取消限售的城市,是武汉。武汉是中国楼市最具潜力的十大城市之一,是中部六省中的龙头老大;而长江新城是武汉拿来申请国家级新区的重点新城,其地位大概介于南昌的赣江新区和九龙湖新区之间。
这样一个重磅城市的重磅新区,宣布取消限售,对于整个中部地区的诸多城市来说都是一个重要的风向标,相比起沿海的几个一线城市还在通过落户政策试探楼市松绑的力度,武汉可以说是干脆且利落。
而且不同于之前几个城市的限售一日游,这次是武汉官方统一回复:
按照《武汉市人民政府关于加强长江新城规划区域管理的通告》(武政规〔201931号),“长江新城起步区内严格执行国家房地产调控政策和武汉市中心城区住房限购政策相关规定。”相关区域不再执行限售政策
当然不管武汉如何调整,终究和我们大南昌没什么关系,所以我们今天想通过武汉和南昌的对比,来看看南昌2020年的楼市政策可能会怎么走
 
01
武汉&南昌
限售时间对比
武汉长江新城的限售政策,出台自上一轮楼市调整政策之中。
2017年8月28日,武汉市政府官方网站首发《市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》,其中明确了长江新城实施管控的确切范围和面积。
按照这一通告,加大房地产市场监管力度,严格控制不动产变更登记,将该区域纳入住房限购范围,实行存量房限售政策,自发布之日起实施,有效期至2018年8月23日。2018年8月24日,武汉市将此规定延长至2019年8月22日。
长江新城,是武汉未来经济的重要增长极
比武汉稍晚一个月,南昌同样在2017年9月22日宣布相关限售政策
南昌市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》称,自9月23日起,在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满两年后方可转让,不动产登记部门应在不动产权证上注明“须取得不动产权证满2年后方可转让”字样。“三限房”不在本次调控范围内,“三限房”本身已经限制了5年不可转让的时限
虽然南昌和武汉出台限售政策的时间都差不多,但是在具体的执行过程中国,我们会发现,武汉的限售政策是较为宽松的,仅仅只限售了三年
而南昌则不同,不仅成交新房和存量住宅限售两年,而且“三限房”更是限售5年。在时间上,南昌要严厉了很多
 
02
武汉&南昌
限售对象对比
还有一个关键点,那么就是限售的对象,由此产生的市场影响也天差地别。
武汉在2019年8月宣布,长江新城实行二手房限售政策,自2017年8月23日起,取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋,不得上市交易。
之前渊某初看这个政策还有一点疑惑,在2019年8月23日这一天之前,所有已经取得不动产权证书的二手房,自领证起三年之内,不能进行二手房交易。难道如果是在这一天之后购买的新房,就仍旧可以进行转售交易?
后来专门咨询了我们懂居在武汉的分站负责人,武汉楼市的雪晴老师,才了解到这个限售并非我理解的那样。事实上,这个政策落地之后,长江新城之前的二手房将被限售三年,之后成交的新房,也会被限售三年。
而南昌的限售政策,针对的对象又与武汉不同了。
南昌是在2017年9月23日针对新购住宅发布限售政策。也就是说,只要新购的新建商品住宅、二手房如果是在9月23日之前,办理了网签或是不动产权证,就不受限售限制。在这之后新购买(已领证时间为界)住宅,将被限售两年。
可以发现南昌和武汉的限售对象是有区别的,武汉市存量和新购住宅都被限售,南昌则仅针对新购住宅进行限售
为什么渊某会专门说一下这个限售对象?因为纵观之前已经出台限售政策的城市,按照严厉程度,大致可以分为5个等级,分别是仅对新购住房限售、对新购、已购均限售、企业购房被限售、个人及企业购房全部限售以及高端人才新购房限售。
无疑,在这5种限售令中,对新购、已购均限售为最严。大部分的城市的限售令,也都基本将新房或者二手房均涵盖在内。
如此看来,南昌的限售政策好像不太严。颇有点过往不究的意思,之前的住宅被放宽在限售范围之内。
而虽然武汉市对新购、已购住宅均采取限售,但其实武汉的长江新城在限售政策公布之前,才刚刚确定选址没多久,整个长江新城基本没有什么存量住宅。所以限售的对象更多的还是未来成交的新房。
这样看来,武汉与南昌的限售对象又没什么差别了
 
