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加完班睡不着，想到哪写到哪。 1. 万科是过去30年最成功房地产公司，有一个很重要的原因是它“失控式”的管理模式，由于并没有话语权超强的控股股东，多年的前第一大股东华润持股比例也不过15%，灵魂人物王石2001年就退居幕后，多年前就形成了“弱总部、强一线”非常现代化的管理模式。 2. 王石2001年退居幕后之后，其实管理上参与的很少，对万科商业上的影响和作用被大众高估了。但是，王石多年的个人影响力，带给万科的品牌效应却被大众低估了。 3. 回过头来继续说管理模式。“弱总部、强一线”的管理模式有些像美国的联邦制，中央政府比较“被动”，各州很“主动”，完全可以把万科理解成由四十多家小房地产公司（城市公司）组成大联盟。当然，这几年规模大了以后开始区域实体化，四个区域话语权越来越重。总部管控始终非常的弱，早些年基本只管控拿地、财务和人事，现在拿地的决策权实际下放到了区域。投资是地产皇冠上的明珠，懂地产的人都知道。 4. 这种管理模式加上早年万科职业经理人的文化，造成了自下而上，涌现多，创新能力强，适应能力强，发展速度快的特点。听起来有点虚，下面举几个具体的例子。 5. 创新能力：比如率先把物业引入中国，现在的万科物业多项指标行业第一，而且是数量级的领先；比如十几年前提倡过工程师文化，前几年流行的匠人精神也是它，包括率先引入精装修房，住宅标准化，建筑产业化，装配式等，虽然增加了成本（相对还是人工便宜），但结果提升了品质和产品力；比如多年前学习黑石，率先开始项目跟投，提倡合伙人精神，从职业经理人到合伙人，现在万科的人也这么相互称呼。回过头看，随便举的几个例子，物业、精装修、住宅产业化、跟投制度，现在是大地产商们的标配。 6. 适应能力强：比如万科各一线公司的组织模式都不一样，有的是事业部制，有的是专业职能制，还有项目责任制。其实组织模式的长相是次要的，关键看2点，一谁向谁汇报，二谁负责什么事。 7. 发展速度快：行业老大多年，近几年刚被超过去，但我认为问题不大，后面会说到。值得一提的是，直到今天，万科在四分之三以上进入的城市排名都是前三。 8. 想知道企业经营风险高低，除了看负债率，发债成本之外，还有个很实用的指标是看商票的贴现。发债过一段时间才发一次，这是更现实，而且反应当下。目前万科是5-6%，恒大是12%-14%。 9. 没有成功的企业，只有时代的企业。这句话虽然是张瑞敏的名言，但对万科影响很大。 10. 这几年万科学习华为，奋斗者，危机意识，包括现在的很多称呼都是从华为那来的。 11. 万科现在最强的是品牌，直接作用就是比街对面竞品普遍价格高出10-15% 12. 去年底四分之一的城市总经理大轮换，大手笔，大气魄。 13. 四大区首中，每一位风格都不一样，而且早已用业绩证明了能力。其中有三位才40出头。 14. 最值得一提的是，以郁亮为首的管理层，是这个行业最优秀的管理团队，没有之一。各位知道他们工作有多拼命吗？一线公司总经理加班到晚上10点是常态，试问各位绝大多数人都做不到吧？买万科股票就是投资这个团队，把钱交到他们手里面为我们赚钱，我放心。 吹了这么多，最后再来个先抑后扬。前几年万科的规模被碧、恒超越，原因是过去5年是三、四线城市崛起的5年，那是碧、恒重仓和擅长的地方，而万科始终是聚焦一二线，战略踏空晚了一点，进入了一些防守型的城市，后来也赶上来了。 投资主要看未来，经历过去5年的市场变化，站在现在这个时点往后看，万科的机会应该比那两家要大。年报快出来了，建议大家去看看土地储储备、城市供给、人口流入、城市限价这些大的数据，拉个表，相信做完这些都会有自己的判断。我认为未来有可能是万科和融创争天下，当然也有很大可能杀出个黑马，就像当年恒、碧杀出来的那样。 最后来个预测，拍个脑袋，2020年合同销售7000亿。 |
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