解读|南京商办新政发布，规范下的商办市场将日趋理性

近日，南京市规划局和自然资源局、南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市城市管理局联合拟定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，该政策于2020年2月1日起执行。

 

一

相关政策回顾

实际上，2017年南京政府即出台三次关于非住宅产品的政策举措：

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(1) 2017年3月10日：禁止非住宅改住（含公寓）；

(2) 2017年5月26日：公寓限高3.6m（此前为4.8m）；办公、研发限高4.2m；

(3) 2017年6月27日：商业、办公、研发类建筑最小分割单元的套内面积≥60㎡。

二

本次新政亮点

在本次新政中，再次提出了严禁“商改住”，同时提出了公寓最小分割单位45㎡，商办最小分割单位300㎡的要求。此外，本次新政还有几个亮点值得关注：

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（一）明确自持和配建比例要求

① 地上建筑总面积＞5000㎡：采用“5-2-3”模式

开发商自持50%，可分割销售20%，配建酒店式公寓30%（可分割销售）；

②地上建筑总面积＜5000㎡：采用“5-5”模式

开发商自持50%，可分割销售50%。

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（二）全方位限制“商改住”，严防投机行为

本次新政除了重新限定各类商办产品的最小分割面积外，还对商办产品的建筑形态、功能布局、水电气线路设置等内容有进一步的要求，明确卫生间、开水间、上下水管道井以及厨房等功能设施必须集中设置，严防后期居住化改造的可能。

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（三）规范商办项目销售宣传行为，全面实施流程监管

新政要求商办项目在销售现场需设立公示牌，告知购房人产品规划用途，不得擅自改变，避免因违规销售导致物业纠纷的情况发生。此外，新政还提出多部门联动，从建设、施工、销售、验收等方面全程监管，严肃查处违规行为，并纳入征信体系。

三

政策影响

（一）商办土地开发将更加规范，杜绝违规开发和销售行为

商办土地的开发将更加规范和有章可循，对于自持和销售比例更加明确，同时，从产品设计、建设施工、销售端都做到全流程监管，杜绝项目开发的违规行为。

（二）小户型公寓、办公产品将退出市场

本次新政发布后，45㎡以下的公寓、300㎡以下的办公产品将退出市场。

（三）缓解相关社会矛盾，减少投机行为

之前，南京商办市场“商改住”引发的维权现象时有发生，新政出台后，将从源头杜绝此类现象发生；此外，新政设定的最小建筑面积对于投机行为也起到了一定的抑制作用。

四

商办市场走势

 

图：近四年南京商办市场成交情况

从近四年南京商办市场各业态产品的成交来看，公寓销量较高但呈逐年递减趋势，政策对于公寓的投机行为起到了一定的抑制作用，市场逐渐趋于理性。

新政的发布，对于南京商办市场还将产生持续影响，商住公寓市场的竞争将更加规范有序，购房者入手公寓产品也将更为谨慎，回归居住本质。