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怎样建设一个和谐的商业地产生态链?

2020-02-20  健智

2018年7月26日,2018中国商铺租赁价格指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会在北京粤财JW万豪酒店隆重举行。

袁岳

零点有数董事长  

飞马旅联合创始人

互联网有众多的在线行为痕迹数据,主要是35岁以下的年轻人的在线数据,他们构成了互联网时代的新人种。通过挖掘不同的数据源,并对数据进行整合,我们能清晰地洞察新人种带来的改变。

他们一出生就是独生子女,而且生活条件整体不错,更重要的是他们从小就接触互联网,因此他们发生了巨大的改变。中国是一个新兴的有生命力的经济体,我们对一切新的东西感兴趣,年轻人本来就有好奇心、探索性,所以他们往往站在新世界的最前沿。与此同时,由于数量已高达近2亿人,35岁以下的年轻人足以影响未来的商业世界。

通过大数据监测,我们发现,未知的东西更能吸引这些年轻中产阶级,所有商品只有符合他们的感觉和认识才能占领市场。

这就导致了新品牌的崛起、即产生了新物种。新兴的品牌就是主导的品牌,这些品牌分布在哪家店里,分布在哪个购物中心里面,分布在哪个街区里面,就导致了什么地方是年轻人聚集的地方。所以我们看到,新物种的聚集导致新人种的聚集,新人种的聚集导致对新物种的需要。

可以说,这些年轻中产阶级的需求很大,但目前社会提供的惊喜很少。站在这个角度来说,尽管我们建了很多的购物中心,有很多的商铺,但是离市场需要还有很大的距离。

通过大数据技术,我们发现,基于数据驱动的青春潮流消费市场的机会非常蓬勃。另外,市场还极为需要新文创,包括新教育、新媒体、新次元等。

这将为商业地产赋予强大的能量。第一是新人种的需求版图才刚刚呈现,它将会极大地驱动整个中国消费市场的前行,为全球消费市场提供引领作用。

第二是商业体在立项之初,从空间选址到价值定位,主动向新人种靠拢;打造新人种喜闻乐见的公共空间和购物环境。

第三,商业体的内容组合与更新(招商),应积极引进打造新物种、引进年轻化品牌,为新人种创造跨次元、跨界的休闲生活方式。

此外,我们还应该充分运用新人种喜欢的公关、交互及服务设计,以及移动互联和物联网的智能数据,精益化管理商业价值及用户价值。

欧阳捷

新城控股高级副总裁

当下我们正面临着人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在商业发展方面也存在着不平衡不充分的问题。如今一二线的购物中心已经饱和,三线城市却还有非常大的空间。随着一二线城市的消费增长速度在放缓,三四线城市消费增长速度甚至超过了一二线城市。在一二线城市可以聚焦与少量的客群,但三四线城市没有那么多的新兴人类,就要覆盖全客群。另外新零售的发展也并没有把社会零售总额的增速拉上来,社会零售总额的增速还在下降,新零售改变不了零售的本质。当下购物中心现在已经突破到零售的范围,购物中心虽然推动了线上和线下的融合,依然没有较大的推动零售的发展。

主要的原因是因为我们购物中心本身的定义限制了未来的发展空间,不充分在于我们这个社会的发展零售的发展正在遭受到瓶颈。一个方面我们的新生儿在趋势性的减少,老年人在趋势性的增加,另一方面我们的物质消费欲望在趋势性的减弱。物质已经基本满足,但是人们的精神却相当的匮乏。马斯诺理论已经表明,满足物质以后必须要追求社会认同的本能,必须追求自我认同的本能。精神消费大抵可以分为三部分,第一个部分就是感官刺激,第二是知识迭代,第三个人们的感悟。

因此未来的商业广场的打造需要具有下面的两个特点,第一商业上要追求满足人们追求更美好的生活场景,让这些场景更富有变化,更有格调,更加具有情趣,第二个通过人文去引领这些内容,在这过程中把人文内容融入到商业广场当中,使其具有灵魂和更强大的生命力。

林宝泰

光大安石商业运营管理中心总经理

在资本浪潮下商业运营模式探索中,资本与商业地产的结合已成为一个不可逆的趋势,在资本对商业地产不断的供需要求中,商业地产如何拥抱资本已成为行业聚焦。

在商业运营维度内,要想与资本合作,金融思维的融入将是商业运行模式的切入点。如果说商业运营才能体现资本的价值,那么营运、推广、IT、物业、设计则是支撑整个商业运营服务的六个重要环节。其中很多人认为设计只存在于开发阶段,但是在商业运营的所有阶段,设计都是不可获取的一部分,因为消费者在变化,需求在变化,市场在变化,对于提供不同的场景,不同的文化,只有各个方面能够完全契合。在相对配合无界的情况下,商业运营才能带来客流的提升、租金的提升、收益的提升,才能满足资本的基本回报率的要求,满足资本安全性的要求,最后才是资产的增值。

消费者,作为商业运营中最能体现资产价值的核心,通过认知和引导两个维度对消费者进行研究,可以更好的了解一个客群的收入情况,进而引导消费者将来的消费趋势。这两个维度在商业运行的所有阶段中,几十年的历程中不断地重复的螺旋式上升的概念。

光大安石通过金融的思维方式,整合商业运营产业链,为资本提供了收益,清楚的了解到商业运营模式,看清消费者的需求以及每个业态的运营模式和经营情况,提升资本收益,进而更好的融合资本与商业地产。


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