03
武汉&南昌
限售区域对比
再来看看两地的限售区域有什么区别。
首先看武汉,武汉自2017年8月官宣长江新城起步区限售之后,武汉人民一直在担忧之中渡过,担忧什么?
担忧还有更多的板块被加入限售区域内。但是幸运的是,武汉人担忧的事情并没有成真,一直到今天为止,武汉都没有宣布其他地区加入限售区域。
也就是说,武汉的限售区域只有长江新城起步区这一块。这一块有多大?
按照2017年武汉市政府发布的关于加强长江新城规划区域管控工作的通告,实施管控的范围为长江新城近期起步区(位于武汉市谌家矶-武湖地区),其大致范围为:东至武湖泵站河,南至长江北岸,西至滠水河、府河,西南至张公堤路,北至江北铁路,面积约为50平方公里
长江新城
限售区域只有50平方公里。要知道武汉的城区面积排名全国第一。7个中心城区加两个连片近郊区面积约为1580平方公里,加光谷518平方公里(副省级开发区),城区总面积达到了2100平方公里。刨去大面积无法进行城市开发的水域面积,武汉的建成区面积也能排进全国前五,高达1217平方公里。
只有50平方公里的限售区域,对比1217平方公里的建成区面积,仅仅占到了4%,对于武汉的整体楼市而言,几乎不值一提。
南昌建成区示意图
而南昌就很可怜了,城区面积只有317.3平方公里,只有武汉的四分之一大小。而且不同于武汉仅仅一个长江新城实行限售,南昌是全市限售,就连南昌县、进贤县、安义县,都全部纳入限售区域内
也就是说,南昌的整个二手房市场,是被完全扼住了咽喉
 
04
南昌何时解除限售?
关于武汉的GDP、人口,等等,今天就不拿出来和南昌对比了,相信大家都知道大南昌在这一块还有很长的路要追赶。
其中解除限售就是很关键的一环
其实大部分的限售政策都是在2017-2018年宣布的,南昌和武汉均是在这一时期被限售的城市,而且限售时间也都是只有两三年,南昌时间还要更短一点,只有两年时间(三限房除外)。
算过来,南昌最早的一批限售房,从2019年下半年开始,已经都陆续解除限售了,这大概也是我们感受到去年下半年二手房市场的挂牌量突然激增的原因之一。
并非是大家都突然想抛售房产,而是有一大批限售新房被解除限制,准许进入二手房市场。
但是南昌和武汉又有不同,那就是“三限房”政策,针对这类住宅,是被限售五年的。而南昌在2017年下半年开始,成交的土地基本都是三限地,这导致2018年开始,市场上的新开楼盘,基本都是限售五年的“三限房”。
那么如果想等到南昌第一批三限房自然解禁,是需要一直等到2023年的
2019年8月,南昌首个“三限房”摇号
武汉则不同,武汉的长江新城本身就只限售三年,算算时间,即使这次不接触限售,武汉的第一批限售房,也将在2020年下半年迎来解禁
那么既然还有半年的时间,第一批限售房就会自然解禁,为什么武汉还要官宣全面取消限售?
还是和人口有关,不管是广州全面放开落户,还是一些四五线城市推出购房补贴,都是为了给自己的城市吸引人口。
武汉取消限售后,必然会吸引一大批投资客进入市场。至于这个数量的多寡,要看长江新城的建设情况。
不过长江新城最近有一点尴尬,虽然定位、规划、资源都很不错,但是到底差了一口气,一直没被评上国家级新区。可能这次取消限售,也是为了冲击国家新区做努力。
既然连武汉老大哥都在为了抢人口抢资源而放松调控,南昌呢?被弊病多时的“三限房”到底什么时候可以放松限制。
 
05
假如南昌解除限售会怎么样?
说到底中国房地产市场,还是政策市,自由度有限,所以我们很难通过市场情况去反响预测政策的出台,所以去预测南昌何时解除限售,也就没有什么意义。
虽然不知道南昌什么时候解除限售,但是我们可以预测一下,南昌解除限售之后,南昌的房地产市场会出现什么变化,也好为未来南昌放宽调控做好准备。
如果南昌取消限售,会产生的市场反应是什么?
首先是市场上的二手房供应量会增多。而一旦市场上流通的住宅总量增多了,那么不仅是原有的二手房价格会受到冲击,便是新房价格也会受到影响,价格整体出现回落基本是必然的,只是回落的幅度会根据城市的基本盘略有不同。
二手房供应增多之后,市场的流动性也就加强了,而且增加的需求,基本都是置换需求。
为什么这么说?因为将二手房放进市场出售,就意味着他有住宅变现的需求,突然要换一大堆现金到手里的目的是什么?基本还是要买房,买更好的房。
所以这个时候市场上突然开始出现很多改善需求,这就会刺激住宅市场进入优胜劣汰的阶段,因为崛起的需求大部分都来自改善的需求,改善就意味着对产品有更高的要求。
这对全部的购房者来说都是好事,毕竟我们所有人都希望能住进更宜居的新房。
所以,调整心态,保持希望,慎重选择,别折腾,尤其别瞎折腾。
 以上为正文。

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