鄞州，一座新城的成长史（下）浙东曼哈顿的崛起

（本文写于2017年，故部分数据和信息以当年为参考依据）

南部商务区当时规划在鄞州公园以南，区块北至日丽中路，南至鄞州大道，西至宁南南路，东至前河南路，占地1平方公里，总建筑面积约达360万平方米，总投资将超200亿元。这是全宁波发展史上前所未见的一个超级商务区，也是全浙江建筑密度最高的商务区，宛如一个小型的曼哈顿。

而更值得关注的不仅仅是体量巨大，同时当时的宁波全市都在积极发展'楼宇经济'，所谓楼宇经济就是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。当时的宁波，东边有高新区（当时叫科技园区和规划中的东部新城），江北在规划湾头水上RBD和姚江新城、海曙在开发新星商务区，同时海曙江北江东这传统上的'老三区'本身就有雄厚的楼宇经济基础和成熟的城市化基础，是吸引企业入住的主要区域。

商务区是需要集聚效应的，孤零零的一栋商务楼缺乏足够的吸引力，也需要其他业态和基础设施做支持，这些优势老城区都有，鄞州区靠什么？

而且300多万方的体量，哪来这么多写字楼需求，甚至有媒体爆出，当时的宁波写字楼已经过量，市区多个写字楼租金下降。再建大型商务区将供不应求。

单纯从数据看，困难确实很多，但是区政府却依然有强大的信心。一则，以几百万体量开发本身就是创造集聚效应，二则鄞州区的基础条件已经非常成熟；三则大学城已培养了大批人才，需要有一个地方能接近就业，留住这些人才，四则新城需要升级，企业需要升级，鄞州区不仅需要漂亮的住宅和热闹的商场，鄞州区不能仅仅是一座'卧城'，一个新城真的要成为国际级城区，必须拥有一个大型商务区，一个真正意义的总部基地，而南部商务区的全部建成将吸引数万白领入驻办公，并创造极其可观的税收价值。更能带动周边业态和人群的进驻。

至于招商上的挑战，其实也可以化解。一则鄞州区本就有许多企业亟待升级，南部商务区可以解决他们的需求；二则南部商务区的定位并非局限于宁波，而是面向长三角和东海沿海，可以走出宁波进行招商；三则一个大公司的总部本身就会带动一个产业链的形成和进驻，它们的关联企业也会跟进；四则高教园区的大学生也需要一个就业基地和创业基地，这么多的年轻人才肯定也能吸引大量企业进驻。有这些底气在，不怕招商完不成。

这确实是一次巨大的挑战，但也是一次前所未有的机遇。 一旦建成，将福及百代，也将为鄞州区的下一步发展打下雄厚的资本。

最终，有关领导力排众议，决心全力一试。2006年12月28日，也就是几乎在万达开业的同时，南部商务区正式开建。

南部商务区的开发模式是按照'政府推动、规划统筹、公建共享、市场化运作'的总体思路，采用统一规划、单体自建、公基统建的开发建设模式，由政府确定区块规划设计的总体方案，业主单位在同一时间内完成单体建筑方案设计，公共设施由区城投公司统一建设，实行共用共享，并专门成立宁波南部新城置业有限公司。招商方面，按照区外企业优先、设企业总部办公优先、有开发能力企业优先的'三优先'原则，着力引进品牌响、规模大、实力强的优势企业参与开发建设。

一个CBD的建起事关全社会的力量和政府各部门的大力配合和支持，并且还要迎接来自其他商务区的招商挑战，因此区政府从包括城建、交通、规划、国土等各部门抽调精干力量，组成南部商务区建设。由寿永年书记亲自带头，集全区之力打好这一大仗。

但好事多磨，当商务区建设到2008年，恰逢一场波及全球的金融危机，许多工程都停了下来，招商工作也步入困境。鄞州区各级领导紧急研究对策，为配合招商工作设定了一系列优惠政策，包括税收优惠、便宜的地价、各种政策扶持和统一的规划建设。并将意向投资者一家家约来，一家家访谈，一家家解决问题。

经过这样日夜不停的工作，终于换得招商上的巨大回报，包括杉杉、奥克斯、红巨、国骅、中基、华茂、布利杰、荣安等中外大型企业纷纷将总部迁址于此。此后所有工作都能更顺利的开展，到了二期，南部商务区辐射的范围开始扩大到全浙东及宁波周边其他地区，影响力进一步扩大。

南部商务区共规划成四期，按照城市的天际线，对各期的限高和容积率做了统一规划，并在一期的西侧规划了一条休闲娱乐商业街——水街，一期的东侧设计了一座山丘集市，供数万白领消费，和商务宴请。

