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小编语：且看促小白老师如何解决老旧小区的停车难问题。本文是十八驼争端解决系列沙龙第31期简报，原载于《住宅与房地产》2019年9月（上）。 停车难，难停车，是很多老旧小区的老大难，为了解决这个难题，基层政府、社区、居委会、物业公司联合出台方案，却又得不到业主（居民）满意、甚至怨声载道，导致了投诉率上升，这可怎么办？ 北京石景山区模式口南社区为了更好问需于民，问计于民，问策于民，请来促小白老师召开协商议事会，达成停车管理的共识，走出了社区共治、德治和法治的新路子，与会代表都满意了。 这是怎么做到呢？让我们一起跟随促小白老师走进社区，到他的引导现场去看看吧~ 石景山区模式口南里社区是首钢80年代建成的老旧小区，辖区面积0.38平方公里，有住宅楼21栋，其中塔楼7栋，平楼14栋，人口1665户，5300多人。该小区建成后，长期以来是首钢的家委会管理，物业也是首钢后勤改制的首信物业公司负责，后来小区属地管理，成立了模式口南社区，企业不再对小区建设和后续维护投入资金，2018年7月，北京某国有物业公司进驻小区开展物业管理。小区存在停车管理、公共环境差、水质差等诸多问题。 2019年8月17日，促小白接受模南社区党委、居委会的邀请，作为引导师到该社区主持协商议事会，破解老旧小区疑难问题。参加会议的有物业公司负责人，街道城管科负责人，社区居民代表、在职党员代表、社区党委、居委会等几方的同志。 获取与会代表的信任，是开展协商议事的前提。促小白开门见山告诉他们，他从2002年起，介入了农村社区的参与式发展工作，也处理了一些农村社区的纠纷和冲突。 2015年，促小白在主持北京市哲学社会科学课题“北京市城乡结合部社区参与式治理的路径对策研究”中，逐渐采用参与式行动研究，课题研究与社区疑难问题破解密切结合，在北京、河北、陕西等地参与处理30多起社区冲突矛盾纠纷。到这个小区来，和其他第三方比，他没有经济利益诉求，只是想和大家一起开展行动研究，在行动中研究，用研究促进行动， 解决社区的疑难问题。 促小白告诉与会代表，他是接受社区党委、居委会的邀请主持协商议事会的，会保持客观中立，愿意做协商过程的服务者、议事程序的设计者和议事规则的维护者，但不是内容的澄清者、争论的仲裁者和不同分歧的调节者。 与会代表认可后，促小白进一步说：充足的信息可以推动协商进程，任何信息都是有价值的，我们和以往会议只是呆板由各方进行发言的做法不同，请大家本着参与式治理的原则，进行共商共治，以各种形式展开问题，解决问题，将“我”的利益变成“我们”的利益，通过多方协商、多次协商、多渠道协商来解决问题，要相信促我们自己的小区，我们自己有智慧来治理。 在讨论问题前，促小白告诉大家：“如果有效的进行协商，我们制定一些规划，好不好？”与会人员点头同意，在接下来的几分钟内，促小白引导与会人员一起制定了协商议事的规则。 为了节省时间，促小白开始让与会代表发言，提出他们对议事规则的建议，并告诉他们，前面有代表说过的就不用重复。经过征询与会同志代表认可，确立了本次议事规则有6条： 1、和气商量，找到怎么办； 2、讨论问题对事不对人，不做人身攻击； 3、找到解决问题的实际办法； 4、最后形成共识，找到方向； 5、有序的发言，控制发言时间； 6、学会换位思考，相互尊重。 有了以上规则，大家的议事态度、议事的方法以及最后要达到的结果就很明晰，可以保证心平气和协商。如果谁违反规则怎么办？后面居委会的一个同志举手说，他会及时提醒。 有了规则，促小白指了显示屏的标语说：这次是破解老旧小区疑难问题协商会，但冰冻三只非一日之寒，问题破旧难以一蹴而就，我们今天协商议事会是不是采用如下的四个程序： 1. 快速梳理小区的各种疑难问题 2. 找出大家最关心的一个问题 3. 讨论问题 4. 达成共识 与会代表同意上述程序，协商议事就正式开始了。 会前，促小白在每个与会代表桌子上，放置了数张卡片纸和马克笔。讨论开始，促小白要求与会者在卡片纸上写出自己认为小区亟需解决的问题，每个卡片写一个问题。 收集后，在职党员代表、居委会工作人员和促小白快速分类，先看居民代表写的问题主要体现在停车难，停车乱，小区环境卫生差，水质差、活动场地少等问题，但每个居民都提到了停车管理问题； 再看社区党委、居委会和物业公司写的问题，提及最多的也是停车管理问题； 看来停车管理是与会代表现阶段关注最多的问题，促小白征求大家意见后，确定了协商议事的优先顺序，这次协商议事只针对停车问题展开讨论。 