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2018他们这么玩:看12大典型商业地产企业轻资产项目

2020-02-20  健智

核心提示

市场风险正在加大,规模扩张让位于风险把控。“沦”为资本的“打工族”,这可能是很多商业地产企业的必由之路,也是最踏实的道路。

狂飙猛进之后,中国的商业地产正在走向盘整期。

一个重要的标志就是自2016年开始的输出管理模式的轻资产化日益兴起。短短两年,这种模式已经成为万达、大悦城、凯德、爱琴海等一大批商业地产企业扩张的主流方式。

输出品牌和管理,以专业能力赚取服务费或管理费的方式,是成熟市场中商业地产专业运营的普遍选择,尤其在酒店行业相当兴盛。

而这种模式的盛行有一个基本原因:市场风险加大,规模扩张让位于风险把控。

避险,就成了经济商业地产企业的普遍选择。

因为,在当下的市场环境中,一个残酷的现实就是:

在一个被金融绑架的行业里,没有一家商业地产企业敢说自己的资产里的钱是自己的。

沦为资本的“打工族”,这可能是很多商业地产企业的必由之路,也是最踏实的道路,因为:

靠专业赚的辛苦钱,才是自己口袋里的钱。

10年前,住宅开发商开始思考干商业地产,那是被城市规划和住宅调控给逼得,情非得已。

如今,干上商业地产的开发商又要面临一个抉择,转型成为擅长投融资的资本家还是转型成以专业致胜的运营专家。

事实上,后者依然有着广阔的前景、更高的市盈率和更高的估值,而商业地产的专业打工族之路才刚刚开始,先练好专业,接下来或许在新经济周期的推动下,在REITs市场的加持下,打工皇帝之路就在脚下!

典型商业地产企业轻资产项目

1

万达商管集团

万达商管集团由原来的商业地产集团更名而来,以轻资产为主、重资产持有为辅,定位商业物业持有及管理运营,将是万达集团核心企业。更名成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,使公司战略更清晰,商业模式更纯粹。

截至2017年底,万达商管集团已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等235座万达广场,持有物业面积3151万平方米,年客流31.9亿人次。2018年计划开业52个万达广场。

1万达的轻资产模式。

第一种是投资类

投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商,竣工运营后移交给别人,这其中还有一个资本化程序;

第二种是合作类

合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成,这是目前万达力推的模式。

对此轻资产模式开发的万达广场,王健林在2017年总结大会上给出了一组数据,2017年,轻资产万达广场开业24个,新发展轻资产万达广场47个,其中合作类签约37个,超过年初发展的25个轻资产的目标。

1
中信泰富万达广场。

去年6月,大连万达商业地产股份有限公司和香港中信泰富(中国)投资有限公司宣布合作,后者旗下位于上海嘉定的的商业项目委托万达商业运营管理,并使用万达广场品牌。

这是万达在上海的首个轻资产输出项目。

总面积超33万方,含14.7万方购物中心及3栋SOHO写字楼,商场部份为地下1层和地上5层,计划于今年10月1日开业。

这个全新的购物中心是万达商管集团重点打造的精品商业项目,也是2018年万达集团在全国范围内打造的8大创新项目之一

2
青岛青特万达广场。

根据青岛市规划局网站消息,5月18日,青岛青特万达广场项目规划公示。这是青岛城阳区首座万达广场,也是万达广场在青岛落子的第五座万达广场,更是万达在山东布局的又一轻资产模式的万达广场。

万达集团与青特置业合作开发,这和在山东临沂的中心万达广场、日照万达广场有着相似的模式,都是和当地企业合作开发的轻资产模式。

总建筑面积117760.10平方米,地上4层,局部5层,地下2层,地下车位规划785个。商场包含影院、多品牌主力店、商业步行街等购物餐饮功能。

2未来规划。

万达广场在一、二线城市缓慢扩张的同时,已经加速向三线、四线城市下沉。

据悉,随后开业的三线、四线城市尤其是山东的不少地市的万达广场都将以轻资产模式运营。

今年年初的万达集团年会上,王健林在宣布万达商业2020年以后全部变为轻资产。

2

爱琴海商业

1慈溪爱琴海购物公园。

2百色龙旺爱琴海购物公园。

5月24日,红星商业与广西路桥集团签署战略合作协议。这标志着继成功入驻重庆、成都、昆明等地之后,红星商业轻资产战略在西南区的又一重要进展。

双方不仅签下了爱琴海入驻协议,确定了红星美凯龙集团和广西路桥集团的战略合作关系,路桥集团同意之后会将获取的符合红星美凯龙集团开发要求的商业地产项目均优先推荐给红星美凯龙集团管理,包括且不限于土地获取、住宅商业地产开发运营、项目管理等。