其中有一项颇富创举——一个极其罕见的连通整个南部商务区的巨大的地下停车场。

由于配套设施是整体推进，而不像大楼那样自主建设，又进度不一，因此，地上与地下之间，管线与管线之间，整体施工与单体施工之间，有很多的矛盾。加上原来施工场地局促的'胎里疾'，许多工棚与现场办公用房占道严重，同时，涉及土建单位的要提供图纸，用电单位的要有方案，协调难度可想而知。

据曾任南部商务区管委会招商科的钟立华后来向媒体解释，早在2006年项目开始动工建设之前，区政府就在考虑下一盘很大的棋——打破城市建设中地下空间建设各自为政的局面，统一开发利用。所以最后的规划步骤是这样的：区政府委托设计单位进行规划区域总体方案的设计，再由开发企业在同一时间完成各自单体建筑设计方案，地下空间等公共基础配套设施，则由政府下属城投公司统一建设，建成后共享。

每个单体建筑，企业需要提供的3个方案，要交管委会来确定。地上每一栋楼的桩基、桩位、承载力都确定好后，地下空间才能开始施工。地下地上方案必须要对接，一环扣一环。要完成体量如此庞大的项目体，管委会险乎做了很多沟通、协调的工作。

一期地下室共分2层，面积达30万平方米。也就是说，打造这样一个庞大的地下事先需要打通各幢楼宇的地下空间，建立起一个畅通无阻的一体化大型综合体。

从2009年3月份起，指挥部召集相关业主单位连续开了几个协调会，确立了配套工程建设的三大重点：设计招标一步到位，施工动态实时把握，保证建设进度快的楼宇率先实现设施配套。确保这个庞大的工程能有条不紊的安全进行。

为保障商务区的质量，和确保招进来的企业将真正的总部迁至商务区，在销售权限上，管委会规定所有单体建筑的可销售面积为可使用面积的一半，而且为了保证那一半销售出去的面积也是用来做办公室，而不是做成类住宅，规定最小销售面积为260平方米。

当时有很多企业不理解，但回过头来看这些限制措施确实是非常必要的。

当2010年南部商务区一期正式建成入住，其入住率马上就突破了70%。不像有些写字楼纯粹变成投资品——要对付挖空心思追求立即利润最大化的中国商人，鄞州区的官员不得不动足脑筋。

商务区的建成带来的是庞大的人流、物流、现金流，以及无穷无尽的商机。这是一次城市功能的进一步完善，也是一次区域经济升级的巨大契机。至此，从居住到休闲，从高等教育再到商务，鄞州区具备了一座国际化城区的所有功能。媒体也开始承认，宁波终于从一核（三江口）正式变成多核。

同时还有一个始料未及的效果，由于南部商务区不仅规模巨大，而且一座座商务楼鳞次栉比密集林立，有完美的天际线，也颇富现代感，不但成为许多摄影师的拍摄场地，也成为很多电影的外景地，南部商务区越来越多的出现在各种传媒和文艺作品中。附近的居民饭后也喜欢到商务区的高楼大厦间散个步，感受一下鄞州区日新月异的发展。

如今的南部商务区已经建设到第四期，第二期已经交付使用，入住企业上千家，其中不乏国内一流企业和众多跨国企业，日常在职的白领达三四万人，创造的税收更达30多亿。

集聚效应带来的不仅是上述这些成果，还有全区整体的产业升级。2006年，鄞州区的三产结构为4.4:63.4:32.2，而到了2016年，宁波的三产比例已经达到1.9：36.1：62，鄞州区的第三产业比重大幅超过了第二产业，并且这个比例还是在工业产值持续高速增长的背景下实现的，这说明在十年间，鄞州区的现代服务业有着突飞猛进的发展，也标志着鄞州区经济由工业主导向服务业主导转变。南部商务区在这个极速的转型过程中，可谓功不可没。

在南部商务区建成后，区政府又开始马不停蹄的建设BEST广场、东南新城、姜山新城、梅墟新城，引进和建设印象城、宝龙广场、银泰城、万象汇、宜家广场、欢乐海岸、奥特莱斯、k11等商业广场。包括万科、中海、金地、华润、美的、新世界、中交、景瑞、龙湖、新希望、融创、华侨城、旭辉、绿城等等，全国排名前50位的房企，几乎一半已在鄞州拿地、开发，鄞州区的城市建设和招商工作取得惊人的成就。