停车难，难停车，是模南小区目前最大的问题，问题表现在如下几个方面： （1）车多，车位少； （2）非本小区车辆占用车位； （3）有地锁，有的人家就算不停车也将车位上锁，使车位利用率降低； （4）对外来车辆没有管理办法，导致外来车辆停放在小区或者从小区穿行； （5）商铺占道停车问题严重。 总体来说，就是无序停车、造成小区内微循环不畅，交通秩序混乱不安全，上下班小区内堵车等，造成了小区居民的矛盾纠纷多，投诉多；同时也破坏了居民关系，造成了社区的不稳定。 针对这些问题，与会人员群策群力找到解决办法。首先达成共识的是小区必须封闭、缴费停车，改变现在无序停车的现状。 在一些具体问题或者现有难题上，大家的讨论也不断深入。 物业负责人说，模南小区不是一个封闭的小区，而且当初小区建设的时候，小区土地为模式口村大队的，所以不可能不让村里的居民从小区经过，如果不让他们从小区穿行的话，他们要绕很远，非常不方便，这样就形成小区道路同市政道路一样，无法做到完全封闭。针对他提出的问题，居委会的同志和居民说，尊重事实，模式口社区（模式口大队）的车可以从小区穿行但不可以在小区停车，其实模式口社区（模式口大队）有自己的停车场。 物业的同志又提出，当初国企的小区，是小社区大社会，小小的小区内，有医院、有幼儿园也有一些商贸公司的商铺，但这些资产没有转移到物业公司的上级单位，也就是说现在房屋产权归属不一，无法统一管理，加大了管理的难度，为了能让小区居民不再为停车问题困扰，作为小区物业，他们也想了一些办法，但有些事情做不到。小区居民提出，区内有其他单位也是事实，但可以一起商量办法，不可以以产权单位复杂就不推进停车管理。协商的结果是由物业公司的上述单位、街道和原来的国企（产权单位）进行沟通。 针对小区停车位比较少的现实，大家就在想如何挖掘小区潜力，清理僵尸车、拆除地锁，充分利用小区内的边角地、废弃自行车棚等资源，统一规划。 结合大家的讨论，促小白顺势转入了“小区停车管理相关利益主体“问题的探讨中，在这个环节，大家更清晰知道了小区停车管理的难处以及各相关利益主体的职责。 小小的一个小区停车管理，涉及的利益主体真不少，一切要在社区党委领导下开展工作。居民包括了有车、无车的、长租的、老人无车还在来看望需要车位的等。在停车管理中，居民提出需求和建议。 居委会要在物业公司和居民之间做好沟通，征求居民意见，召集居民开会讨论方案，督促物业公司落实等； 物业公司做好车辆登记、测量规划车位、安装智慧停车系统等前期工作，并逐步落实停车管理的细节问题。 由于历史原因，小区的停车管理还涉及到周边农村出行，辖区内商铺、公司以及其他驻地单位的停车管理等，都需要一一协调落实。 停车管理办法出台后，还要与交通委、发改委、城市管理局等部门打交道，办理审批报备手续等，居民也知道了这事不是三天两晚可以一蹴而就。 在这个环节讨论的时候，对于居委会和物业管理关系的处理，居委会认为他们只能是在居民和物业管理公司之间进行协调，无法对物业管理公司进行监督和指导，这样的认识显然不到位，有这么多的社区书记、居委会主任在场，如果是顺势普及一下这方面的知识，似乎顺利成章。 促小白忍住了这样的冲动，他转向了物业公司经理，问一下他对这个问题的认识，物业公司经理说物业公司在社区党委领导下，接受街道和居委会的监督，现在是“双向进入、交叉任职”。 在物业公司简要介绍后，促小白简要介绍了北京市为了让物业企业更好地服务社区居民最近的新举措。 最近民政局与市住建委制定了两个文件，一个是物业项目经理必须于2019年6月底前到所在社区报到，参与社区议事、接受社区监督；另一个是开展居住小区物业服务项目履约考评，让街道组织或聘请第三方机构，对物业企业进行考评，考评结果作为企业信用信息的重要依据。另外加强党对物业企业和业主委员会的领导，通过“双向进入、交叉任职”等方式，让所有的物业企业和业主委员会都要成立党组织、有党员，让党的政策、主张能在这些组织中有效贯彻落实。 各方放弃自己的立场很难，放弃自己的利益更难，但如何保护自己的利益，大家共同取得最大公约数才是大家需要一起考虑的，上面的讨论、思想碰撞中思路逐渐明晰起来。 