首次曝光！2005-2019年，郑州15年涨幅最高的34个楼盘！

 

这是一篇纯干货稿，没有技巧，没有水分。

只讨论3个问题：

1、哪个片区涨幅最高；

2、哪些楼盘涨幅最高；

3、涨幅最高的原因。

 

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楼市，所有人只关心一个问题：

买哪里，涨的最快？

为了弄清这个问题，尤其是郑州市场。我耗时一周，扒拉了几百个报告、网页，整理出郑州261个小区的房价涨幅数据，纯手工敲打，整整5天搜集数据，整整1天计算涨幅，最后2天完善稿件。

2005年-2019年，郑州261个小区房价涨幅数据：

▼滑动查看各区域年涨幅表（点击可查看高清大图）

以上数据，有几点说明：

1、数据会有误差，但是可以参考。10年之前的数据，非常难找。但是这个数据完全有用，一是261个小区数据足够多，二是每个小区至少横跨10-15年，误差将非常小。

2、新房取平均值，二手房取区间值。永威五月花城小三房均价9500，四房11000，大四房13000，内购价却是9000；海马公园小三房11500，三房13500，四房14900，差价非常大。

3、涨幅以8年为准，15年涨幅辅助。除了学区房，超过10年的小区开始走下坡路，品质、物业、区域肯定落后于时代，因此8年涨幅最真实，但是辅助了15年的房价涨幅。

4、内购价、经适房、安置房不在其中。正弘高新数码港首开7200，内部价仅有6000，8折；经适房、安置房原始价仅有2000多，完全不具备市场参考意义。

5、二手房价格，一律去掉最高价和最低价。二手房很散，业主、户型、楼层、装修等差异非常大，针对所有小区，一律去掉几个最高价和最低价，选取最多的中位数。

对于以上数据，我希望大家一定要好好看看，甚至一定要收藏保存。

一定要收藏，一定要保存！

下面全是干货。

 

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第一、15年来，涨幅最高的小区有哪些？

261个小区中，每年涨幅必须超过20%，甚至超过25%。

郑东新区，20个：

永威五月花城、东瑞园、鑫苑世纪东城、绿地卢浮宫馆、永威东棠、高速奥兰花园、顺驰第一大街、正商铂钻、银河丹堤、立体世界、民航花园、聚龙城、深航金鹏时代、厚河园、晖达新领地、绿城百合、永威翰林居、金领时代、华启金悦府、建业天筑。

金水区，16个：

英地天骄华庭、大观国际、建业贰号城邦、广汇PAMA、圣菲城、建业森林半岛、建业香槟圣园、嘉辰时代公寓、中鼎花园、安泰家园、丰庆佳苑、金桂苑、政法干校家属院、文博花园、省农科院家属院、省实验中学家属院。

中原区，8个：

汇泉西悦城、中原新城、盛润锦绣城、方圆经纬、锦艺城、昆仑华府、绿都城、永威西苑。

3个行政区，总计44个。

但是考虑到流动性、房龄跨度、品质物业等综合因素，郑东新区的立体世界、深航金鹏时代、厚河园、聚龙城、晖达新领地，金水区的中鼎花园、安泰家园、金桂苑，中原区的绿都城、永威西苑，虽然账面涨幅很高，但是综合优势很小，可以排除。

因此，2005年-2019年涨幅最高的小区，仅有34个。

剩下34个涨幅最高的小区，数据准不准？

我的想法是，我只能保证7成，也就是24个小区完全没有问题。

为什么？

因为不管是房价的数字，还是涨幅的数字，除了算法完全正确，数字本身不一定对，当年卖价也许高一点，现在卖价也许低一点，差异都会非常大。

 

