（松江南部新城事业部 柳国军）每一个项目从前期设想开始与最终建成，根据不同管理节点一般可以划分为五个阶段，为了精准的实现建设项目管理目标，在实际工作需要根据各个阶段的不同特点进行分别管控，现分述如下： 第一阶段 项目建议书与可研阶段 1、做好市场调查与研究 2、确定建设项目功能与定位 3、明确建设标准和确定估算造价 4、配合完成各项前置手续申报工作 5、完成项目报建（按最新的建设法规勘察设计招标可以在报建前完成，有利于准确的编制投资估算和建安费用） 第二阶段 勘察与设计阶段 1、编制勘察和设计任务书（细化项目功能定位、系统组成、建设标准和造价指标等），配合完成勘察和设计招标 2、做好限额设计，确定设计方案（在确定方案过程中兼顾技术和经济两个方面，实现技术先进且价格合理，重点把握桩基桩型选择、基坑围护方案、主体结构形式、防水保温选型和外立面主材选型与色彩要求等） 3、深化初步设计，明确各专业深度和范围，确定具体的施工工艺 4、提供完整详细准确的施工图（保证设计工作无缺陷和不漏项），配合完成审图工作（如需），杜绝设计人员在设计文件中暗定单一渠道供应的材料设备 5、在施工过程禁止设计人员随意变更设计，如有变更按责任界定后分别进行索赔 第三阶段 施工招标与合约阶段 1、招标规划（按项目实施工期和专业构成进行结构分解，比如商业项目常规按土建、装修和绿化三个标段进行划分 ），同步完成总承包合同和各专业分包合同架构的建立 2、招标文件（包括明确总承包服务费和配合费的水平，对现场项目管理人员的要求与约束，合同验收与付款节点的确定，工程量清单特征的准确描述等） 3、在招标文件中（尤其是装修和安装项目）一定要明确主要材料设备的品牌档次和质量等级，对于一些系列型号单一如大居中的门窗、洁具、配电箱可考虑战略采购供应，要保证品质的同时有效降低工程造价。 4、在施工合同中要全面的体现公司各项有关工程建设管理的规章制度，明确验收规范标准和验收条件，有充分的有关质量与工期管理的细化条款，对项目管理人员要求与约束管理办法，明确主要材料设备的品牌档次和质量等级 5、根据总体施工进度计划和合同架构有序推进项目的二次招标工作和专业分包合同的签订备案工作。对于一些重要的设备采购安装工作需要单列直接招标采购比如电梯、锅炉、家具和厨房设备，一方面可以节约总承包服务费，另一方面为了提高工作效能和资金给付效率。 第四阶段 施工阶段 1、配合办理施工许可证，完成开工前的各项施工准备工作，包括临水、临电、临地申请和大临设施的搭建，做好施工单位项目主要管理人员到位情况的管理与监督（建议项目管理人员数据经质监站经办监管人员通过市住建委微信小程序录入），做好现场安全文明施工具体措施 2、做好第一次例会的主持与召开工作，配合完成设计交底工作，在施工方案中对于重要技术和关键线路进行分别进行设计和施工评审。平时双周工程例会实行与会人员签到和现场拍照取证制度（现场开会照片作为工程会议纪要的必要附件），要求各参建单位包括设计、监理、审价、施工和其它应需参会的单位必须有代表参会，工程例会的缺席情况将作为中介机构年度考核的重要依据之一。经各方签章确认后的工程例会纪要是工程竣工结算资料的有效组成文件。 3、要充分发挥第三方专业服务人员的水平和能力，监督现场监理人员独立办公，杜绝在施工现场的监理人员与施工单位同吃同住 4、严格设计变更和现场签证（所有的设计变更、技术核定和现场签证均须在工程例会上进行报备、研讨和确认），凡是工程例会上没有报备的工程变更文件不能作为竣工结算的依据文件 5、实现对工程监理单位的管控，对监理从业人员和单位进行日常考核并具选择建议权和一票否定权，考核工作正常每季度组织一次，考核得分情况将作为第三方服务费结算的重要依据 6、做好分部分项的阶段验收工作，做好程序监督，在上道工序没有验收之前不得进入下道工序等 7、现场主要安全质量文明秋夜长工控制要点（主材控制包括钢筋品质、商品砼质量，严格杜绝使用海砂现象，施工方案方面包括模板支架稳固性、安全网的使用和围墙广告文化标语等） 第五阶段 验收与保修阶段 1、做好主体工程的验收与局部整改工作 2、做好扫尾项目的验收与清理 3、监督完整和准确的编制竣工图的编制并核对 4、配合完成工程竣工结算书的初步审查，具体包括施工工期的确认、质量验收情况、现场签证手续齐全情况、施工范围的界定和竣工图的完备程度 5、做好质量保修阶段的工程维修与验收工作 写于2020年2月20日 |
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