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一、量缩价增，大博弈时代正式开启 2019年商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。
虽然商品房销售面积整体上是下降的，但住宅的销售面积和销售价格仍然保持了增长态势，并不像很多人说的“市场很悲观”。真正大幅下降的是办公楼和商业营业用房，销售面积降幅都达到了两位数，这与宏观经济环境有直接关系。住宅与商用的区别，也一定程度上说明了自用与投资类物业的市场前景，还是很不一样的。 从1998年那个商品房元年开始算起，历史上只有3年商品房销售面积是同比下降的，2008年、2014年和2019年。2008年和2014年都是拐点之年，但2019年不会了，从这一年开始我们将习惯商品房销售面积的同比下降，包括住宅产品也很快会列入其中。未来的商品房市场，将是销售面积下降与销售价格上升的博弈过程，总销售额还会保持一定的增长态势，但会变得越来越缓慢。 大博弈时代，从2020年正式开始。 二、土地购置额下降，2020年销售趋紧 2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年的120264亿元增长了9.9%，增速同比增加了0.4%，这个数字相对2018年2.5%的增速同比，是明显下滑的。看起来上升趋势依旧不变，但加速度已经有下降的趋势。
主要原因在于，2019年房企土地购置面积为25822万平方米，比上年下降了11.4%，土地成交价款14709亿元，下降了8.7%。对视土地为生命的房企来说，土地购置额的大幅下滑对未来的影响是很大的。 2019年上半年土地购置额降幅较大，不仅仅是影响了2019年下半年的销售面积和销售金额，更对2020年上半年的销售带来了较大的负面影响。如果2020年上半年土地市场不能大幅转暖，当年的全国商品房销售面积仍然会是负增长。 土地购置额的下降，主要原因有3个： 1、房价增幅趋缓，而地价上升较快； 在限购、限贷、限价、限售的背景下，15—17这几年爆发过的房价，需要一个相对较长的稳定过程。在GDP继续稳定增长的前提下，房价大方向上还是会上涨的，但增速却日渐趋缓。前几年高房价直接带动了土地价格的全面上涨，不管是从影响度考虑，还是从自身安全性出发，房企高价拿地的积极性都很难再现。 2、限价影响了房企的购地热情； 限价已经覆盖了全国大部分热点地区，一方面直接打压了房企的利润率，另一方面由此导致的备案滞后，也严重影响了现金流的周转。从2019年开始，大部分在建项目的土地都是2016年之后购置的，当时的地价已经出现了明显的涨幅。 很多人在做前瞻PE的时候，都会用前几年的净利润率去推算。但从2020年开始，我们看到的房企财报，在整体上净利润率会出现明显的下滑。无利可图，能买的地自然就会少了。 3、土地供应端二元化明显 随着可开发面积的减少，和旧改成本的大增，当前一二线城市的土地供应能力在下降，而三四线城市却供应过剩。想买的地买不到，能买的地又不敢买，这是摆在每一个房企面前的难题。随着城市化进程趋缓，而大城市化的趋势越来越明显，这种土地供应端的二元化也会成为常态； 三、融资缩紧，现金为王 2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。
房企的到位资金中，自筹资金和国内贷款增幅都不多，主要依靠定金及预收款和个人按揭贷款，也就是说销售端是市场的主力资金来源，2019年的商品房市场并不差。 利用外资的金额大幅增长了62.7%，主要源于房企融资尺度不断收紧，并加强对银行信贷资金违规流入房地产市场的监管力度，导致部分房企转身向外。但外资整体占比还是比较小，解决不了根本问题。 国内贷款的增速低于到位资金的整体增速，这是与当前严控房企融资的大方向保持一致的。眼下，虽然有很多城市在变相松动限购，但只要融资不放松，各家房企的扩张速度就会无法持续，不管是购地还是开发节奏都会受到直接的负面影响。 把资金面和土地购置情况结合来看，2020年能保持20%增速的房企，就已经很不容易了。增速的下滑，会直接影响地产行业的整体估值。但对那些手握大把现金的规模房企来说，2020年正是一个难得的并购机会，预计会有更多的TOP100以内的房企，让出自己的土储和项目。TOP50房企的阵营内部，分化也会越来越明显。 四、不要期望政策大规模宽松 2019年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.13。（国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。）
101.13是一个各方面都可以接受的数字，既能保证市场的有序进行，又不至于引发影响金融稳定的一系列问题。当前的房地产开发处于较为合适的景气水平，能保持下去就是最好的安排，期望政策大规模宽松是不现实的，也是不需要的。
以上数据，均来自于国家统计局。 作者：朱酒链接：https://xueqiu.com/6056806984/139637466来源：雪球著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。 |
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