百色龙旺爱琴海购物公园位于广西路桥工程集团置业有限公司打造的路桥·锦绣广场内。致力于满足新家庭的消费习惯,将引入亲子业态,儿童餐饮,儿童培训,婚庆主题商业,融合线上线下的体验模式,以维系家庭、朋友关系为主,从设计到定位以及业态组合,打造文化、生态、情感的爱琴海ShoppingMall。预计将于2019年开业。

3未来规划。

2018年,常州、慈溪、苏州、合肥、烟台、遵义、丹东等多地的爱琴海将迎来开业,全年新开业的爱琴海项目将超过10家,百色龙旺爱琴海购物公园、驻马店爱琴海购物公园则预计将于2019年开业。

未来,爱琴海商业以“以数字化时代重塑购物中心服务”为方向,持续探索创新运营的方向,最大化地帮助合作伙伴实现资产盘活和增值的效益,保障合作项目开业后业绩能稳步的提升,真正实现资产管理业务在全国的快速拓展。

3

大悦城地产

1贵阳大悦城。

2016年7月,大悦城地产与贵州恒丰伟业房地产开发有限公司签署战略合作协议,大悦城品牌进入贵阳。这标志着继天津和平大悦城之后,大悦城地产的轻资产扩张战略再结硕果。

大悦城布局的第二座轻资产项目——贵阳大悦城

贵阳大悦城由大悦城与贵州恒丰伟业房地产开发有限公司联合打造,项目位于贵阳市老牌商业中心大西门商圈,将于2018年10月正式亮相。

按规划,贵阳大悦城总体量为 77万方,商业体量达15万方。合作模式上,大悦城地产计划以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理。

贵阳大悦城建成后将成为中国首座智慧城市综合体、全国首家市内公园式购物中心、贵州省内首家智能体验型购物中心,作为贵州首家智能体验型购物中心,贵阳大悦城还将打造面部识别体验,这将使购物中心的大数据体系更加完善。

2昆明大悦城。

大悦城地产与昆明螺蛳湾中心正式签署战略合作协议,在与螺蛳湾的合作模式上,大悦城地产采取 “大资管”发展战略,派驻富有经验的商业地产管理核心团队,从规划设计开发、品牌招商落位到运营管理全程参与该项目的前期开发和后期管理。

3未来规划。

目前贵阳、昆明两座城市大悦城也以管理输出模式正在落实,确保2020年将获得20个大悦城。另外,大悦城地产并购改造项目中,上海长风大悦城、西安大悦城,都将成为大悦城地产并购基金的种子项目,并于2018年内开业。

不过,大悦城模式的改变是未来将采用轻重并举模式。未来每年将开发1-2个大悦城,其他将采用轻资产模式。重资产和轻资产将达到各自占比对半。

4

万科

2014年3月,万科首次正式对外提出,未来企业在新获取项目中,将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

万科的“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化:企业在合作项目中不再续投,但项目仍由万科团队操盘,使用万科的品牌和产品体系,共享其信用资源和采购资源,通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益,实现以小股投资撬动大额收益的目标。

万科小股操盘方式

1基盛万科中央公园。

4月29日,位于广州番禺的基盛万科中央公园开幕,该项目总建筑面积近20万平米,由5.5万平米的“万科里”、3栋甲级写字楼“基盛万科大厦”和540个可租赁套间的青年公寓“泊寓”等组成。属于“写字楼+公寓+酒店+社区商业”的综合体属性

基盛万科中央公园产权属于番禺沙墟村,租期40年。2017年3月,广州万科旗下全资子公司广州万科资产经营有限公司通过协议的方式获得厚基物业70%股权,进而取得基盛商业中心项目,并将项目定位为聚焦年轻家庭的社区商业产品。

通过这次合作,万科商业首次展示“小股操盘”和商业地产“轻资产”的模式。

2未来规划。

2016年10月,万科收购深圳印力集团96.55%股权,作为其商业地产运营管理平台,强强联合为万科商业的发展注入催化剂。

万科2017年年报显示,截至2017年底,万科总管理项目172个,总建筑面积超1000万平方米。进入2018年,印力又联合收购凯德20家购物中心。

未来,万科印力必将携手同行,走出一条轻重兼具的商业地产之路。

5

凯德集团

据悉,自2016年8月正式启动购物中心输出管理以来,凯德在中国累计签署了8份管理合同,布局6个城市。目前,凯德在全国22个城市拥有/管理51家购物中心,其中41家已投入运营。

