北京重点商业项目市调报告——芳草地、三里屯、大悦城8月北京侨福芳草地目录项目介绍及商业定位建筑布局及业态规划购物中心品牌分析项目评价项目介
绍项目名称：侨福芳草地项目位置：北京朝阳区东大桥9号项目体量：20万平米建筑面积，其中时尚购物中心4.65万平方米，分为地下2层，
地上2层，写字楼建筑面积8.2万平米，其中AB座10层以上为酒店项目车位：共计1000个开业时间：2019.9.16投资经营商：北
京侨福置业有限公司商业定位芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店
为一身的创新建筑。立足于芳草地原有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念和丰
富多元的艺术氛围构成芳草地独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。建筑布局芳草地项目由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一个
10米深的下沉式花园上，花园营造了一片绿色的环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、
温度、湿度和风向。业态规划购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析项目评价芳草地项目总投资为30亿元，购物
中心和写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都有侨福集团负责。项目是以钢梁斜拉贯穿4栋写字楼加盖采光顶，并配置从负二层至一层飞
天梯；整个项目大气的空间感以及特立独行的抽象雕塑景观，业态涵盖丰富，品牌级次有序，是国内值得称道的标志性项目！北京三里屯太古里目录
项目介绍及商业定位项目建筑设计购物中心品牌分析项目评价项目介绍项目名称：三里屯太古里项目位置：朝阳区工人体育场北路四至交通：东侧为
三里屯酒吧一条街，南侧为工体北路，交通较为便利，临近地铁2、10号线项目体量：17.2万平方米项目车位：共计890个开业时间：20
19.7投资经营商：太古地产集团商业定位项目定位：知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功
能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚消费者策略
：南区针对年轻客群，北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层业态组合：以零售为主，零售占
75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的15%
，体现了项目的特色南北区实行差异化：南区定位：年轻、时尚、前卫：吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚书籍音像
、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道北区定位：高端、
先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地，东座定位际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层
定位国内先锋知名设计师品牌。先进的设计理念源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装；建筑语言紧紧贴合商业定位。项目建筑设计购
物中心品牌分析品牌策略新——首次引进品牌：如Apple、Fossil、BenSherman等；新——规模之首品牌：三里屯vil
lage另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店；新—
—前卫装修品牌：为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念；新—突
出体验品牌：鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。品牌罗
列--女装购物中心品牌分析购物中心品牌分析品牌罗列--男装购物中心品牌分析品牌罗列--餐饮项目评价交通出入方面：三里屯本身由于历史
地理和后期酒吧开发的原因，因此车流量异常大；规划设计方面：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，
大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群；业态定位方面：三里屯VILLAGE的定位非常准确而且到位，没有国际一线品牌
店，没有奢侈的成衣店和钟表店，大部分是年轻、时尚、国际化的，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性；项目亮点
方面：adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。北京西单大悦城目录项目
介绍及商业定位项目建筑设计购物中心品牌分析项目评价项目介绍项目名称：北京中粮西单大悦城项目位置：西单北大街131号位于西单商业区的
中心，南侧距长安街不足200米，北侧连通金融街和新街口特色商业区项目体量：总建筑面积20.5万平米，酒店3万平米，办公楼6万平米，
购物中心11.5万平米项目车位：共计1000个开业时间：2019.11投资经营商：中粮集团商业定位坐落于繁华的西单北大街，定位于“
中国真正的国际化青年城”，以年轻、时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体；源于西单，高于西单，引
领西单的差异化做法奠定了西单大悦城的时尚领跑者地位；引进了差不多40%是原来西单没有甚至是北京没有的品牌，无论是餐饮还是服装服饰，
从上海、香港和其他的地方引进来。项目建筑设计通过不同的几何外形，赋予建筑独特的外观和个性；内部动线设计明晰，电梯衔接顺畅；内部设计
时尚化根据建筑特点进行内装，突出商场主题，年轻时尚。购物中心品牌分析大悦城还坐拥若干“之最”而傲视京城商圈：1、世界跨度最长的飞天
梯，让来者叹为观止；2、长江以北最大的数码影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；3、北京最大的化妆品超市SEPH
ORA（丝芙兰），妙龄女郎趋之若鹜；4、大悦城里的美食组合也尽显国际风范，如港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时
尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活等。购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌
分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析购物中心品牌分析项目评价利用1
层直达6层的飞天梯，对人流进行有效的疏导；在整体格局上，通过飞天梯对人流的疏导，以6层为界，将整个建筑物分为了两大区域，以减少楼层
过高带来的疲惫感；每个楼层都被赋予了一个关键词，如眩目、前卫、冲撞、优雅、约会等，而且每一层的格局和布景都不重复；如今的百货卖场内
常见的横平竖直的棋盘式格局也被摈弃，每一楼层的空间都被分割成不同区域，几乎没有哪个位置可以对整个楼层一览无余，促使消费者自己去耐心地“逛”，有时会迷路，但有时又会有意外的收获，但对于目的性很强的购物者来说，这种错落的格局有时是种折磨；主力店群知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 |
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