时间有限，促小白没有过多展开，带领与会代表按照协商议事程序进入了下一个环节的讨论。 在接下来的讨论中，大家继续讨论在有车位停的前提下，如何停好车，更方便更人性化。 比如要对小区四个道口进行封闭，实施管理，对于外来车辆进小区要登记，超过一定时间要收费； 小区业主停车也分为四类，一为产权人，指业主本人；二为使用人，指业主亲属；三为长租户，也就是长期在小区租房的住户；四为临时车位，指到小区办事的人员，对于前三类，物业将按尽量保证一户一位的原则，而临时停车将按国家规定进行计时收费。这样，那些非本小区车辆就会大大减少，能保证一部分业主的停车问题。 物业公司项目部经理提出停车管理办法做到整个模式口地区的相对统一并结合本小区的情况进行微调，大家也表示理解。 千遍敲锣一锤定音，协商议事关键在于落实，如果议而不决就会浪费了居民时间。热烈讨论中协商会进行到一个半小时的时候，停车管理问题的原因、相关利益主体已经基本清晰，促小白立刻趁热打铁，引导与会代表了讨论并落实了几个关键问题、落实时间以及主责部门。 1.做好停车管理的前期准备工作。包括车辆信息登记、车位规划、智慧停车管理系统安装调试等，9月底完成，主责单位为首华物业模式口项目部。 2.出台停车管理办法。办法需要几下几上结合，多次征求居民意见基础上出台，并报交通委、发改委备案审批，也是9月底完成。 3.试运行。停车方案的实施先试运行三个月，2020年元旦正式实施。 两个多小时的集思广益，停车管理如何解决达成了共识，得到了小区居民代表的肯定。 但是这个共识中还有一个重要问题没有解决，就是为了保证停车管理办法出台后便于实施，保证合同行为的合法、有效和行政行为的正当性、合法性，避免后患，必须履行一定的手续。这其实已经不是这次引导下协商讨论的内容，但需要提醒与会代表。 促小白问道：停车管理办法在正式出台前，需要征求居民的同意，在我们小区没有业主委员会，谁来组织在广泛的范围内讨论《停车管理办法》，让这个办法成为小区停车管理的宪法性文件呢？ 促小白也对后面旁听，来在街道的其他10多个社区书记重复了以上问题：是居委会组织居民投票物业公司投票？ 有个在职党员代表站起来说：我不是很确定，如果是商品房小区，成立了业主委员会的话，停车管理办法由业委会组织业主代表确定，我们这种没有业委会的小区，是不是有居委会来组织？ 他的不确定发言，立刻引起了社区书记、居委会主任几乎一致的共同反对，说他们不专业、停车管理办法的出台需要物业公司主导，他们只是协助。 物业公司的态度突然强硬起来：这个小区移交给我们，是非经营性资产移交，我们在这里的任务是承担房屋的维修，小区居民没有与我们签署物业管理合同，他们也不是业主，小区停车管理是为居民提供方便，我们公司在这个街道有7个社区，不可能单独为这个社区出台停车管理办法。 有几个居民不高兴了，但态度还是客气：我们承认不是业主，是房屋承租人，我们还是公租房，但是如果没有这些房屋，物业公司不可能进入我们小区，也就不存在房前屋后的空地，也不存在小区内道路，这边的地就还是以前模式口村的。现在停车管理利用的车位与小区的存在密不可分。 物业公司的经理对居民的说法表示同意，承认小区的路面停车确实和市政道路的路侧停车不同，与居民利益息息相关，需要充分考虑居民利益。 又有居民对物业公司提出的不可能单独为这个社区出台办法的说法谈到他们的看法：7个社区办法统一、特别是停车收费办法要统一，不然作为物业公司不好管理，可以理解；但是7个社区各有特点，各有各的病，拿一个药方吃药不可能。听了居民的意见，物业公司同意结合本社区具体情况进行微调。 但是如何组织居民意见，出台停车管理办法还不能形成共识，促小白建议与会代表阅读一下《道路交通安全法》、国务院《物业管理条例》、《北京市机动车停车条例》等相关法律法规；同时也建议阅读一下住建部274号《业主大会和业主委员会指导规则》。 有的与会代表想当场就知道上述几个文件的内容，促小白简要告诉他们：住建部274号《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因为未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督下，代行业主委员会的职责。” 