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从昨天开始 房贷利率LPR就陆续被刷屏 很多人看了半天 LPR到底是个啥还是看不懂
只晓得从今天开始房贷利率要变了 但到底该选固定利率还是浮动利率 新闻看了一抹多，还是完全没搞撑展 SO，本文就一次性给大家说清楚 1 今天开始， 你的房贷合同要重签了！
其实早在2019年12月28日，中国人民银行（央行）发布年内第30号公告。 另外从昨天到今天，相信大家已经在各大新闻上再次看到房贷利率LPR这些词，因为是从今天（3月1日）就开始实施！ 但很多文字非常专业、晦涩，不是金融专业出身的人，会觉得云里雾里，看了半天还是觉得没搞懂到底是啥？ 现在我用最通俗易懂的语言给大家翻译一下： 从2020年3月1日开始，5个月时间里，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一。 选项1：固定利率； 选项2：「LPR利率+基点加成」模式。
至于啥子是LPR、为啥要实施LPR，其实说了一般人也记不住，那我们就只帮大家分析你最关心、和你息息相关的问题。 2 合同重签，到底应该选哪种利率？ 首先，如果你到2021年房贷就已经还完的，那这个变革和你关系不大。如果到2021年还有房贷，有这几种情况： 如果你买房早，房贷利率折扣在4%以下，就选择固定利率。 当然，绝大多数人的利率都超过了4%，甚至超过了5%，所以这部分人，建议选「5年期LPR利率+基点加成」的浮动模式！
为啥建议选浮动？因为更省钱！ 我国即将进入低利率时代的趋势！「5年期LPR利率」才刚刚问世7个月，央行披露的7次数据，从4.85%，降低到4.80%，再到今天的4.75%。 你有没有感觉到一种无可阻挡的历史浪潮，扑面而来？利率下降的节奏，一个鼓点紧踩着另一个鼓点，已经迫在眼前了，你却不知道对自己影响有多大！ 那么，请大胆设想一下，未来30年，每个月公布一次的「5年期LPR利率」，最终能降低到多少呢？ 发达国家（地区）的房贷利率，就是我们最好的参考标本。美国最新房贷利率为3.41%，香港地区低至2.25%，欧洲不少国家已经是负值了。 所以，你不选浮动模式，是想10-30年后，大家都过上了低息、甚至无息的生活时，你还停留在2019年的那个高利息的冬天吗？ 3 买房时有基准利率折扣， 这次变更后还可以享受折扣优惠吗？ 结论：是的。 无论签订房贷合同时，利率确定为基准利率的上浮还是下浮比例，转换成新的模式后，原有的上浮、下浮比例，都将体现在「基点加成」数字上。 修改之后，2020年利率和2019年保持一致，但是从2021年之后，所有借款人的利率都将逐年下降，越往后，少还的贷款越多。 举个例子。 如果你有一笔30年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。当前的基准利率是4.9%，因此你承担的贷款利率是4.41%。 2020年是转换的第1年，利率维持不变。 房贷利率=5年期LPR利率+基点加成； 那么，2020年2月份公布的「5年期LPR利率」是4.75%值，所以反推出来： 「基点加成」数字 = 房贷利率-「5年期LPR利率」= 4.41%-4.75%=-0.34%。 「基点加成」数字一旦确定，这辈子都会固定不变。 原来有优惠下浮的，现在依然有优惠。原来上浮比例的，现在依然相对「5年期LPR利率」有上浮。 4 可以趁这次变革， 把之前的等额本金和等额本息互换吗？ 结论：不行。 你当初是选择的等额本金或等额本息，以后还是这种方式，这个不能修改。 顺便给小白普及一下，什么是等额本金和等额本息。 等额本金：前期还款多，后面逐次递减，越来越少。总还款额度少。适合前期收入丰厚，但是未来现金流不确定的借款人。 等额本息：每个月还款额是相同的。月额度低于等额本金法前期月还款，高于等额本金法后期月还款。总还款额度多。适合固定性质工作，年轻时候收入不高，但收入稳定可预期的借款人。 这两种方式本身并无优劣之分，只有适用不同人群之别。只是选择等额本金的人一定要注意，前期要还的款比较多，要确保自己手上资金充足。 5 之前用公积金贷款的， 也需要参加这次利率变革不？ 结论：不能。 因为公积金贷款属于政策贷款，是住房公积金管理中心提供的贷款，不是商业银行提供的，所以利率远远低于商业贷款 6 公寓、商铺等贷款也能享受利率新政吗？ 结论：不能。 商业用地、商业产权、工业用地等都不参与本次利率变革。 