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摘要：2月20日，据联交所披露，兴业物联服务集团有限公司（兴业物联）通过港交所聆讯，有望成为春节复工以后第一家上市的物业股，中泰国际为其独家保荐人。 2019年，有一个板块出现了“牛股倍出”的逆市场面，那就是物业管理股。回顾一下  来源：捷利交易宝Aipo新股通《2019年港股打新记》 2020年从港股打新的角度来看，暗盘和首日涨幅大，物业股估值空间大、行业空间大、小盘等都是上涨的动力。许多港股打新投资者是否对“复工”以来第一只上市的物业新股都有所期盼？从不同角度看看这家“袖珍”的物业公司。 定位独特：中国非住宅高端物管,智能化科技型物业公司 从兴业物联聆讯的招股书中可以看出，他与传统物业企业的不同。实现了从传统的“保安、保洁、园丁”三件套到现在的“机器人、无人机”的升级换代。 但也与此前的保利物业、鑫苑物业类似，兴业物联同样是从新三板摘牌后继而申请赴港上市，也同样是母公司分拆物管服务上市的又一案例。据企查查，兴业物联母公司为正商集团，依托于此，兴业物联位列2019年国内百强物管企业第67位。 兴业物联专注非住宅物业管理，在管物业组合中，涵盖16栋商业楼宇和3栋政府楼宇。其中物管及增值服务为其主要营收业务板块。物业收费较高，有较大赢利空间。不过，值得一提的是2018年后，公司的智能化工程服务板块开始贡献营收，2018年贡献营收占比14%；2019年上半年贡献营收占比9.2%。 兴业物联的智能化工程服务主要为楼宇设计安装安保及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统。物联网智能化管理能在一定程度提高兴业物联管理效率，降低管理和运营成本，同时有效改善业主体验。  例如，智能停车设备的应用、减少部分人员使用（但会导致服务品质下降）等。最终体现的结果是人均产值的提升。 母公司正商集团位居百强，资本布局完整，储备面积丰厚 兴业物联在中国指数研究院主办的“2019中国物业服务百强企业研究成果发布会”上再次蝉联物业百强，位居67名，排名连续四年呈阶梯式上升。 本次兴业物联顺利通过聆讯，招股顺利上市后，正商集团将成为河南首家同时拥有 A 股、美股、港股上市企业的地产公司。分别为港股上市公司：正商实业（0185.HK）、兴业物联；A股上市公司：赞宇科技（002637.SZ）；纽交所上市企业Global Medical REIT Inc.（NYSE.GMRE）。  正商集团累计已开发了90多个项目，建筑面积约3000万平方米，80%都集中在郑州，到2018年连续七年位居郑州销售额和销售面积第一名。郑州全市总人口去年破千万，其中城区户籍人口约400万，而正商在郑州的业主数量至少40万人，郑州每十个城里人，就有一人住在正商开发的楼盘里。以至于郑州人说：东方不亮西方亮，条条大路通正商。正商集团旗下另外还有一家“河南正商物业管理有限公司”，以住宅物业为主，当前累计接管面积1600余万平方米，合同面积1600余万平方米，服务项目60余个，体量比兴业物联大很多。未来是否在智能化物管上会有协同也值得期待。 尽管“迷你”，做到了零负债 毛利率位居前列
来源：wind，华盛证券   来源：招股书 小而美有骨感，但风险依然不容忽视 我们关注到来自招股书的风险提示一栏中，兴业物联提到其未来增长前景可能取决于关联公司正商集团的前景。原因是截止2016年至2018年还有最新的2019年前三季度，正商集团开发的物业占了兴业物联物管和增值服务收入的94%、88.2%、88.3%和87.7%。物业行业的长线投资逻辑更倾向于规模和母公司实力， 结语： 从规模上看，兴业物联其210万平米的在管面积在所有的上市物业管理公司中是最小的。对于劳动密集型的物业企业而言，形成企业自身优势才是最牢靠的护城河。与其形成类比的公司就是2019年10月成功上市的鑫苑服务（01898.HK），这家同样出身于河南的物管公司在管面积达1600万平方米， 鑫苑服务上市首日涨幅高达41.83%，所以兴业物联是否也会在上市初期因市值、流通股较小迎来大涨？ 值得期待的同时也需谨防像鑫苑服务上市后持续下跌的风险再次出现。 |
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