地产人必看：房地产项目开发全流程解读

一个成功的房地产项目，通常需要实现经济效益，因为这是项目的根本和保障；也需要体现社会效益，如此才能形成品牌，确立行业地位。

作为一个操盘手，想要打造一个成功的项目，从投资决策、到产品开发、以及项目前中后期管理，都需要做好统筹规划。

但是，很多人都没有项目全程开发的经验，也不具备相应的能力去打造一支有境界、有理念、专业扎实、管理规范的过硬团队。

那么，那些成功的项目是否有相似之处？想要做成一个项目，是否有成功的模式可以复制？

在黄明玉老师看来，一个成功的项目，他的模式确实是有迹可循的。

大体上可以分为四大方面：

第一，毫无疑问是人，即组织架构与人力管控，这是保障项目成功的基础。具体分为：

1、项目公司的组织架构；

2、各岗位各部门职责；

3、项目的绩效薪酬考核体系；

4、学习和培训体系。

第二，一个项目的成功必须要有计划管控体系，也就是总纲。具体包括：

1、项目开发整体计划；

2、年度、半年度、季度、月度以及各部门各专业的分解计划；

3、计划实施过程当中的督导、反馈。

第三，财务成本税收统筹。这是项目的出发点，也是项目的归结点，分为：

1、项目综合成本测算和把握；

2、资金安排、融资以及现金流的控制；

3、成本控制很大程度上取决于工程的预决算；

4、把控、统筹税收工作。

第四，即专业流程把控。具体来说，分成两大方面：

1、投资决策、选址拿地，即地的统筹范畴。

2、地拿定后就是项目开发，整个项目开发过程分成：项目前期、项目中期和项目后期三个阶段。

1）项目前期

项目前期是项目的市场研究和地块分析的阶段，也是项目的策划和定位阶段。

项目前期在策划定位的基础上，关键是要落地，即要做好方案的设计、评审和确认工作。

这是开发项目过程里最重要的工作，也是项目成功的非常重要的核心节点。

2）项目中期

项目中期是按照项目的开发计划，展开报建报批、工程施工和整个项目营销工作的阶段。

① 报建报批具体落实在五证二书上：

② 项目的工程施工具体分成：

工程现场的前期准备、施工图的设计、技术交底、工程量的清单、预算编标、工程前期总包监理、设备材料招投标、项目展开过程中质量、进度和成本的三位一体、文明施工等方面的工作。

③ 项目营销的展开也是中期当中的重要工作之一，分成三个阶段：

• 市场推广，也就是营销策划阶段的前端；
• 营销现场的管控，也就是具体的开盘节点、销售工作和案场管理；

• 后台支持销售，整个案场的后台系统。

3）项目后期

项目后期是竣工交付验收以及工程评价的阶段，即项目交付给业主和后期项目长期的物业管理。

操控项目的最核心的阶段，在于项目前期的市场调研、项目定位、规划设计、方案认证和评审确认。

以上为黄明玉老师的分享节选，黄老师是资深房地产项目投资开发专家，有近30年绿城、蓝城房地产项目操盘经验。

有关于项目开发的流程及核心操作，我们邀请黄明玉老师录制了9节音频课程，涵盖了黄老师操盘几十年来的经验总结。

课程大纲如下，本课程适合各专业人员观看，尤其推荐大生产、大运营类岗位收听，一次性搞懂房地产开发全流程。