7 之前贷款是和家人共同办理， 是只需一人就能确认转化吗？ 结论：不可以。 对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24：00前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。 8 会不会导致房价上涨呀？ 结论：不会。 首先，LPR实际上仍然受制于央行的MLF操作（中期借贷便利），LPR不会真正飞出宏观调控的手掌心。“房住不炒”仍然是总基调。 另外，根据楼市大咖孙不熟的观点，地方政府其实是可以根据需要在LPR的基础上加点。 楼市过热，加点就多，楼市过冷，加点就少。 所以，即使利率市场化了，房贷利率仍然是政府严格管制的。所以，不至于是这次变革后就会导致房价有变化。 9 各大银行应该怎么办理？ 我大致的梳理了部分银行的流程，具体情况客户以贷款办理银行的相关规定为准。 附部分银行办理方式 建设银行：从2020年3月1日开始，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。 工商银行：工行提供了多种渠道，客户可以在手机银行上选择“存贷款-利率基准转换”、智能柜员机（预计3月中旬上线）、短信银行（预计4月中旬上线）或者咨询贷款服务行办理。 中国银行：自3月1日7时起，可通过中国银行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款（除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外）定价基准转换。为减少人群聚集，将视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。 农业银行：本次存量个人贷款定价基准转换，主要通过农行掌上银行、网上银行和网点超级柜台等渠道自助操作办理；无法通过上述渠道自助办理的，可待开通柜面办理渠道后，在我行网点柜面办理或联系原贷款经办行进行办理。 交通银行：对于满足央行公告要求的个人贷款，其中剩余期限在1年以上的，客户可登录手机银行贷款栏目自助转换；其余贷款或已生效授信额度，建议在疫情结束后咨询贷款经办网点办理。 邮储银行：客户可登录网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构。 中信银行：商业性个人住房贷款的借款人自3月1日起至7月21日，可通过手机银行（贷款专区-LPR转换消息）、网上银行（个人网银-贷款专区-贷款定价基础利率转换LPR）办理进行LPR转换。 兴业银行：个人贷款客户可在营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作，营业网点将适时开展。 招商银行：将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。其他个人贷款自2020年4月1日至2020年8月31日，客户可通过招商银行App或招贷App线上申请确认。 华夏银行：将于3月底逐步开放手机银行等定价基准转换渠道办理业务。营业网点将结合新冠肺炎疫情控制情况适时开展。 广发银行：将于4月1日起启动转换工作，并通过网上银行、手机银行签订补充协议的方式为客户办理。 光大银行：将于2020年7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。 浦发银行：转换启动时间将较人民银行要求时间有所延后。具体转换启动时间及转换方案将后续通知。 民生银行：除营业网点柜台办理外，还可提供远程面签、手机银行线上签约等调整方式，其中手机银行线上签约服务开通时间将另行公告。 平安银行：拟于2020年3月起逐步开放定价基准转换通道。 10 还没买房， 这次变革对我意味着什么？ 还没买房的将不会受此次转换影响，未来的贷款利率都将以LPR进行定价。除了首套房、和二套房加点不同以外，每个银行会按照风险收益匹配原则，综合考虑客户、市场等因素确定加点数值，虽然每个银行都会根据LPR进行定价，但最终给到每个人的加点不同，所以最终贷款利率会有所不同。 这种市场化的利率将更加凸现个人征信的重要性，不仅仅要遵守少借贷、信用卡按时还款等规矩以外，在任何情况下，都要以诚信来严格要求自己。 来源：直击成都楼市 |
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