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今天@都江堰都教授 发了篇文章，激发了我写下面这些文字，估计会招来不少批评，希望大家轻踩。 对于地产的护城河，今天我也只谈谈自己的一些粗浅看法，与都教授及雪球上的朋友交流。 先抛个定性的结论：地产公司没有护城河，或者说护城河十分狭窄。这样说可能很多人不认可，但请读友们阅读完后边的内容再点评。（请注意有没有护城河跟公司是否创造价值完全是两码事儿，如果没明白，请多读几遍想一想） 下面简单说一下我的理由： （1）根据《企业战略博弈》一书中格林沃尔德教授的研究（这是我读过的关于护城河分析最好的著作，远超晨星公司的《投资的护城河》），拥有护城河的企业所在的行业通常都有较好的竞争格局，要么是寡头垄断、要么是双寡头市场，且行业龙头位置变化较少。如果我们观察过去十多年的中国房地产行业，很容易发现中国房地产行业远未达到上述行业格局状态，不仅竞争对手很难消灭，同时行业位次变化也十分剧烈，这两点现实告诉我们，这个行业中的企业并没有什么宽广的护城河； （2）房地产行业并不是中国独有的，发达国家早就经历了房地产开发都时代。那么实际上有哪些大型的房地产企业呢？2019年世界500强公司里的地产公司除了中国公司以外，几乎没有其它国家的地产公司入围。为什么经过这么多年都发展，全球其它发达国家都没有大型房地产企业呢？我想一个极有可能便是房地产公司是缺乏护城河保护的，因此没有办法持续变大变强。在这一点上，我认为房地产公司甚至不如建筑公司； （3）在我看来，正是过去十几年一路向上的中国房价以及房地产企业的优秀管理层造就了这些如今令人敬佩的优秀房地产公司，而不是他们的护城河，当然如果你将优秀管理层看作为护城河的话，这些龙头房企的确是有护城河的，但我认为护城河应该是指结构性的优势，而不是人。 （4）未来趋势：房地产行业总体的成长已经放缓了，这一过程中行业集中度的提升是大概率，大型开发商资金实力强大、运营效率高效、同时拥有品牌美誉度，在白银时代他们将不断从规模较小的开发商那里获取市场份额； （5）越不缺钱，就有越多便宜的钱送上门，所以那些财务状况健康的大型房企受益于低廉的资金成本，同时这些企业往往经营效率很高，所以双重优势使得其能够赚取远超资本成本的回报（股东回报率更高），这应该是当前大型房企的核心优势所在（便宜的钱、高效的运营）；但是应当看到至少有数十家大型房企拥有相近的低成本资金，此外他们的运营效率都比较高，他们谁也挤不垮彼此，未来的竞争将主要集中在头部房企之间； （6）最后谈一下股票，目前许多个股的股价已经反映了房地产的悲观预期，整个行业尤其是其中的龙头企业，目前的股价相对其价值是明显低估的，这一点从挖优狗的一些统计数据里可以明显的看出来。但即使缺乏长期护城河，在短期内，我个人认为这些大型地产公司凭借资金优势和经营优势，依然有望继续为股东创造出超过资本投入的回报，因此具体到股票，我并不会因为其没有护城河而不投资。因为我认为只要产品/服务是市场需要的，哪怕公司没有护城河，也是可以给股东创造价值的。 以上是我对地产行业一些不成熟的观察和思考。 后记不少粉丝关注我应该是因为我所创办的挖优狗，一个量化价值投资分析工具（目前我已退出挖优狗）。惭愧的是，我很少分享对企业的分析，一来可能跟我个性有关，二来总是觉得分析的不够深入，见不得人。 不过去年跟@杨天南财务健康谈 老师的几次交流学习，让我终于明白了文字记录和分享的重要意义，今后我努力多记录一些自己的思考，与雪球上的朋友们交流。 |
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