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吴向东的2019:开疆拓土,还是另立山头

 天堂的咖啡屋 2020-01-19
吴向东的2019:开疆拓土,还是另立山头

华夏幸福公布了2019年度的经营简报,没有意外,也没有惊喜。

吴向东的2019:开疆拓土,还是另立山头

产业园区结算收入、和其他业务(物业及酒店)等继续增加。

房地产开发签约销售下滑,主要是受2018年拿地不足的影响。

在三哥的想象中,一年之前吴向东团队加盟华夏幸福后,华夏幸福的中长期模式应该是三驾马车:

  1. 以产业新城低价获取土地,同时获得高毛利的产业服务收入。

  2. 以商办运营低价获取土地,品牌背书,同时获得高毛利的商业地产收入。

  3. 以房地产销售的资金输血园区建设和商办自持运营。

一年后,我们来分别看看。


1、产业新城的护城河依旧

产业园区结算收入381亿元。

按照多位跟踪华夏幸福多年的大V的推算,园区结算收入回款 280亿-320亿之间,这个改善是一个很好的现象,因为园区结算收入的回款低一直是华夏幸福的软肋。

全年招商签约额:上半年招商完成1050亿,下半年舒城签了135亿的AMOLED显示项目,南浔一期160亿总投资、290亿的玻璃深加工项目等项目,“所以全年招商签约1900亿以上没什么问题,乐观点可以看到2000亿”。比去年1660亿元有增加。

在大背景下,有点逆风而上的模样。

这一点也说明产业新城模式的异地扩张是成功。产业招商 园区建设 住宅建设的招数,功力还是比较深厚的。

产业服务收入的毛利就不说了,这一点一直是比较高的。

可以说,如果能够解决回款的问题,园区建设这一块基本上就非常成熟了。

尤其是在2020年强势财政大基建的背景下,产业新城PPP业务能乘风再飞一会儿。


2、华夏幸福的确不缺钱了

看两个现象:

首先,华夏幸福的三季度现金流量表,筹资活动现金流净额385亿元,2018年同期是流出-111亿元。一进一出500亿。一出,任谁也受不了,一进,任谁也要爽歪歪。

莫怪世人眼皮浅,只认衣冠不认人。

同样的华夏幸福,披了一件平安的大氅,就不一样了。

第二点,“2019 年公司取地金额共计 311 亿元,面积共计 421 万平方米,分别较 2018 年增长 204%和 63%”。

有钱了就是不一样,简直是天上人间,拿地之猛不可同日而语。

美元债也发起来:

吴向东的2019:开疆拓土,还是另立山头

公司1月14日发行的美元债加权平均利率在7.57%,略高于公司2019年度上半年的融资利率7.23%。

按照公开数据,1月1日至1月14日,20家地产企业发了24笔美元债。最低的是龙湖集团的3.375%(2.5亿美元,7.25年期)。最高的是金轮天地控股12.95%(2亿美元,2年期),华夏幸福算是居中。


3、这一年,吴向东干嘛了?

2019年,华夏幸福在深圳设立了南方总部。南方总部由联席董事长吴向东掌舵,主要负责商业地产、高端住宅、康养、长租公寓等新业务。

据称,华夏幸福南方总部人数已经超过100人,不少原先的华润高管陆续入职华夏幸福,比如原华润置地华南大区总经理王笑、商业地产事业部总经理赵炜,以及主管城市更新的原华润置地华南大区副总经理赵荣等。

除了引入人才,看看吴总2019年以来的其他几个动作:

8月16日,华夏幸福以58.3亿元出售北京丽泽商务区一个商办项目予平安人寿,同时项目公司将向华夏幸福支付代建管理费和资产管理费。这是第一个管理输出项目;

9月10日,华夏幸福以116.25亿元总价拿下武汉武昌区大型综合体地块;

11月11日,中标东莞中堂镇旧改前期服务商,更新面积达80万平方米;

12月12日,中标深圳盐田田心工业区片区更新计划前期服务商。

另据消息,深圳宝安一宗70万平方米综合性用地大概率由吴向东所在的华夏幸福南方总部操盘,该地块是涵盖商业购物中心、写字楼、公寓、酒店的核心区综合体。

都是吴总的强项。兵马未动、粮草先行,联席董事长吴向东在2019年组建团队、物色项目。

没有记错的话,华夏幸福管理层曾经在公开场合表示,新业务暂时不并表,主要将采用轻资产方式进行输出管理。

南方总部,这是要轻装上阵、开疆拓土?还是要招兵买马、另立山头?


4、一点担心

融资端放松了,不缺钱了,但是华夏幸福的住宅销售下滑了。

住宅销售是园区建设业务和未来的商办业务的输血机。

这固然与2018年拿地面积偏少有关,或者和公司想要平滑利润有关,是否也和下面两点相关:

第一,华夏幸福对住宅业务一直不算重视,2017年底以来的重视是因为融资紧张,现在融资口放松之后,依然故我。

第二,吴向东团队无意介入产业新城的住宅业务,更愿意去开疆拓土,而不愿意去做一些原先的住宅业务的查缺补漏工作。

那么,可以多想一步:

是不是吴总团队开疆拓土之前得到过承诺或者约定:商办、旧改、高端住宅等新业务和原先的产业新城业务没有交集,大家各干各的?

三驾马车并驾齐驱的希望是美好的,但在这之前都要输血。

这就涉及到资源的分配了,是形成合力还是有可能在短期内内部争夺?

毕竟园区开发和商办旧改虽然毛利高,但都是吃钱大户。


三哥往好处想:

在当下的房地产业,如果不缺钱,产业新城和商业地产都是极好的生意,王总的老团队和吴总的新团队也都是领域内的顶级团队。

更何况,背后有金主平安二股东,大家不是在一个碗里抢饭吃,而是做大蛋糕、做新蛋糕,所以应该能一碗水端平,形成合力。

但是两笔美元债的融资利率某种程度上代表着市场情绪。

我一直以为,华夏幸福就像郭靖一样,大巧若拙。

吴向东的2019:开疆拓土,还是另立山头

也许输入平安的资金内力,再加上吴总团队商业地产的基因之后,应该能修炼成为左右互搏的顶级高手。

假想一下,要是再注入恒大碧桂园融创的住宅销售基因,华夏幸福就完美了。

基因多了,就怕主次不清、走火入魔。

磨刀不误砍柴工,祝福华夏。

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