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如果户型不好，客户看房的时候会犹豫甚至放弃，即便买了将来住着不舒服，也对开发商口碑不利。那么为什么开发商不设计一个完美的户型，广泛应用？ 要讨论这个问题，先要解决一个问题:世上有十全十美没有缺点的户型吗？如果没有这样的户型，这个话题就无从谈起了。说实话，我是没见过这种产品的。除了客观的优缺点之外，不同客户的经历和居住需求还有所不同，所以确实没有户型对所有人来说完美。那么我们把问题改一下，为什么开发商不做一个非常好的户型广泛应用？反而市场上很多户型还比较差？ 看了这么多户型，如果要我给“非常好”的户型一个大概的方向，我会说:尽量宽一点，朝南的房间多一点。（当然，这是基于成熟的开发商做出的户型功能是流畅合理的，不会乱七八糟）这也是为什么昨天我看到下面这个户型的时候觉得惊艳——作为一个三房二卫的产品，它占据了4个南向开间，很宽，客厅和所有房间都布置在南边，北边只设了次要的厨卫等不需要日照的次要房间。所以它比常见的三房二卫产品更优。 假设把这种很宽的极爽户型广泛应用，会有什么问题呢？下面分析一下，看了你就明白为什么开发商没有做完美的户型了。 对左右间距影响按刚才所说，把北向的卧室换到南边，每一户宽度增加了3米，一栋两梯四户的住宅，宽度就加大了12米。一块用地的总宽度是固定的，如果楼栋宽度加大这么多，侧向间距肯定大大减小。如果按规定卡最小距离，15米可能就满足要求。可是两栋100米高的房子相隔15米，你知道是什么感觉吗？看上去就像一线天一样。 除此之外，一个小区达到一定规模时，往往要尽力做出中心大花园来。大花园不仅仅能站在楼上观景，还能改善社区空气质量，供住户游园之用，所以很多人称其为小区的“肺”。比如下面这个楼盘就在小区中央做了大尺度的花园。想想看，每栋房子宽度加大12米，纵向一共4列，花园宽度直接减小了48米，花园就不剩什么了。所以户型太宽，对社区花园（小区环境）有消减作用。 对前后间距影响房子加宽为什么对前后间距还有影响呢？因为日照采光被遮挡更多了。试想，如果一栋住宅前面空无一物，日照采光肯定优秀；按常见户型，南边楼栋38米宽，后面楼的底层日照情况可能刚好满足国家规定；如果采用上文的舒适户型，南边楼栋宽度直接变成了50米，对后面楼栋遮挡骤增，甚至可能形成城墙一般的效果（下图仅示意视觉效果），底层户的日照就很难满足规定底线了。 一旦日照不满足要求，就要加大前后楼间距。可是间距常常都卡死了，哪里有腾挪的余地。所以日照计算不通过往往都反推出一个结论:户型不能做这么宽。 其他问题还有一些情况即便有非常好的户型也不能使用。第一个就是用地形状。常规的用地都是规整的四方形，即便户型宽一点也是可以尝试排布的。可是有的用地可谓奇形怪状，比如我见过尖三角形，还有窄长条形，在这种用地里面，太宽的户型根本就放不进去。实际工作中这种情况的户型都是要根据用地形状单独设计。 第二个是容积率高。如果容积率很高，要做满面积有两条路，一条是楼栋做高，可是太高会增加建设成本，不划算。第二条路是多排房子，前面说了，户型宽度对前后左右的间距都有较大影响，所以要多排房子，户型不能做太宽。有些楼盘容积率高到一定程度，会出现风车形的户型，这种户型品质当然不高（有自遮挡，朝向也都不正），但是它收束地很紧，不占宽度，可以保证做出足够的面积。下图中的楼盘就是一个例子。 简单地说，要求苛刻的项目，那种很好很舒展的户型也不能使用。 从这些分析可以看出，住宅的开发是一个联动的工作，一个特点的改变往往会牵动其他特点，开发商的诉求往往是平衡，综合优势最大化:环境要好，户型也要还可以，外立面设计好看一点但是别太花钱……根本目的，其实就是综合利益最大化。所以不会把户型这一个因素做到极致，牺牲其他所有的因素。 |
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