【原】仅办理预告登记，银行能否对抵押物主张优先受偿权？

一、案情回顾

甲银行和乙公司签订借款合同，向乙公司贷款900万元。乙公司以其购买的一套尚未取得房产证的房屋向甲银行提供抵押担保。由于抵押房屋尚未取得房产证，故无法办理抵押登记，而是办理了抵押预告登记。贷款到期后，乙公司未能按约定还款，甲银行遂向法院起诉，要求乙公司清偿贷款本息并主张对乙公司抵押的房屋享有优先受偿权。法院判决支持甲银行要求乙公司清偿贷款本息的主张，但未支持甲银行要求对乙公司抵押房屋享有优先受偿权的主张。甲银行不服一审判决提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。在本案中，甲银行要求对乙公司抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求不被法院所支持的原因是什么？本案对于银行而言有哪些重要的启示呢？

二、法律分析

物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。“根据前述规定，抵押预告登记权利人取得的是一项物权变动请求权，即在将来具备办理正式抵押登记条件时，请求抵押预告登记义务人配合办理抵押登记的权利。而且，如果抵押预告登记义务人未经抵押预告登记权利人的同意，对抵押物进行物权处分，诸如将物的所有权转移给第三人，或在抵押物上为第三人设立抵押权等物权，那么将不能发生物权效力。

结合物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定以及物权法第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押权的有效设立必须经过正式的抵押登记，抵押预告登记并不能与正式的抵押登记一样产生设立不动产抵押权的物权效力，故抵押预告登记权利人并不能取得抵押权人才能享有的对抵押物享有优先受偿权的权利。

三、法律建议

故对于作为债权人的银行而言，如果债务人或第三人提供的抵押物只办理了抵押预告登记，尚未办理正式抵押登记，那么银行是无法取得抵押物的抵押权的，银行也无权主张对抵押物享有优先受偿权。故为了保障银行的债权不会脱保，我们建议：如果抵押物因为尚未取得产权证而无法办理正式抵押登记，那么银行在办理抵押预告登记的同时，应当要求债务人提供其他的足额担保措施，待办理正式抵押登记条件成就时，及时办理抵押物的抵押登记手续。如果债务人认为这样操作导致超额担保，银行可以在抵押登记手续办妥后，解除债务人后来提供的担保措施。