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业委会丽景城模式的实践经验

 简单生活lxr 2020-01-26

2020/1/26(修正)

核心思想

在现行的法律框架里,一个小区要想业委会能够公平有效地运作并良性持续下去,最高效的办法是在小区找到合适的退休干部类业主,特别是有着党政领导经验的退休干部,主导小区业委会工作。   

他们没有包袱,胸怀坦荡,不计较个人名利得失,只为展现人生价值与承担社会责任,由他们继续发辉人生的光和热,团结小区有家庭经济基础、有时间有精力、讲付出讲奉献、有理想有信仰、有修行有智慧、有责任有担当、有经验有办法的业主组成业委团队,与党支部、物业公司、业主团体、党政领导部门构建出职责分明、良性互动、和谐共生五位一体的新型现代社区关系。

业委会团体要理想宏远、目标清晰、步骤明确,依法行职、公开透明、务实肯干、尊重包容,不断总结工作经验、不断完善理论体系、不断优化思维方式、不断地与时俱进。

业委会能不能做得好?关键取决于业委会中主要成员思想境界,如果是一心为公做贡献的,都能做得好;凡是动机不良谋私利的,都会遗臭十年。

业委会能不能持续下去?关键取决于组织的活动是否有成就感与使命感,组织能否自我成长、自我净化、自我更新生生不息。

自作聪明的会不受欢迎,夸夸其谈的会一事无成,格局太小的会寸步难行,偏激执拗的会害人害己,修行不够的会心冷茶凉。

具体内容:

一、  要主动系统地学习小区物业管理中有关人性、社会和自然的规律,一切从实际出发,实事求是,按规律办事。为了群众是目的,联系群众是方式,依靠群众是力量,依法办事是底线,办好事情是归宿,按规律办事是天道。

二、  要系统地学习相关的法律知识,能找到自己的位置,知道自己是谁,要干什么,要怎么干,什么能干,什么不能干。要有敬畏之心,知道什么是不好的甚至是违法的,不可逾越。

三、    要能明确地定位业主、业委会、业主大会之间的关系,要能明确地定位业委会(业主)、物业公司、党政部门之间的关系。

四、    社区物业管理分为两类,一是对物的管理,主要是有关工程方面的,二是对人的管理,主要是居民的行为方面的。或者说一类是硬件的建设与管理,另一类是软件即制度的制定与执行。两者又会相互交错与影响。

丽景城业委会的工作经验是,对事物先调查研究搞懂→自己短时间内即成为专家→审核或制定方案→公示征求意见→完善优化方案→业主大会表决→组织监督执行→事后归纳总结。

丽景城两届六年的业委实践,现在能够提供出的成功模板有两类:

一是硬件系统改造的技术与公告样板:电梯大修、停车场系统、消防自动报警系统、监控系统、高空抛物监控系统、天台防水整体维修方案、供水系统、排水系统、门禁呼叫系统、门禁闸门系统、喷泉系统、路灯系统、网球场、篮球场、乒乓球场、园林更新、树木大修整、优质公共照明等。   

二是软件系统的制度规则及公告样板:《业主公约》、《业主大会与业委会会议议事规则》、《停车收费办法》、《业委会选举办法》、《物业续签合同》、《纠正居民不文明行为公约》、公益捐款、账目审计等。

五、    如何分类对待业主中的“闹事”者。

这个很关键,它涉及到小区的安定团结甚至业委会的兴衰成败。

有的人“闹”的目的只是解决自己的问题,然后就缩回去了,事不关己,高高挂起;

有的人“闹”的目的是,把自己当成群众意见领袖,帮人出头,满足自己的人群优越感,甚至异化成在小区谋取个人私利的路径。

还有的人“闹”是真正出于公心,只是方式方法不太恰当,多些沟通并加以争取和团结就会成为小区建设的积极力量。

六、品性道德素养:

默默的奉献,默默的承受;

察实情,出实招,办实事,求实效;

敢于说话,敢于担责,敢于坚持;

简单,正直,没有私心,坚忍不拔。

七、思考三个问题:

1、业委会的公益性和可持续性问题。

业委会的定位是公益性的,没有明确的责、权、利,也没有个人生活保障。小区是一个社会系统,相当于一个大村,要搞好需要大量的时间精力。一个没有经济依附关系的组织只能是一个非常松散的组织,是经不起人性的考验与群体的冲击的。

业委会不是职业化,业委会成员也有自己的工作与生活要过,业委会的成员特别是主力成员的人生规划变化会导致组织累计的探索经验归零。

2、“善有恶报”的问题。

做善事做公益是美好的,但现实的人性规律是,做善事需要有极高的智慧,对同一群体“愚蠢”而长期的行善与付出,只会把自己与被付出者推进人性的深渊和炼狱。时间长了,很多认知不足的邻居会觉得理所当然不再感动,一有不如己意就对你全盘否定,甚至恶意揣测、造谣抹黑、诋毁谩骂、倒打一耙!

“善有恶报”、“我的善换来的是你的恶”,这就需要业委们有着极高的修行修养,内心需要无比强大。

3、按规律办事的问题。

社区治理是一个系统工程,需要宏阔的视野、整体的布局、全盘的谋划和超强的执行。它颠覆了常人的认知,即不是唯自己的意愿办事,也不是唯群众的意见办事,甚至不完全是按法律的规定办事。

它需要业委们有超脱自我利益与控制为中心的“功利境界”,也要有超越业主群体利益为目标的“道德境界”,进而升华出以客观的真理真相为追求的“天地境界”,以调节社会关系,维护社会和谐,推动社会进步为己任。即超脱了“立场、利益、好恶”,遵循自然、社会、人性的本质与规律,实事求是,科学决策,有效地调动社会各种人力与资源,解决问题,做出成就,实现价值。

——这就需要其成员具有精深的理论,丰富的实践,需要“行动的哲学家”。

后记:

无论是2007年的《深圳市经济特区物业管理条例》,还是2019年的《深圳市经济特区物业管理条例》,都没有回答一个致命的根本问题:业委会的个人经济保障问题。

没有经济保障的制度,从世俗的角度来说,只是建立在沙漠上的城堡,或者说是海面上的空中楼阁,是经不起人性的考验,群体的冲击,更是无法持久延续的。这就是为什么很多小区业委会成立不了,成立了也很难有所作为,有所作为以后也会心灰意冷换届不成功的根本原因。

丽景城业委会的成功实践经验,恰恰是从传统价值观的高级形态来回答了这个问题,是从业委会主要成员自觉践行信仰、理想、人生价值和社会责任的角度来回答了这一问题。他们摒弃了自私、功利、个人得失等低级价值观念,追求的是公义、利他、付出、奉献、智慧、信仰等更高等级的价值观念,跳出了自我满足的小圈子,以推动社会的进步为己任,追求的是精神的富足和灵魂的快乐。

——这就是今天丽景城业委会实践经验的社会价值。

终极感言:

丽景城业委会模式非常难以复制推广,它要求的道德平台太高了:它需要太高的学养,太深的觉悟,和太复杂的炼造过程,是一道靠人性本能很难迈进的“窄门”。

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