台湾房产的历史

飘北的风 2020-02-26

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总体而言，上世纪七十年代为台湾房地产市场高速成长期，八十年代为缓慢成长期，而九十年代则明显出现衰退现象，这与其当时的经济状况、市场供求状况等有密切关系。但即使是在高速成长期，台湾房价也发生过几次大的波动。

本文简单分析1970年以后台湾楼市发展阶段及政府相应采取的措施，也许有一定借鉴意义。

1970年以前，台湾住宅价格极为稳定，但之后住宅价格有较大变动。

到目前为止，大致可以分为以下四个阶段：

第一阶段（1970—1976年）房价大幅上扬，政府限价建材。

台湾房价从1971年开始启动，在1973年上涨率达到顶峰（113.5%），然后年涨幅逐淅回落，1976年房价年涨幅为最低点（5%），正好完成一个较为完整的房地产周期。

【直接导因】

受全球第一次石油危机的推动，岛内物价飞涨，1973年至1974年2月间，消费者物价指数上涨了51.3%，在通货膨胀的压力下，民众纷纷投资最具保值功能的房地产，使得短短两年内房价涨幅将近一倍半。

【深层因素】

台湾经过五十年代大举发展劳动密集型轻工业，六十年代采取积极的出口导向策略，由此引发社会经济结构发生了深刻变化，第一产业比重不断下降，人口向大中城市集中。同时经济连续十多年高速发展，恩格尔系数快速下降，购买力大为增强，居民消费结构开始向住房、汽车转移。这个时期住宅短缺、住宅供不应求问题相当突出。

【政府调控】

1973年房价如此大幅上升引起政府的干预，政府不愿看到房价高涨进而影响经济发展及社会安定，陆续推出取消建筑融资、建材限价方案等打压措施。

【调控结果】

过热的景气很快地由热转向平稳，房价涨幅由高峰跌入谷底。值得注意的是1973年房价涨幅为台湾历史之最，但此后房价的回调并没有出现负增长。

第二阶段（1977—1983年）房价再创新高，政府推出累进税。

1977—1983年又形成一个完整的房地产周期。1977年房价升幅开始上扬，1978年房价比上年上涨15.4%，1979年涨幅为33.9%，1980年达64.7%。

【直接导因】

这一波房地产景气高峰形成的原因，与第一波相类似。一方面1979年再度发生全球性能源危机，石油价格突然高涨。另一方面，持续几年维持两位数字的经济成长，国民所得增长很快，1977年国民所得税增长16.92%，1978年为19.8%，1979年为21.04%，1980年达24.97%，市场形成了强大的购买力。而供给量在金融市场忽放松银根，又紧缩银根的错综情况下，并未扩大，由此将不动产景气及房价推到历史的新高。

【政府调控】

第二波不动产景气也是在政府一连串政策打压下来结束。政府采取的政策主要是：追查购屋资金来源；对空地限期完工；对两栋以上房屋课征累进税率等，抑制过度投机，增加市场供给。

【调控结果】

在这些政策作用下，台湾房价连续出现三年负增长，1981年下降3.9%，1982年下降4.9%，1983年下降1.6%。

第三阶段（1984—1990年）房价长期飙升，政府收缩金融。

1984—1986年台湾房价保持了三年平稳，但从1987年开始房价又快速上扬。1987年房价涨幅29.1%，1988年为97.2%，1989年为55.6%。

1972年至1992年大台北地区房价增幅趋势

【直接导因】

造成第三次房地产景气高峰的原因与前两波完全不同，这次没有能源危机，也没有通货膨胀的问题，造成这一轮房价快速上升的主要原因是：

⑴ 年大幅度的贸易顺差，政府在1986年放宽外汇管制，新台币对美元大幅升值，套汇热钱流入，游资充斥市场。

⑵ 经济快速成长，民众对台湾经济一片看好，投资热情高涨。但在投资渠道缺乏的情况下，民间资本大量资金涌向房地产业。

⑶ 开放大陆探亲等利好消息不断出现，带动房地产市场快速复苏与繁荣。

本轮房地产波动创下台湾景气时间最长的纪录，前两波景气各约持续18个月，第三波则维持达26个月之久。其特点：强劲的资金动能推动地价与房价的巨幅上扬，在经济学上最属典型的“成本推动型”的不动产价格上扬。

【政府调控】

政府为了抑制房价的飙涨，终于又使出金融紧缩措施，让“发烧”的房地产市场冷却下来。1989年为政府开始整顿经济的一年，包括股票市场、房地产市场及投资公司均在整顿之列。政府宣布对房地产公司及投资公司放款采紧缩政策，并两度调高重贴现率及存放款利率，将中长期最高放款利率由9.75%提高至13%，购房年利息率在短短三四个月从6%上涨到11%—12%，大幅降低了房地产炒作之风气。

【调控结果】

1990年房价下跌6.2%。

第四阶段（1990年以后）楼市低迷，政府引入外资、陆资。

1990年以后台湾房地产市场出现明显衰退迹象，较多年份房价出现负增长。1991—2000年平均年房价上涨率为2.01%，远低于银行按揭贷款利率。

【直接导因】

楼市发生这种变化的主要因素：

⑴ 求关系发生了根本性的就化。

长久以来，台湾的住宅政策一直以“住者有其屋”为主要目标，经过数十年的努力后，住宅自有率达到84%,岛内住宅存量已经超过家庭总户数。住宅调查与住宅信息统计汇报资料显示，1987年台湾地区家庭户数约为464万户，住宅存量约442万户，住宅短缺约22万户。到1998年底台湾地区家庭户数约为635万户，住宅存量则为677万户，住宅供给率达到107%，如果将户籍户数改为较实际的生活户数来看，住宅存量可能是家庭户数的1.12倍。

⑵ 经济增长速度明显放慢。

随着台湾劳动力成本以及地租、房租不断提高，产业竞争力逐渐下降，大量资本及实业转移到大陆等地，经济增速从上世纪70年代的二位数，下降到80年代的8%左右，1990年以后则平均增长率不到6%。

⑶ 不稳定性因素增加。

两岸关系几次处于紧张状况，严重影响民众投资房地产的积极性。