东哥东哥1 / 待分类 / 强排原理入门,从此测算不用强排

   

强排原理入门,从此测算不用强排

2020-02-03  东哥东哥1

几种逻辑关系要求:

1、基底面积要求:

总基底面积=建筑密度X用地面积 或者所有单体建筑基底面积之和

所有单体建筑基底面积之和建筑密度X用地面积

2、总建筑面积:

业态1基底面积×业态1层数+业态2基底面积×业态2层数+……≤ 总地块面积×综合容积率

说个题外话:

当交楼时,单栋建筑面积没有按图施工,面积超出,叫做超面积。

当交楼时,总建筑面积超出原来设计方案,叫做超容积率。

超面积的可以罚款,然后通过验收。超容积率的属于违建,原则上必须拆除,不能罚款。

拆分讲一下:

1、关于不同容积率的产品定位选择

我们先来看一张图,这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图,假设在30%密度的情况下,产品的平均楼层如下:

强排原理入门,从此测算不用强排

强排原理入门,从此测算不用强排

上图揭示了,在平均的情况下,楼层应该是怎样的,但是实际上我们不可能一个项目只做一种产品。为了利润最大化,很多公司在产品设计的时候都会有一个高低配。我分别以2.0、2.5、3.0三种常见的容积率举例说明一下大致的产品配比:

R=2.0 40%洋房面积 60%高层面积

R=2.5 28%洋房面积 72%高层面积

R=3.0 20%洋房面积 80%高层面积

备注:上面的三种情况,我都是按最常见的30%密度考虑的,且以低密产品最大化为原则。如果密度偏低那么低容积率产品占比应该适当提高,如果密度偏高那么低容积率产品占比应该适当降低。

当然,这只是我的经验总结,如果有其他意见的,欢迎加入我的星球讨论。

2、关于地下车库面积的逻辑:

地下室面积=机动车位个数X单个建筑面积 非机动车库面积

一般一层地下室我们按单个车位建筑面积30-33㎡计算,二层地下室按33-36㎡计算,三层地下室按35-38㎡计算。

车位配比,简单粗暴一点,住宅部分我们可以按标准的100㎡/个计算,一二线城市车位配比要求稍微高一些,可以乘以1-1.5倍的系数。商业部分可以粗略按80㎡/个,再乘以0.8的系数来计算。

比如,一个12万平米的小区,大致应该修建1200个车位。如果是省会城市,则可能是1400个。具体车位配比,可以查阅一下当地城市的规划管理技术规定,里面有详细规定。

车位比,更准确地应该取决于户数,这个我后面讲。

有的地方的住宅(主要是广大四五六线城市)还有地上车位的,地下车库数量应当减去地上车位,然后再计算地下车位面积。

关于非机动车库,这个现在一般也是设计在地下室的,通行的非机动车配比标准是:

强排原理入门,从此测算不用强排

非机动车的单个建筑标准,加上坡道等公摊,一般来讲是1.5—2.0㎡/个。

3、关于物业房、活动房、社区用房面积的逻辑:

物业用房面积标准,一般来讲是按计容面积的千分之二至千分之五计算,这个是必须得有的。

活动房和社区用房在规划条件里面有具体的要求。

4、关于人防地下室面积的逻辑:

十层以上的建筑,应当按照“满堂红”要求,即建筑基底面积全人防,计算公式:人防面积=用地面积X建筑密度;

十层以下的建筑,基础埋深超过三米的,按计容面积3%修建;

十层以下的建筑,基础埋深不超过三米的,按计容面积2%修建;

这个算法略复杂了,可以粗暴直接理解为人防面积是总基底面积就行。

5、关于户型面积与户数的逻辑:

我们在拿到一块地以后,通过对当地市场的认知,能判断出当地大概是什么面积段位的户型比较受欢迎,将几种户型加权平均,算出来的就是平均的户型面积。

户数=住宅建筑面积/户均面积

商业的户数也可以同理求得,但是商业的面积段较为复杂,建议初算的时候直接按80㎡/个计算,再乘以0.8的车位比系数。

6、关于商业设置逻辑:

按照新的设计规范,现在很多一二线城市已经不能设置底层商业,要设置商业只能设置集中商业,要是集中商业的话,会大量挤占建筑密度,导致上面说的高低配产品配置受到影响。

有的三四五线还是可以设置底商的,但是新的环保法要求底商不能做餐饮业态,因此要做餐饮的还是被逼得必须设置独立商业才能满足要求。

7、关于产品排布逻辑:

产品的排布,首先应当满足采光,高品质地段留给高溢价产品-比如景观面好,私密性高,安静等等,其余的,用中低端产品填空隙。

商业应当选择临街或者交通比较便利的地方。

还有就是地下车库的开口,小区出入口的开口,一般会设置在次级道路上,在城市主干道,或者大型道路上一般不允许设置开口。

说了这么多,我们来一个实际的案例讲一下。

已知某省会城市一地块总用地面积54亩,商住比不超过10%,容积率2.5,建筑密度30%,无其他配件要求。

按照上面的讲解,我们指标强排结果如下:

强排原理入门,从此测算不用强排

    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。如发现有害或侵权内容,请点击这里 或 拨打24小时举报电话:4000070609 与我们联系。

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章 更多
    喜欢该文的人也喜欢 更多

    ×
    ×

    ¥.00

    微信或支付宝扫码支付:

    《个图VIP服务协议》

    全部>>