6月19日,凯德集团宣布在广州和成都成功签订两份购物中心管理合同,合计新增零售面积近12万平方米(不含停车场),进一步扩大了凯德在成都和广州等核心业务城市的商业运营网络。这是凯德购物中心输出管理模式首次落地广州,而青羊宫项目则是继凯德广场乐视界之后,凯德在成都签订的第二份购物中心管理合同。

1青羊宫项目。

此次凯德与成都利德商用实业有限公司就青羊宫项目签署管理合同。项目的业主方为四川仁高实业有限公司,由成都利德商用实业有限公司整租。预计2020年开业。

青羊宫项目为一座单体购物中心,地处青羊区核心位置。凯德将以输出管理的形式参与该商业项目的开业筹备、运营管理和资产管理。这也是继乐视界后凯德在成都的第二个轻资产项目。

2广晟万博城购物中心。

广晟万博城为广州万博商务区九大重点项目之一,是一座涵盖甲级写字楼、公寓、五星级酒店、购物中心、商业街区的综合体。同时是凯德在广州首个轻资产项目。

此前公开资料曾显示,广晟万博城购物中心部分将打造为体验式主题购物公园。

其中,购物中心体量约为6.8万㎡(不含停车场),包括地上8层和地下2层,预计2021年开业,凯德将参与该购物中心的资产规划、开业筹备和商业运营。

3未来规划。

2018年,凯德在中国预计将新开5家购物中心,分别为上海的凯德晶萃广场和虹桥阿里中心、北京的凯德MALL·天宫院、佛山的凯德MALL·180和长沙的凯德·壹中心。其中,上海虹桥、佛山和长沙项目均为轻资产品牌管理输出模式。

6

新城控股

1昆明五华吾悦广场。

昆明五华新城吾悦将打造成集生活超市、时尚服饰、儿童教娱、特色餐饮、影城电玩、休闲娱乐等多业态于一体的一站式购物中心。

昆明五华吾悦广场区别于一般大型MALL,共打造6大空间和1大屋顶特色商业。零售压缩至39%左右,61%的品牌将不会和昆明市场现有的品牌有明显重叠,很多是昆明首店,还有结合当地品牌升级的2.0或3.0的新兴品牌。区位上,也将填补泛亚科技新区的商业空白,增添活力,促进区域发展升级。

2未来规划。

继今年11月16日昆明五华吾悦广场开业后,2020年6月26日,昆明呈贡吾悦广场也将如期精彩开业。此外,按照集团的发展战略,在不久的将来,会有“N+N”座“吾悦”系项目在云贵大地精彩绽放。

7

世纪金源

世纪金源目前在全国已有十家大型购物中心和一个奥特莱斯开业,总经营面积达到340万平方米。

世纪金源集团结合市场需求,在原有世纪金源购物中心品牌的基础上,专门为转型轻资产量身打造了“方圆荟”这一商业品牌。在“方圆荟”这个商业品牌下,还有“方圆荟邻里中心”和“方圆荟新城市广场”两条产品线:

  • 方圆荟邻里中心定位为社区生活MALL,一般体量为2万到5万平米。侧重于将现代商业融入居民日常生活;

  • 方圆荟新城市广场,则定位为都市生活MALL,体量在6万到12万平方米左右,主要偏重于满足城市居民提升消费品质的需求。

1罗平方圆荟购物中心。

世纪金源集团在云南区域的首个轻资产项目,是世纪金源集团与云南龙逸集团共同打造的罗平城市核心商业综合体项目。

整个项目的商业体量超过10万平方米,其中一期商业体量为6万平方米,是目前罗平核心商圈内唯一一个体验式商业项目。购物中心将于今年10月份开始试营业,11月份正式开业。

2中建·方圆荟购物广场。

世纪金源贵州第二个轻资产项目——中建·方圆荟购物广场商业体量4.7万方。由中建地产与世纪金源集团针对全客层联合倾心打造的遵义市新蒲新区全功能一站式购物中心。

业态包含电影院、餐饮、超市、男女服饰、运动休闲、儿童游乐、配套生活等,将覆盖周边5公里范围内30万人口,满足周边客群便捷的购物乐趣。

3方圆荟·太阳城购物广场。

湄潭太阳城位于县城中心湄江河边,是一个25万方大型城市综合体。因其地处行政、文化、商业三大中心交汇处,地理位置优越,人流聚集,周边各层次的客群资源丰富。从整个项目的结构来看,教育、环境配套等均属优质。此次该项目与世纪金源方圆荟的签约的商业运营面积为5.3万㎡

