昨天上午，统计局公布了1月份房地产市场运行情况——70个重点城市里，只有15个城市新房环比下降，其他都是上涨。统计局的官员在解读1月数据时，顺便敲打了一下房地产，说：各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。如果说这只是泛泛的、例行公事的敲打，那么央行2月17日晚上的辟谣，下手就有点重了。前两天，市场里有一个传言：中国央行拟调整MPA（宏观审慎评估体系）中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。传言的来源，是全球著名的财经资讯供应商——彭博资讯社。彭博很权威，所以地产股很兴奋。再加上国内几家大地产商都在促销，力度看起来比较大，所以地产股涨了一波。昨天晚上，央行辟谣了：该消息不属实！央行将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。七大方面（各100分） | 具体指标 | 资本和杠杆情况 | 资本充足率（80分）、杠杆率（20分） | 资产负债情况 | 广义信贷（60分）、委托贷款（15分）、同业负债（25分） | 流动性 | 流动覆盖率（40分）、净稳定资金比例（40分）、遵守准备金制度情况（20分） | 定价行为 | 利率定价（100分） | 资产质量 | 不良贷款率（50分）、拨备覆盖率（50分） | 外债风险 | 外债风险加权余额（100分） | 信贷政策执行 | 信贷执行情况（70分）、央行资金运用情况（30分） |
近期，朋友们肯定注意到，很多城市，都出台了稳楼市的政策。根据不完全的统计，至少目前有20来个城市，发布了稳定房地产市场的政策。具体城市，既有上海、天津、苏州、合肥、西安等这样体量很大城市，也有嘉兴、承德，甚至一些区县级政府。这些稳楼市政策，意味着什么？对当下房价会有什么直接影响？1、政策要分类看，注意区分对象。详细政策我就不一一举例，但我做了一个归纳。第一是2B的，也就是针对房企的。比如很多城市调整土地出让金缴款时限、方式，放宽预售限制，降税费，以及鼓励线上销售等。这一类的政策目的，其实是为企业减负，或暂时性降低房企压力。效果一定是有的，企业成本降低，或者压力后延，可以缓解现金流和债务压力。第二是2C的，也就是针对购房者。比如放宽公积金政策，还如医务人员不受现有房票规则限制等。2、迄今为止，稳楼市政策没有太猛的。上面杠杆游戏的分类归纳，我们可以发现，力度实际都不算大。当下的实际是，无论力度多大，暂时都是冰封的。虽然部分房企自己也开始了网上销售、打折等，但总量和正常月份比，简直太少了。所以，暂时的稳楼市政策，更多是给房企心理安慰，对购房者不会有太多作用。第二，大部分地方，这近一个月都不能随意外出，别说去看房了。政策搞来也没用，那不如不搞那么猛。第三，各地在观望，等上面的信号，等事情结束后，根据需要再出台稳楼市政策。既然如此，近期稳楼市的城市虽然多，但对房价实际不会产生太多正面影响。真的只是稳而已。3、央行表态，比地方稳楼市政策更具有指向性。2月17日，杠杆游戏的文章写得比较早，后来发生了一件事非常值得关注。央行辟了一个谣。因为有传媒说，我国央行拟调整MPA（宏观审慎评估体系）中的房地产信贷相关考核指标，以后只考核房地产广义信贷，不再考核按揭和开发贷等具体比例。央行坚持说：将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。至于未来是不是，比如这回事情之后，杠杆游戏不确定。但有传言，本身就是信号。4、房企融资状态，很值得关注。企业扛得住与否，和资金的资金储备、融资能力高度有关。房企每天都可能面临还钱压力，没有销售流水，新融资困难，那就要出事。从上述央行的表态，以及我们看到的情况看，杠杆游戏认为，房企融资整体目前是困难的。也有好消息。根据标普统计，2020年1月地产企业境外发债融资165亿美元，创下月度纪录高位，并远超境内债融资规模。另外，境内发债融资窗口开启，近期上百亿境内房企发债获得进展。比如21就报道，2月13日，上交所信息披露显示，阳光城80亿元小公募公司债券状态更新为“已反馈”。2月10-11日，上交所受理金地集团拟发行金额为110亿元、期限不超过20年的小公募公司债，募资拟用于偿债。广州富力地产80亿元私募公司债、碧桂园85.38亿元小公募、龙光控股10年期40亿元小公募、上海市浦东新区房地产（集团）34亿元小公募陆续受理或回复交易所意见。可是，这需要时间，也不确定窗口期持续多久。更可怕的是，不能总是借钱，而没收入啊。5、早日可以正常卖房子，比什么都重要。不管海外发债也好，境内融资也罢，这都是欠钱，都是救急。要让企业恢复正常，最关键的第一步是可以恢复正常卖房子，而不仅仅是网上卖一卖。只有可以大量卖房子，大家也觉得一定有折扣，流水才能起来，资金才能回笼。而对于购房者来说，目前不管房企多厉害的营销，不管地方稳楼市政策出了多少，只要不是线下大规模卖起来，不是售楼部和渠道大门开起来，大家愿意买的还是少数。所以，企盼早日结束现状，解决问题，让楼市恢复正常的建设和销售，这比什么都重要。6、稳楼市政策，肯定还会更多，但价格短期要抬升有困难。我们可以算一笔时间账，就算最早3月全国基本恢复经济生活秩序，大家经此一役后，心理平复到可以去买百万元级、几百万元的房子，怕是也需要一点时间准备。那么，房子正常卖起来，最早都是4月之后了。几个月下来，光出不进，房企要还多少欠款和利息。怎么办？第一个阶段，只能是促销。废话没用，打折降价才有用。地方稳楼市政策下一步会怎样？一定是扩大需求端，包括给需求端一些税费优惠等。2020年要做的是：让楼市活跃，贡献GDP，创造就业岗位，带动其他行业，尽量不要大涨。这种想法我支持，中国房价的确不能涨的太快，要适当等等老百姓。
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