鄞州区招商成功的秘诀——一切用数据说话

为什么选择鄞州，而不是其他？鄞州区有它自己独到的招商秘诀——一定要让投资者有利可图，以及用数据说话。

据前管委会副主任张瑞良介绍，他们和投资者谈判时，首先是拿出一大叠数据和规划。向投资者全方面说明，这个项目的周边优势、当下的投资环境以及相应的优惠政策等，比如在进行南部商务区的招商时，甚至连投资者的后续开发成本都会让他们一清二楚。同时还会告知投资者目前取得房产预售许可证的项目已经去化了多少，库存是多少；土地已经拍走了多少，多少已经取得建筑规划许可证，目前市场均价是多少，增长率是多少；再比如，已经出让的土地有多少获得了施工许可证、那什么时候开始施工。

当投资者看到这一大堆翔实的数据，至少会有两个反应，第一：当地政府是一个很讲求科学管理的务实的政府；第二：当地政府很专业，也很为投资者着想。

其实当这些投资者正式投身于鄞州区的建设之后，会发现'当地政府'比他们想象中更专业，更为投资者着想。

之前有很长一段时间，每到一年的下半年，张瑞良就会将当地主要的开发商邀请过来开一次开发建设座谈会。开会有两个目的，一是听听他们的想法和意见，包括有什么困难需要政府解决的；另外一方面是将政府的最新规划，正在开发建设的项目，政府接下来的一些比较大的动作，和即将开工建设的重要项目，向开发商一一推出介绍，在此之前，他们会准备好一系列相关资料和ppt，介绍内容涉及国土、规划、城建、交通、人才引进等各领域。其中尤其是房地产这块，会详细的向开发商讲述现在房地产市场情况到底怎样，库存量有多少，土地储备有多少，下一步计划推出哪里的土地，哪些是商业哪些是住宅。让开发商对未来鄞州区的发展有全面清晰的了解。

而在日常，区相关部门早就建立了一套科学的数据采集系统，每个月的房地产数据住建局等部门都会进行采集、制作。统计目前有多少施工许可证，又有多少土地推出。张瑞良有一个理念，一定要给投资者实在的数据，如果误导投资者，最终受影响和吃亏的就是未来的房地产市场。

可以说，自2000年以来，鄞州区的房地产市场没有经历过任何大起大落，始终都是有序开发土地。

无论房地产是兴旺还是平淡，区有关部门都会依据房地产市场总量和发展趋势，有序推出土地，宏观上调节供给。把握好发展的大趋势大方向。

此外，区有关部门甚至还会凭借经验，对开发商的产品定位、规划设计提出一系列建议。他们不想辜负每一片好土地，希望每一次开发建设都能及得上土地原有的价值。而无数次经历也一再证明，大多数时候区里的判断是正确的，投资者也确确实实在鄞州区获得了长足的发展，以至多年以后，当他们去外地做新的开发了，也会对相关的官员和部门念念不忘，引为至交。

新鄞州正在起步，大好江河谱写新曲

2016年，鄞州区与江东区合并，鄞州的发展远及山野，近及三江口。从古老繁华的老城区，到新兴的新城，再到山水江南，以及绵延的海岸，鄞州已经不能称为新城，而是一个融合传统与现代，城市化与自然的综合化现代都市区。它所展现的风貌也更加丰富，更加多姿多彩。

Best广场即将完全建成，湿地公园西扩到奉化江边，南部商务区发展进入最后阶段，老江东城市面貌持续更新，姜山新城正在拉近宁波南部的距离，并和东南新城、东钱湖新城、梅墟新城一起将城市的框架进一步拉大。鄞州在保留传统的同时，继续积极创新，探索城市发展的新路径新课题。

目前，新鄞州在老江东片和鄞州中心区片的基础上，规划出了甬江东岸、东钱湖新城等六大空间，并计划五年内投入2500亿进行新一轮大刀阔斧的建设，相信而在不远的将来，我们也将迎来一个更加欣欣向荣的城区。

回顾鄞州区二十年的发展，很多当初的建设者看着城市一点点的长大，也一点点变得更美丽，都会有一种满足感和成就感。无论现在他们正在做什么，走过这里的一条条街道，看着曾经的树苗变得遮天蔽日，看着麦田已经变成高楼大厦，看着绿色的河岸成长为鸟语花香的城市公园，看着窄窄的小路如今已是车水马龙，看着当初的少年今已成人，继承他们当初的事业。他们漫步其间，也许脑海中正如电影般闪过一幅幅昨日的画卷，过去和现在的景象同时在眼前。此时他们的心中是怀念，还是感慨，还是酝酿着新的蓝图？或许，应该兼而有之吧。

而有一点必然是肯定的，他们所做的贡献必会被记录进这座城市的千年发展史，每一条道路，每一棵树木，都在诉说他们的功绩。直至许多年以后，人们还会记得曾有这样一群人，把自己的青春和最好的年华，奉献给了这片土地，使它孕育出无数希望和财富，这些希望和财富会随着历史的发展历久弥新，愈生愈旺，福及千百年。