|
大鱼吃大鱼时代 一家福建房企拯救另一家福建房企。 1月13日，世茂房地产（0813.HK）和福晟集团传闻已久的大并购终于“官宣”，然而，这场两家首次联合召开的新品牌发布会上，并没有透露太多细节。 发布会仅透露，双方将“全方位战略合作”，成立“世茂福晟”平台，将福晟在粤港澳大湾区、郑州等地的项目逐步注入，并由世茂海峡团队操盘。
福晟集团董事长潘伟明称，福晟将把大湾区1000万平米的旧改项目全部拿出来合作。另外，福晟旗下建筑公司福州六建也将由世茂接管，“补足世茂在建筑领域的空白”。 合作方还包括东方资管，但世茂房地产总裁许世坛透露，东方资管“参与很少”，仅仅做财务、融资方面的工作。此外，世茂与福晟的合作仅仅在项目层面，并不会收购后者的股权。市场曾传言，世茂、福晟双方将合作的项目高达87个，交易价值将高达2000亿。 不过三方的交易细节和未来持股比例并没有披露。媒体报道称，世茂、东方资产和福晟将按照4:4:2的比例持股。 许世坛在媒体群访时称，福晟遇到了“短期资金流动性”问题，现在需要做的是短债用长债来置换，把贵的融资换成便宜的钱。世茂会配合金融机构一起做这个事，目前正在做债务重组。 许世坛在发布会上强调“不是谁收购谁、合并谁”，而是会共同推广世茂福晟的新品牌，给足了福建老乡潘伟明面子。 这场发布会选在了世茂的主场福州世茂洲际酒店，开始之前，现场大屏幕上不断重复播放着世茂的宣传片。 值得一提的是，世茂福晟合作的操盘方将是世茂房地产最大的全资子公司世茂海峡，事实上，在去年世茂收购的泰禾、粤泰等项目中，大部分均由世茂海峡操盘。数据显示，世茂海峡管理区域包括福建、广东海南区域，2019年销售额突破900亿，在世茂总销售额中占比超过三分之一。 去年底今年初，世茂海峡刚刚完成了组织结构调整。公开报道显示，世茂撤去世茂华南区域公司，世茂华南地区公司管理中心、广州城市公司、深圳多项目、深圳龙岗项目、珠海多项目都交由世茂海峡，并且下设湾区中心和厦门中心。 世茂海峡的掌舵者正是刚刚履新世茂房地产执行董事的吕翼。现年36岁的吕翼毕业之后就加入世茂集团做“管培生”，现为世茂海峡董事长兼总裁，今年1月2日，世茂房地产公告了管理层调整，吕翼履新执行董事，跻身核心决策层。 吕翼在发布会上透露，世茂将全面代管福晟的项目，此外还将对福晟原有的架构进行大幅度的整合。有消息称，最终福晟将只留下约三分之一的员工。 买家世茂 许世坛在在2019年年初，正式接过父亲的担子，开始作为总裁执掌世茂房地产。 在许世坛接班后，世茂一改往日的低调脾气，不仅完成了“重回前十”的目标，在过去一年房企纷纷放缓扩张之时，以超过200亿亿的并购，成为新晋“并购王”。（详见：《新“并购之王”：世茂的野心与隐忧》） 连番收购让世茂股价大涨，Wind数据显示，世茂房地产在250日的涨幅已经接近60%。而本次世纪收购落锤，也让世茂房地产的市值再次站上千亿港元大关。 世茂的大规模并购的底气来自于销售的实力。世茂上周公布的销售数据显示，2019年实现合约销售2600.7亿，销售面积1465.6万平米，同比分别增长48%和37%。
但世茂的大规模收购同时让其资金链变得紧张。财报显示，世茂此前连续8年净负债率处在60%以下的低位，但由于大手笔并购，2019年上半年世茂的净负债率骤升至73.2%。 与此同时，由于在多次并购中，世茂都扮演拯救资金链危机的“白衣骑士”，其收购标的由于债务问题带来的复杂情况也直接考验着世茂。此前世茂拿下的泰禾南京茵梦湖项目曾烂尾多年，开发难度极大；随后拿下的粤泰的多个项目，由于后者的资金问题包含复杂的债权及股权关系，而福晟此前上架的资产包中，多个项目同样出现多次质押与担保，处理好这些台面下的问题无疑将加大开发难度和开发时间。 