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第二、涨幅最高的小区，涨幅原因是什么？

之前分析涨幅，一定是品牌、区位、学区、地铁等。

但是现在，通过对261个小区的完整分析，我发现了全新的原因：

1、时机第一。

2005年-2019年，真正暴涨的节点，只有2个半：

两个是2009年、2016年，半个是2012年。

尤其2016年，不管新房、二手房，不管是品质、垃圾，房价上涨少则30%，多则翻倍。

2016年的所有楼盘，就是风口上的猪。

那些在2009年上半年、2016年上半年买房的人，是不是都赚了，这跟专业有关吗？这跟勤奋有关吗？这跟市场有关吗？

东润泰和、建业天筑，可怜两大地王，死活卖不出去，靠着16年的暴涨勉强溢价一波，你说这些项目总、营销总不比咱们懂市场？白搭。

2、地段第二。

大家看一下这张图：

▲点击查看高清大图▲

这是郑州主城行政区的所有房价涨幅数据，港区算在其内。

黄色、橙色表示每年涨幅15%以上，绿色、紫色表示每年涨幅在15以下。

看到没？郑东新区至少8成以上，金水区至少7成以上，中原区至少6成以上，每年涨幅都在15%-25%，房价本身不低，涨幅还是最高。而管城、二七、高新、惠济四区涨幅在10左右，南龙湖、港区等涨幅大部分在10%以下。

这是什么概念？

也就意味着，不管是横跨15年的涨幅，还是16年前后的涨幅，郑东新区、金水区的涨幅都是非常高的。哪怕是涨幅没有那么高，东站2万多二手房的流动性、省实验学区房的流动性、中原区成熟片区的流动性，是不是依旧是郑州最高的？

3、学区第三。

这些学区房中，包括瑞园、金元公寓、正弘数码公寓等涨幅不一定高的小区。

虽然政法干校家属院、文博花园、省农科院家属院、省实验中学家属院等，这些顶级家属院的数据残缺不全，但是这完全不耽误，我把顶级学区家属院列在涨幅最高的小区中。

我想原因你们都懂，内购价多低呀！

除了中原新城房龄10年，这些金水老家属院全在20年以上，又老又破，但是房价全部突破2万5，甚至突破3万，最关键的是一房难求。

涨幅高，涨价高，流动性高，三高房源。

4、品牌第四。

看到没，品牌竟然只排第四。

我知道品牌好，但是所谓品牌一定是在同一区域内，才优选品牌房企。

同一区域，优选大品牌；不同区域，请参照上面3条。

很多人以为买到永威，涨幅一定最高。这话没错，但是要看地方，五月花城、东棠、翡翠城当然没问题，但是上和郡明显站岗。

更重要的是，品牌一定会吃未来溢价。郑州15年房价涨幅中，天下城、建业森林半岛、银基王朝、永威翰林居等小区，首开非常高，超过区域房价15%，溢价太高了。

5、地铁、商业、医疗仅仅是锦上添花。

只要市场不好，房价上涨的可能极小。

举一个惠济区的例子。

2016年，惠济万达开业了，房价没涨；

2018年，贾鲁河环境好了，房价没涨；

2019年，2号线延长线通车，房价没涨；

7号线在修，新城即将开业，房价还是没涨；

……

 

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第三、放眼全国，涨幅最高的城市是谁？

将城市样本放大，看看其他城市的涨幅：

北京：

从16年9月开始涨，一直涨到17年317调控，而后开始阴跌。除了房山等远郊四区、昌平天通苑、回龙观之外，大部分版块都翻倍了。

涨幅最高的是：

西城金融城、月坛涨幅150%；

东西城学区房，涨幅在120%；

燕郊最为凶猛，从1万5暴涨至3万5，然后暴跌至1万6，最高涨幅150%；

豪宅版块涨幅跟随大势，在90%上下。

深圳：

深圳是全国最先启动的城市，同时也是恢复最快、持久性最强的城市，从15年发力，16年达到高峰，最高涨幅2倍。随后18年-20年将近2年，平均涨幅也在10-15%以上。要知道，18-20年全国都在下跌，但是深圳却非常坚挺，优质版块、学区房的涨幅非常高，稳定在15%左右。

杭州：

杭州从15年开始慢慢启动，真正大涨从16年启动的全城拆迁，17年正式暴涨，目前市区、江边新区等几个板块涨幅最多，但是杭州也有限价的因素，整体涨幅在1倍上下。

青岛：

从16年涨到18年年中，涨了将近2年，尤其是青岛西海岸东方影都附近的楼盘，直接从七八千涨到2万三四，涨幅接近2倍；高新区从6千开盘，个别楼盘暗地里窜到1万7、8，涨幅至少1.5倍；新都心从1万3/4涨到3万多，涨幅也至少1.5倍。