4方圆荟·日月星购物广场。

日月星城项目是由贵州日月星集团投资10亿元,融合主题购物、休闲、娱乐与情景商业,将国际国内一线品牌商家与遵义本地特色商家结合。

项目规划总面积达32万方,其中商业20万方,配套近2000个停车位,地处遵义市潜力区域新蒲新区,交通便利,区域优势显著。此次世纪金源方圆荟与该项目签约的轻资产项目面积近8万㎡,名为方圆荟·日月星购物广场。

5未来规划。

世纪金源轻资产战略始于2016年10月,在全国来说并不算早。而其拓展速度却令业内惊叹,两年时间不到,在全国已积累了18个轻资产项目。

8

星河置业

星河于2004年组建专业商业地产运营管理团队,自管理运营深圳福田星河COCO Park起步,经过14年行业深耕,成绩斐然。

不断将脚步向全国延伸,成功布局深圳、广州、惠州、常州、普宁、鄂尔多斯、恩施、汕尾,目前管理项目已达17个,管理面积超180万平方米。

1普宁星河COCO City。

普宁星河COCO City,也是普宁首个超区域型潮流购物中心

2汕尾星河COCO City。

2018年2月11日,星河商置与汕尾黄金海岸实业有限公司签约合作,将在汕尾城市中心打造商业文化标杆星河COCO City,这是星河商置管理运营的第17个商业项目。

汕尾星河COCO City所在的显达时代广场项目,位于汕尾市区奎山河东侧、香洲路南侧,周边配套成熟,拥有优越的商业发展空间,是汕尾市政府倾力打造的休闲旅游业重点招商引资项目。

项目分两期运营,其中一期已进入运营期,二期正处于筹备开业阶段,星河商置将负责管理运营显达时代广场的商业部分,总管理面积约为13.98万平方米。

将汕尾星河COCO City打造成为汕尾业态最为丰富、体验最新生活方式的综合性购物中心,成就汕尾城市中心商业标杆的形象和地位。

3未来规划。

目前星河商置已成功布局深圳、广州、惠州、常州、普宁、莆田,覆盖珠三角、长三角、粤东、闽中地区,商业版图进一步扩大。根据星河商置的“十三五”战略规划,到2020年,星河商置将完成以珠三角、长三角为核心的全国布局,实现商业服务项目40个以上,商业运营管理面积超过350万平方米。

9

佳兆业商业

佳兆业商业致力于城市商业综合体的开发建设和运营管理,并已完成了对旗下购物中心产品线的梳理,一条是走“小而精”路线的社区型购物中心,另一条则是走“美而优”路线的区域型购物中心。

截至2018年5月26日,公司在营佳兆业广场7座,分别位于广州、大连、鞍山、惠州、深圳布吉、深圳大鹏和沈阳。单是今年上半年就连续签约深圳龙华观澜丰盛项目,石家庄智慧城市广场项目,海南三亚海昌项目等,轻资产管理输出商业面积已突破20万平方米。

1深圳观澜丰盛项目。

深圳观澜丰盛项目是佳兆业商业集团在深圳区域拓展的第三个轻资产管理输出项目。项目位于深圳市观澜湖片区观兴东路西侧,福安雅园南侧地块,是融住宅与商业一体的综合体项目。

该项目位于深圳市观澜湖片区观兴东路西侧,福安雅园南侧地块,是集住宅与商业一体的综合体项目,商业面积近3万平方米,含地下一层和地面三层,目前在按工程计划节点开展各类施工,商业部分交付时间预计为2020年初。

佳兆业商业集团指出,此次成功签约深圳观澜丰盛商业项目,表明了行业对集团“资产管理、产业孵投、管理输出”三大平台战略的认可,另一方面,也扩大了集团在深圳的品牌知名度和影响力,为集团成长为商业资产创新运营领导者再跨一个台阶。

2三亚海昌项目。

继拿下深圳观澜丰盛项目之后,6月12日,又宣布成功签约三亚海昌梦幻海洋不夜城项目。这是佳兆业商业集团在2018年签署的第二个轻资产管理输出项目,全国第六个轻资产管理输出项目。