结合本小区物业管理区域内实际情况，居民还不具备业主身份，加之本小区产权关系复杂，在短时间不符合成立业主委员会的客观条件，因此建议停车管理规定，要依法解决小区居民停车难问题，需要由居委会代行业主委员会职责，组织全体业主召开“业主共同决定”会议。 为了方便，提高效率，可以结合《北京市住房和城乡建设委员会关于推行手机投票决策小区共同事项的通知》进行线上、线下投票。 解决模式口南社区的停车管理问题，与会代表达成了共识，走出了最艰难的一步，相信在不久的未来，可以出台居民满意的停车管理方案，并真正做好停车管理工作。 在此，有几点体会和思考。 一是协商议事的三个前提。协商议事是社区共治、德治和法治的前提，议事有结果，达成共识需要几个前提。 1.明确协商主题和范围。相关利益主体需明确协商的主题和范围，明确自己和他方的最佳替代方案，促小白在协商之前，分别是物业公司、居委会和部分代表座谈，了解了他们的意见，也得到了社区停车问题的核心和本质是什么。 2.选择恰当和合适的参与者，明确自己和他方的利益。促小白在协商议事前最终确定了物业公司、居民代表、在职党员、街道办事处城管科、社区党支部（居委会）等五类群体。通过沟通、协商等方式方法，使相关利益主体能够行使自己的知情、参与、表达等民主权利，进行社区发展、服务与管理的规划、实施、监督/测、评估和相应的自治、自助组织发育与运行；通过参与过程，激发出社区居民的内生动力和主动性； 3.明确协商议事的规则和程序。协商议事开始，促小白带领了与会代表一起确定了议事的规则。为各方设定行为界限和准则是引导员受到尊重并能高效地进行协商的核心。设定规则的过程，可以让各方有机会认真考虑自己的处境。营造积极开放的氛围，可以让各方一同思考，也就能一同想出解决方案。 二是协商议事成功的条件。促小白在总结很多场协商议事会的经验和失败教训后，认为协商议事成功需要三个条件。 1.领导理念需转变。乡镇/街道办事处有社区治理创新的意愿、观念的转变，例如学会从管理到治理转变、向服务服务；自治与法治、德治相结合等。 2.社区党委、居委会认可协商共治的理念。社区党委、居委会对社区治理创新必要性、可能性有一定的认识，愿意开展得力的组织、动员工作，支持引导师开展协商议事，在协商议事达成共识后，能够向上一级政府获得政策环境和资金的支持。 3.社区有执行力，尽快落实协商议事的共识。社区党委、居委会在协商议事后，能够尽快落实协商议事的共识，发现并组织起居民参与的骨干队伍，依靠他们发展起相关领域的自治、自助组织，参与疑难问题的解决落实。这个社区党支部书记乔玲红作风务实扎实，带领居委会的同志为社区居民做实事，一年多时间，在楼道清理、自组织建设等方面卓有成效，取得了居民的信任。基于此，促小白才答应她的邀请来社区进行引导。 三是引导员的角色和定位。引导师需要理念清晰，掌握促进参与的方法、技能，通过培训、实践，承担起第三方角色，促进居民参与。具体而言，需要做到三点： 1.保持中立态度。引导师内心主线明晰但不诱导，保持中立，做到有口难言、有口不辩。在协商中，学会“空杯” 心态，在态度、方法和理念上转变，相信社区相关利益主体有智慧化解社区冲突。做到不预设答案，不带入任何先入之见。对一方或另一方的任何偏见都会破坏引导师与当事人之间信任和融洽的关系。秉持中立态度是协商取得成功的关键。抛开偏见、个人意见、不被任一方的说话技巧和社会影响力左右自己的判断，做到这些才会增加各方对引导师的接受度，并为协商共治平道路。 2.快速理解社区冲突的本质。在深入了解细节的过程中，引导师会发现导致冲突受阻的真正潜在问题。促小白在听取与会代表的故事过程中，理解了他们说的细节和问题本质。 3.始终保持理性和警觉。协商议事会上，引导师需要掌握参与式的理念和方法，把握好协商的节奏。在整个协商过程中，注重捕捉敏感信息，须始终保持头脑清醒，这对整个调解过程非常重要。引导师要营造良好的信任氛围，让多方有机会互相了解，这需要时间去探索，他们互相了解的过程中，他们才能理解对方，从“我”到“我们”转变，从而冷静思考，解决解决问题的最佳方案。 复盘这次协商议事，促小白感觉有一点瑕疵，在物业公司显示出傲慢和推脱的时候，促小白有意识地怼了他们，让他们有些尴尬，这不是一个引导师成熟做法；还有参加协商议事的多方知识信息不对等的时候，如何引导呢？还需要好好琢磨。   排版 | 小 若 文字 | 促小白 |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