成都：

成都是一个非常奇特的城市，打破了我们只看涨幅的逻辑。成都的涨幅并不高，平均涨幅在60%上下，我们在18年调研，成都最火的一类楼盘是限价盘，周边二手房都在2-3万，但是限价房基本没有超过2万的，倒挂基本都在5000-10000左右，中签率非常非常低，抢到就是赚到，一旦变现非常可观。

西安：

从2016下半年-2018年一直都在涨，2019年涨幅放缓，也就是说，西安连涨将近3年，市场基本面非常坚挺，平均涨幅在120%，其中城东、城西和浐灞等几个板块涨幅最高。而且西安和重庆有个相似利好，变现非常快，米宅团购的西安、重庆项目，很多粉丝都已经变现离场。

……

城市太多，不再列举。

相比于郑州80%左右的涨幅，可以说全国吊打郑州：

1、放眼全国，郑州80%的涨幅只能说中等。涨幅超过1.5倍甚至2倍的城市，完全不在少数。

2、涨幅不是最关键的，变现更关键。西安、重庆涨幅并不多，但是变现最快；成都、杭州、武汉涨幅也不高，但是限价产生的变现红利非常巨大，茶水费了解一下。

3、入手时机非常重要。16-17年大行情之前，重庆连续7年未涨，西安连续5年未涨，珠海连续3年未涨，郑州连续2年未涨，也就是说，谁先买谁站岗。

4、城市最重要的，区域其次。苏州、杭州、深圳、北京涨幅最高吗？肯定不是，但是市场稳定性却非常强，北京的学区、深圳的高科、苏州的产业。

5、学区房保值增值非常强。旺季增值最快、淡季保值最稳，深圳的香蜜湖学区房、北京的东西城学区房、郑州的省实验老牌学区，等等，这些例子不用再举。

 

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第四、261个小区、全国城市涨幅，有什么购房建议？

全是干货，全是重点。

1、买房第一看时间。

一定，一定。

这一点很难，但是他仍然是第一。

原因不再赘述。

很多在2017年郑州投资买房，这3年最多涨15%，很多甚至还跌了。

首付、月供、时间，全都是成本。甚至那些涨幅15%的小区，赚钱了吗？能变现吗？

2、地段永远第一。

真佩服李嘉诚，一个时机、地段都完美的商人。

放眼全国，同样资金，一线大于二线，二线大于三线。

放眼郑州，东区永远第一，郑州还是向东（甭管正东，还是东南）；郑东老城、金水老城是自住的最佳选择，前者更现代，后者更烟火；刚需、刚改，三环主城是最佳选择，通勤、配套、学区太重要了。

3、学区房其次。

没有之一。地铁商场只能锦上添花。

深圳香蜜湖、北京东西城，是全国最好的例子。

郑州，不管是中原区伊河路小学、互助路小学、伏牛路小学，还是金水区的省委家属院、省实验中学家属院、政法干校家属院、金元公寓、八中家属院等，或者商品房性质的英地天骄华庭，你都可以去打听打听。

这些顶级学区的保值、增值，完全不输任何的房产投资。

房价至少2万5+，甚至3万+，依然一房难求，受市场波动非常小。

4、涨幅不重要，变现才关键。

17年是新房的顶点，18年是二手房的顶点。

17-18年买房都是高位站岗，但是二手房东最开心，至少把房子卖出去了。

就像常西湖的汇泉西悦城，从6000涨到12000，2年翻倍，但是却很难变现；西安、重庆的涨幅不是最高，但是变现最快，成本最低。

 

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最后跟大家说一下：

我在开头已经讲过，15年间的很多小区，数据是残缺不全的，会导致结论有一点瑕疵。

因此，我希望楼市的粉丝，不管你的小区在不在表格中，请加一下“百夫长”的微信，业内朋友更欢迎，将贵小区当时的房价、购入时间发给我，或者你知道其他小区的数据更好，我来补充完善，我们共同完善郑州15年的房价涨幅数据表。感谢大家的支持。