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在房屋买卖，尤其是二手房买卖中，户口迁移容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”。大家在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，但是却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。由于上家未及时迁出户口而导致的纠纷时有发生，今天就聊一下如何预防房屋买卖中的户口纠纷。 ——熊超律师 实践中，房屋买卖中关于户口迁出问题发生纠纷一般有两种： 1.出售方的户口未按约迁出； 2.案外人的户口未迁出。 故，均需结合买卖合同的约定，判断和分清违约责任的承担义务。一般情况下户口迁移需要当事人亲自去公安派出所办理，如果发生上家出售房屋后未迁出户口的情况，下家是无法要求公安机关将对方户口强行迁出的，法院也不会受理要求迁出户口的相关诉讼，因为户口迁出、迁进是属于公安的行政管理范畴，法院不予以受理。 遗留的户口问题之所以会成为“坑”，主要因为遗留的户口会产生相应的法律责任及后果： 1、可能产生债务纠纷 二手房买卖过程中，如果户口问题没有得到解决，发生债务纠纷是经常会出现的情况。如果原房主本身担负了很多的债务，在房屋交易尚未完全结束前，可能面临有债主或者法院对该房屋采取措施。 2、自己户口无法正常落户房屋 依照我国法律规定，房屋户籍通常仅有一户，当购买方需要落入户口时，遗留的户口必然会成为落户障碍。如有孩子上学，拆迁等特殊情况的户主，更有影响。 3、影响房屋再转让 如果购房者购买了房屋之后，想要再次出售房子，而这套房子里有上家的户口，也将导致买方对此存在介意。如房屋买卖合同中设定户口转迁的违约责任，则也将可能产生后续的违约责任。 4、转卖时影响成交价 当然原房主户口不迁出，而另一个购买方对户口比较重视，于是购买方如果想买这个房子也会以此为由来砍价，从而影响房屋的成交价格。 5、拆迁补偿影响分配 有些二手房到了一定的年限或者是因为政策的影响而需要被拆迁的话，势必存在拆迁赔偿，那么拆迁补偿的问题就不可忽视了。虽然拆迁主要看户口本，在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款。 所以，在二手房买卖中，户口问题值得我们重视。那么，在二手房买卖中，应当如何避免和处理户口问题的出现呢？ 1、房屋买卖过程中应当事先查明。 在购房前一定要详细了解准备购买房屋中的户籍情况，是否会出现该户户籍中可能无法迁出的户籍人员。 2、应当在买卖合同中明确约定户籍的迁出及违约后果。 在签订正式买卖合同时要将上家户口的迁出时间、未迁出的违约责任等作为合同的主要条款加以约定。 3、积极采用法律措施使之尽快迁出。 在合同对户口的迁出时间及违约责任作出明确约定的情况下，如果上家未及时迁出户口，下家应当及时诉讼要求对方承担违约责任，以给对方施压迁出户口。 实践中，法院处理户口纠纷的情况总结： 1、二手房买卖的合同一般会对户口迁移以及违约责任承担作出约定，但合同履行完毕后，出卖人怠于履行上述义务，买受人起诉要求迁出户口并承担违约责任，法院通常会支持违约的诉请，但因户口迁出问题涉及户籍管理，会驳回户口迁移的诉请。 2、因户口问题所导致的损失确实难以界定，故违约金数额的确定难以以实际损失为参考依据进行综合判断。 3、如由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。 在处理二手房买卖户口纠纷中，上海市中开启了改革先河。即针对房屋买卖合同中户口迁移的难题，上海市2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定，房屋所有权或者公有居住房屋承租权因买卖已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将户口迁入社区公共户。 故，《上海市房地产买卖合同》示范文本也作出了相应的调整，如下： 鉴于遗留的户口问题在二手房买卖中如此重要，因此，对于二手房买卖的户口问题最终还是需要由买卖双方在购房合同作出详细的约定，以避免不必要的纠纷。 律师简介 熊超 律师 北京市京师律师事务所 业务领域 法律顾问 公司法律事务 知识产权 |
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