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有人说高考就是人生的知识巅峰，上知天文、下知地理，算得了三角函数，解得出高次方程，记得住气候洋流，背得出历史年表...... 高考后的我： 但是哪一个买房的人又不是知晓楼市变化，洞悉时事政策，算得了首付房贷，玩得转沙盘模型，分得清得房率容积率绿化率，看得懂户型图平面图鸟瞰图。 如果你运气好，报了一个万人摇，那就不仅是嘴上说两句的文化交流了，更是网速手速和冲刺速度的全方位综合考验。 买一套房，就重回一次人生的高光时刻。 但是买房里面的小知识，你都搞清楚了吗？政策楼盘各位都有见解，今天我们就从选房的角度，来说说5个值得关注的点。 即使是好的楼盘，或许也会有相对较差的楼栋；反观看起来一般的楼盘，说不定也有一两栋能够惊艳到你。 楼栋和楼层里，需要了解的是楼栋排列、楼层选择和梯户比。
目前市面上常见的有半围合式布局、阵列式布局和组团式布局。 ▲半围合式 半围合式布局指建筑物沿建筑用地边线建造，整个建筑用地呈现出半包围的形态，利用建筑落差自然形成楼间距，更大程度地保障了中庭景观的欣赏体验。 ▲行列式 行列式布局也称阵列式布局，常见就是在建筑用地上按一定顺序平均布局，这样更容易保证每一户的通风采光。 ▲组团式 组团式布局比较少见，适用于大面积建筑用地，不同的组团可以有不同的景观和主题。
是指电梯数和每层楼住户数的比例。 如一层楼有3部电梯，6户家庭，那么梯户比就是3T6。梯户比影响的不仅是你每天等待电梯的时间，还和公摊、结构户型、居住体验相关。 梯户比小了等电梯会落泪会伤心，但是梯户比大了可就是伤钱包了。电梯井也是公摊的一部分，梯户比越高，公摊面积越大，而购房成本和物业费也会相应的增加，所以也不是梯户比越大越好。 梯户比会影响楼栋的结构和户型布局。 比如，主流的2梯4户的楼栋，设计时往往边套的采光、景观等会更好，中间套左右都会有所遮挡，视线和房屋采光也会受到一定影响。同时，梯户比越高，每层住户越多，单套面积相对较小，更容易出现暗厨暗卫和不方正的户型。
不同楼层的价格也不完全一样，比如28层的楼，一般10到20层的价格会略贵一些，向上下两侧价格依次递减。 低层采光略受影响，在楼间距不是很大的情况下，可以尽量选择高层的房子；如果楼栋靠近主干道，不管是高层和低层都会有噪音的困扰。相比起来，如果低层有绿化的遮挡和隔绝，噪音反而会比高层小一些。 楼层多看个人选择和家庭需求，如果是有老人小孩，低层会更方便；如果是年轻人，可能更喜欢没有遮挡的高层视野。 说到朝向，坐北朝南自然是最佳的选择。阳光满屋，冬暖夏凉。 但是并不是所有的朋友都能如愿选到朝南的房屋。那么剩下的朝向又有什么好的选择呢？ 朝南最佳，东南、东、西南这些朝向是次之，而北向和西向的房屋在采光和日晒上会有一些硬伤。 西向房屋的采光时间较短，夏天的西晒更是让你无死角的体验热情的高温。北向的房屋采光较差，冬天更显瑟瑟发抖。东向比较不足的在于除上午外其他时间没有阳光照射，通风比较差。 总结就是：西边有西晒，东边通风差，北边冬天阴冷。 但从另外一个角度来看，西边有浪漫的夕阳西下，东边可以迎接第一道曙光，北边夏天也很凉快。 所以在条件有限的情况下，必须做选择，那么就选择一个你可以接受的，毕竟朝向带来的影响是相对的，而科技的发展，家电越来越智能，很多问题都可以得到改善。 容积率也是衡量楼盘品质比较重要的一个指数，是指项目用地范围内，地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 每一块土地在拍卖的时候，就确定好了容积率。这也是政府在做城市规划时的硬性规定，后期不可更改。 ▲图源网络 常见高层的容积率在2.5-4.5之间。容积率低于0.3的，是高档独栋别墅项目；高于6.0的那是摩天大楼项目了。 还有一点误区是，有别墅、洋房的高层社区不一定比纯高层社区更舒适宜居。因为别墅和洋房会被侵占大片的绿地面积，而高层则可能会被牺牲楼间距和公共活动空间。 得房率也和公摊面积（比如走廊、电梯占地）息息相关。得房率等于套内建筑面积/套型建筑面积（销售面积）。 ▲图源网络 如果楼层越高，公摊面积越大，那么得房率越低。如果面积相同，而户数越少，那么每一户的公摊也就更大，得房率也越低。 一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，大家可以作为选房时候的参考。 买房的时候以为是90平足够你恣意改造，结果交房才发现只有70平的空间，根本不够用。为了避免“以为是个王者，结果是个青铜”的尴尬，一定要注意得房率和套内面积。 说起户型的优劣，很长一段时间我都只会用“方正与否”来衡量。毕竟方正的户型意味着边角冗余不多，可利用的空间更多，空间利用率也更大。 “方正”的说法，来源于“开间'与“进深”。
▲图源网络 习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（也称“面宽”），开间一般指户型东西之间的距离；与其垂直的称为进深，即户型南北之间的距离。 但是，对卧室来说，床头靠墙的那一面被视作进深，垂直面是开间。 如果进深过大，开间过小，会影响到户型的采光通风，而且房间内会显得比较黑暗，特别在成都地区，一到冬天就遭受寒冰魔法的毒打，有种显得房间黑黢黢又潮湿的感觉。
如果进深过小，开间过大，不太利于房间保温。
户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，一般介于1.5：1之间较好，做到采光通风与保温两者间的相对平衡。 除了进深和开间，另外一个关键点是户型动线。其实就是住宅动线，指人们在住宅中的基本活动路线。 主要有三条：居住动线、家务动线、访客动线。
▲图源房天下 居住动线应保证私密性；家务动线应尽量人性化、简单化；访客动线应尽量与居住动线保持距离。 动静分区则是指将客厅、餐厅、厨房、客卫、阳台这些供人活动的场所与卧室、书房这类供人休息的场所分开，互不干扰。  道理都懂，就是买不起。你看我就是个鲜活生动的例子。
但是对于一般家庭来说，买房从来都不是一个人的事。 一次置业，关系到的是一家三代未来一二十年的生活质量。请理性一点，买房不要光看售楼部多么高大上，不要只看样板间装修的多好看，不要只听买房时承诺的恒温泳池、儿童乐园和高端会所等。答应我，这些东西看过听过就忘了好吗？ 多实地踩盘多对比多记一些关键数据。毕竟你以后住的不是样板间不是售楼部也不是高级会所。 也祝愿大家在新的一年，顺利上车，挑选到满意的房子。 |
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