但不管怎么说，已经重回前十的买家世茂正处于逆势狂奔的状态，相反，作为卖家的福晟刚刚经历了异常艰难的一年。 卖家福晟 拿出大湾区全部土储合作的福晟早期曾经以大举拿地闻名。 福晟成立于1993年，但从2015年开始才以黑马之姿闻名市场。当年福晟集团组建300名成员的拿地“飞虎队”，在全国范围内拿地，囤积到大量土储。克而瑞数据显示，2017年销售排名在第48位的福晟新增1786.9万平米土地，新增货值3199亿元，在全部房企中排在第7位。同样是在2017年，福晟借壳佑威国际登陆港交所。 福晟集团拿下的项目多是是存在周期长问题的旧改项目，主要位于粤港澳大湾区及郑州地区。克而瑞数据显示，截至2018年底，福晟在大湾区土储货值高达2581亿，在全部房企中排在第8位。 当年的福晟土拍市场和销售市场都志得意满，甚至喊出“十年8000亿”的销售目标，但高速扩张带来的后遗症很快暴露。 大举扩张让福晟的负债总额从2016年末的300多亿，上涨到2019年上半年的741.34亿。其中有息负债高达372.7亿，而其手头的非受限现金仅约57亿，尚不足以覆盖短债。 福晟集团还面临着新的融资压力。2019年福晟集团共有2笔公司债和3项资产支持计划发行，累计规模28.4亿。但这5笔发债都集中在上半年，很显然，下半年资金链危机曝光后，福晟已经借不到钱了。 与此同时，福晟的掌门人潘氏家族控制的其他企业还被曝从福晟集团抽走了大量资金。财报显示，福晟集团2019年上半年“其他应收款”高达56亿，其中非经营性往来款和资金拆借达到27亿，这些多为潘氏家族控制的企业拆借，拆借对象包括钱隆投资和福建粤商投资等。（详见：《福晟国际单日暴跌62% 潘氏家族财技失灵？》） 2019年年中开始，“唱衰”福晟集团的声音开始流传。坊间传闻，福晟债券兑付出现问题，紧接着又传出破产申请被拒、裁员50%等消息。法院信息显示，福晟集团在2019年新增14条已结案的法律诉讼，而福晟作为被告的诉讼案件还有7件处于诉讼期。 受此影响，福晟集团旗下地产上市平台福晟国际（0627.HK）出现“黑天鹅”事件，在2019年10月9日和10月10日两天累计暴跌76%，目前市值仅有18.5亿港元左右，还不及高光时刻的零头。 值得一提的是，本次交易的卖家为福晟集团，而不是上市平台福晟国际。事实上，在正式“爆雷”前，福晟集团一直加速不良资产与福晟国际的切割。2019年9月，潘伟明将将64.16亿股股份转给儿子潘浩然。当时28岁的潘浩然占股56.45%，成为福晟国际的实际控制人。 虽然交易对象不是上市平台，但福晟拿出了最大的业务蛋糕。许世坛在发布会现场表现出浓厚兴趣的福州六建是福晟国际的主要现金牛。财报显示，2019年上半年建筑业务实现营收82亿，占总收入的四成以上。房地产业务和其他业务分别收入40亿和67亿，在总收入中占21.2%和35.5%。 闽系房企江湖洗牌 闽系房企在2019年重新洗牌，围绕的都逃不过一个“钱”字。 在“住房不炒”的大基调下，多年来一直以“敢拿地”、“狠拿地”闻名的闽系房在2019年迎来的沉重一击。已经停牌三年的明发一度面临退市危机、喊出2000亿的泰禾不得不“卖子求生”、受到中民投牵连的阳光城大股东质押比例已经超过90%…… 在融资整体收紧的大环境下，房企已经分化明显。头部玩家如碧桂园、万科、恒大已经突破6000亿门槛，中小型房企则集体进入渡劫期，2019年破产房企数量突破500家。 如今的闽系房企江湖世茂已经坐稳老大哥的位置，但是房地产进入“青铜时代”后，闽系房企的掉队者将会是谁？或许，在刚刚开始的2020年就会有答案。 |
|
|
