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（一）危机酝酿 1、政府一直鼓励老百姓持有房产。 <1>1938年，罗斯福新政成立房利美（即联邦国民抵押协会），主要目的是向银行购买抵押贷款，然后打包成有价证券在二级市场上卖出，让银行加速资金循环，而不是分30年债务回笼，房利美于1968年上市； <2>1970年，又成立与房利美性质类似的房地美（即联邦住宅贷款抵押公司），房地美的主要目的是在次级贷款市场（即面向信用不高的个人贷款）购买抵押贷款，同样打包证券化后卖出； <3>政府实行按揭贷款抵税政策，贷款支出可以抵税； <4>实行房产所有者资本利得零税收，且抵税上限从1978年的100000美元上升到1997年的250000美元（单身人士）和500000美元（已婚人士）； <5>政府要求房地美、房利美把部分抵押贷款的指标用于廉价住房，大力支持帮助那些负担能力差的居民贷款买房，1992年指标值为30%，1995年为40%，1996年为42%，2000年为50%，2005年为52%； <6>尽管有如此多的惠房政策，由于20世纪90年代互联网红火，钱基本都流向了股市投资互联网，从1990年至1997年初，房价在不扣除通胀调整的情况下只上涨了8.2%，价格基本没变化。 2、1997年至2006年，房价高速上涨。 <1>1997年至2006年，房价涨幅达到124%； <2>2003年，利率降至1%，低息贷款降低了还款负担，有更多钱涌入房地产市场； <3>税收优惠政策效果显现，抵税效果明显； <4>2000年后，油价上涨，产油国相当富裕，但利率低，投资收益率低，大量产油国的热钱流入美国寻找安全投资； <5>为支持更多次贷人士的贷款，房地美、房利美不断降低贷款要求标准，如每月只要求还利息不还本金、收入证明资料不提供或随便乱写、每月可以本金利息都不还只需把利息计入本金之后一起还即可等； <6>为防止贷款违约导致损失，信用违约互换（简称CDS）应运而生，用于保护贷款资产的买方收回本金，到2007年底，全国的CDS未偿合同贷款总量达622万亿美元，比全球经济总量都还要大； <7>债务抵押债券（简称CDO）把不同的抵押贷款打包分不同层去卖，然后再不同CDO层级进行多次封装后打包形成更优评级的CDO，如此一来就满足大量热钱所寻找的安全投资，因为高层级的CDO评级非常高，在2004年至2007年中，CDO的总量为14000亿美元，但2007年时，CDO未偿贷款中有超过三分之一都是次级按揭贷款，风险已经很高； <8>保险巨头AIG（美国国际集团）专门设立金融衍生品业务部门负责出售CDO的CDS，并从中收取债额的12%的保费，即为CDO提供了二重保护； <9>评级机构存在利益冲突，被评价对象是评级机构的衣食父母，自然不能公平公正评级，导致大量AAA级CDO根本没有这个信用质量，且穆迪公司的结构融资部门评估CDO的收益占2006年全公司总收入的44%。 （二）危机形成 1、泡沫隐患出现。 <1>房屋均价与家庭年收入的比值持续攀升，20世纪八九十年代时比值为3（相当于一套房屋的价值等于一个家庭年家庭收入的3倍），但到2006年时已经涨到了4.6，利率的轻微变化、家庭收入的变化都会严重影响民众的还款能力； <2>美国有房人和租房人的比值为2，即66.7%的民众拥有自己的房产，到2004年时，美国有房人的比重上升到69.2%，创出新高； <3>随着房价的上涨，有房人用房屋作抵押可融入更多资金用于消费、投资，因此民众的杠杆上升很快； <4>美联储在2003年至2007年间，把联邦储备基准利率从1%上升到了最高6.25%。 2、各方接连否认房地产存在泡沫。 <1>《华盛顿邮报》刊文道“房价的增长是经济基本面强大的表现”，即使出现住房市场适当降温，也不代表经济在下一年不会继续高速增长； <2>美联储主席伯南克断言房市没有风险； <3>美国房地产经纪人协会在2005年发行《反泡沫报告》，报告指出“基于对住房基本需求和可预测的经济因素分析，很明显没有全国性房地产泡沫的风险。” <4>乔治·布什总统对房市表达看法“如果房子真的是太贵，那么人们就不会买了。” （三）危机初现 1、从2007年开始，随着利率的上升，大量浮动利率贷款近期支付时无法还款，拖欠还款和房屋强制拍卖情况开始增加； 2、2007年第一季度，标普席勒房价指数首现全国房价同比下降的记录，且过去16年从未出现过； 3、2007年3月，有25家次级贷款放款机构宣布破产或宣布财务危机； 4、2007年4月2日，美国最大的次贷机构新世纪金融公司宣布破产，欠款超1亿美元； 5、2007年7月，贝尔斯登旗下两家对冲基金（贝尔斯登高级结构信用基金和贝尔斯登高级结构信用加强杠杆基金）宣布倒闭，告知由于前所未有地资产价格下跌，投资者可能一分钱都无法收回； 6、2007年8月，美国住宅按揭公司宣布破产，次级贷款巨无霸Countrywide Financial获得110亿美元银行贷款才勉强没有破产； 7、2007年10月，美林证券公布第三季报，报告显示CDO损失79亿美元，CFO斯坦利·奥利尔辞职； 8、2007年11月，贝尔斯登公布，当月按揭贷款相关证券CDO损失12亿美元，也是创立以来首次亏损；花旗银行主席和CEO因CDO下跌导致业绩重创引咎辞职； 9、尽管美联储已经把利率从6.25%降到了4.75%，但房价趋势、按揭贷款市场已经受到打击，下跌趋势形成，到2007年底，强制卖空数量比2006年增加了75%； 10、道琼斯工业指数从2007年10月11日的最高点14101点开始有所下跌。 （四）危机爆发 1、自2007年贝尔斯登关闭两家对冲基金后，经营一直困难，破产风险越来越大，2008年3月14日，纽约联邦储蓄银行打算向贝尔斯登注入250亿美元，但紧接着美联储宣布撤销注资，改为把300亿美元给摩根大通，支持其以每股2美元的价格收购贝尔斯登（贝尔斯登在2007年股价可是在172美元交易），由于股民非常愤怒，最后收购价格定为每股10美元，贝尔斯登退出历史舞台； 2、到2008年9月，道琼斯指数持续下跌，房价持续低迷，强制拍卖房屋大幅增加； 3、贝尔斯登退出后，另一大型投行雷曼兄弟也在破产边缘，韩国发展银行有意收购雷曼兄弟，但因无法吸收其他合作者参与没有实现，雷曼股价暴跌；2008年9月13-14日周末，纽联储行长蒂莫西·盖特纳主持会议讨论结果是不向雷曼兄弟提供任何贷款，雷曼股价暴跌90%，9月15日，雷曼兄弟申请破产，退出历史舞台； 4、由于CDS市场信息不透明，雷曼兄弟破产留下的4000亿美元的CDS债务无法偿还，CDS合同的名义净未偿还贷款总值近70万亿美元，由于AIG为4410亿美元的AAA评级证券提供担保面临连带责任，AIG可能破产，美联储迅速给AIG注入850亿美元的贷款，免于破产； 5、货币市场基金出现大规模赎回，一周内赎回1445亿美元，净值一度跌破1美元，风险已经全面爆发。 （五）政府救市 1、2008年9月8日，英国监管部门宣布彻底禁止卖空金融股，美国证券交易所紧随其后宣布禁止卖空规定的799只金融公司股票； 2、欧美中央银行向市场中金融系统注入了上万亿美元； 3、政府提出7000亿美元的救市计划，该计划旨在从金融机构手中买下不良证券，提供市场急需的流动性和稳定性，该计划第一次没有获得国会通过，导致股市继续下跌，养老金账户持续亏损，第二次获得通过于2008年10月3日由乔治·沃克·布什总统签署生效（也即是量化宽松政策），该资金部分支出为： <1>2050亿美元购买银行股份； <2>219亿美元购买按揭贷款相关证券； <3>300亿购买花旗银行和美国银行股份； <4>797亿美元贷款给美国汽车制造商； <5>678亿美元购买AIG的优先股。 （六）危机结果 1、道琼斯指数到2009年3月6日触底为6469.95点，相对高点惨跌57%； 2、凯斯席勒房价指数公布了房价史上最大跌幅，强制拍卖大幅增加，2008年执行拍卖310万例，2009年执行拍卖400万例； 3、到2005年底，经济严重恶化，排名前30的按揭贷款机构有三分之一倒闭，投资银行要么破产要么被兼并； 4、失业率开始上升，突破两位数； 5、房价从高点下跌25%，10%的房产持有者为负资产，至2010年9月，23%的住房价格低于未偿还按揭贷款额； 6、由于美国的住房抵押贷款无追索权，导致银行持有大量不动产； 7、从2007年至2009年，美国家庭净资产总额从67万亿美元下降到52万亿美元，下跌22%； 8、全球有5000万人因此次危机失业，几乎全欧洲国家的失业率达到两位数，有些国家年轻人的失业率超过50%； 9、美国的国债从2007年的9万亿美元上升到2013年的17万亿美元，美国国债占GDP的比值也从2008年危机前的66%上升到100%以上，问题只是延后了，而这些债券都需要美国的纳税人来慢慢偿还； 10、房价回归理性，1997年前租房子的人又重新开始租房。 （七）危机分析 1、【国家应控制热钱地流入流出】由于全球不同国家的发展速度不一样，国家一定控制他国热钱的快进快出对我国资产价格暴涨暴跌的影响，否则容易引发危机； 2、【评级机构存在利益冲突】由于评级机构的付费对象是被评价对象，存在利益冲突，非常容易滋生职业道德问题，应完善评级机构的存在形式、竞争机制、考核方法等； 3、【家庭收入、杠杆、利率环境是分析房地产的重要指标】房地产是否存在泡沫是一个相对状况，可从三个方面来分析：房屋价格关于家庭年收入的比值（比值越大说明收入波动造成泡沫破灭的可能性越大）、家庭杠杆情况（民众举了多少杠杆用于房屋购买，杠杆越高，房价波动引发泡沫破灭的可能性越大）、利率环境变化（利率从低利率向高利率转变时，非常容易导致杠杆爆仓、资产价格下跌，进而引发泡沫破灭）； 4、【政府不要轻易表达非黑即白的言论强化方向】对于股市、房市，政府类官方机构可适当引导预期，但不宜过度强化方向，政府不要轻易表达非黑即白的言论，应共同展现好与坏，让民众对资产未来价格变化时刻保持理性，合理进行优劣分析，才不至于导致资产过度上涨或下跌； 5、【民众应在控制风险的情况均衡分散投资于股市、房市】一个理性的投资者，应合理配置房地产和股市，不宜过度加杠杆，只要在每次危机期间都能扛过去，不会被强制变现资产，则就是一个投资的常胜者。 |
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