根据双方战略合作的协议内容,佳兆业商业集团将聚合佳兆业已有商业运营管理体系和战略品牌资源为海昌集团提供项目商业部分的策划、招商、开业和运营管理服务。

项目将建成以主题特色娱乐、海洋动物表演、主题餐饮商业为一体的一站式旅游休闲目的地,是国内首个沉浸式海洋主题文娱综合体;也是继上海海昌极地海洋公园项目之后,打造的又一旗舰级综合旅游度假休闲目的地。预计将于2018年底开业。

3未来规划。

沿用既定的'1+X%'(“1”即为资产运营,“X%”则是“业态孵化、管理输出” )战略路径,业态孵化与管理输出两手抓。

按照佳兆业商业集团的发展规划,至2020年,佳兆业商业集团在营、筹备、在建的商业项目将达到64个,总面积将超过500万平方米。

10

花样年

1南京喜年花生唐。

南京喜年花生唐是花样年商业在南京打造的第二座花生唐购物中心,项目坐落于南京中央门商圈核心区域。南京喜年花生唐立志升级中央门传统商圈格局,填补区域新生代社区型购物中心的空缺。作为今年的重点项目,南京喜年花生唐预计于2018年12月23日开业。

项目约7万方,坐落于南京中央门商圈核心区域,定位“18小时生活梦工厂”,拟以时尚新颖的业态品牌组合、时尚潮流的缤纷体验,倡导新奇、狂热、不止息的生活态度,勾勒出一个关于“青春梦”“自由梦”“生活梦”的体验空间。

2湖南路地下商业街ONE-KM。

湖南路地下商业街ONE-KM是花样年商业的资产管理输出项目,是南京城第一座互动式创意地下商业中心。预计在2018年底前开业。

项目面积8.7万方,将24小时不打烊,成为南京最大的“不夜城”。两端接驳地铁5号线和1号线,上下两层错落空间。在总长度1.1公里的ONE-KM内,围绕着“时光,人文,青春,未来”打造了四大区域,五大中心广场,覆盖整个湖南路商圈,提档南京城的轨道交通商业。

3未来规划。

2017年以前花样年商业是完全以轻资产化去拓展各项业务。在开发过程中这些资产管理输出项目可以快速形成产品布局,所以大部分资产管理项目集中在二、三线城市。

未来,花样年商业会加大重资产方面的投入,包含收购、参股、整租等形式,集中在轨道交通商业和社区商业,轻重并举布局四大区域,至2020年,花样年商业全国项目布局将到达80个,资产管理面积将超过500万平米。 

11

九方

九方是中航地产股份有限公司旗下购物中心品牌,依据“中航城”城市综合体的超高品质水准统一规划打造,从建筑形态、室内环境以及商业运营均有国际著名团队担当。

1侨城坊·九方。

5月4日下午,深圳市中航九方资产管理有限公司和运泰建业置业有限公司宣布合作,运泰建业旗下位于深圳南山华侨城片区的商业项目委托九方运营管理,并首次使用 “九方荟”——九方旗下全新子品牌。这是九方在深圳继华强北九方、龙华九方之后的第一个品牌管理输出项目,也是全新品牌九方荟的首次亮相。

九方荟位于深圳南山华侨城北片区核心位置,坐拥35万㎡商务综合体,地下1层,地上4层,被打造成独具特色的2万㎡立体式生态商业空间,定位“都市新生活中心”,规划涵盖餐饮、零售、电影、、健身房、书店、等多种业态,极大填补了片区商业空白。

2未来规划。

未来在以九方品牌为主的产品线基础上,推出一条全新的产品线: 九方荟,定位为5万平方米以下,以商务、社区、街区商业形态为主导的购物中心。

12

君胜商业

对于轻资产输出业务,君胜商业十分重视而且有所行动。就在两天前,由君胜商业提供前期策划定位及招商的龙岗红笔智慧城正式开业。

1深圳龙岗红笔智慧城。

深圳首家儿童高端综合体验馆,以孩童教育培训为根本,以多元化配套服务为辅助,建成后将切实担当起“辅助基础传统教育”的社会职能,打造出一个具有深圳特色的儿童文化产业品牌。

购物中心约8.5万平方米,集休闲娱乐、时尚购物、餐饮美食、旗舰超市等多元化业态于一体,目前招商率75%,预计今年年底开业。

文章来源:商业与地产

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