目录
1. 工程部职责范围 4
2. 工程部岗位职责 6
3. 工程部各系统管理制度 12
4. 工程部各系统交接班制度 26
5. 工程部各设备运行管理规程 29
6. 工程部巡检制度 38
7. 工程部各系统设备维修保养规范 45
8. 工程部事故处理办法及相应预防措施 57
9. 二次装修管理 77
10. 维修接报流程 83
11. 11.项目概况 89
工程部职责范围
工程部职责：
负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。
负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。
负责物业、设备维护、保养管理工作。
负责各管理处有偿维修管理工作。
负责。
1.2范围：负责项目强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。
负责项目电梯系统的运行管理，维护保养和检修。
负责项目系统的运行管理，设备维修保养和故障。
负责项目给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。
负责联系处理项目土建结构方面的渗漏水。
负责项目各的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。
确保工程所有设备的正常
项目。
工程部岗位职责
工程经理岗位职责
部门：工程部
直接上级：总物业经理
直接下级：工程
工作地点：物业办公室
工作职责：
2.3工程岗位职责
部门：工程部
直接上级：直接下级：
工作地点：
工作职责：
按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。
2.5工程岗位职责
部门：工程部
直接上级：
直接下级：
工作地点：物业工程部工作职责：
2.6技术员岗位职责
部门：工程部
直接上级：
工作地点：物业工程部各专业办公室或设备机房
工作职责：
岗位职责
严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。
熟悉大楼的变电设备、高低压配电系统及所辖电气设备的配置、分布情况及使用状况等。
在领班的带领下负责对电气设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。
积极配合保养商进行电气设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。
按时巡视变压器室、高低压配电室及其它电气设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。
严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务。
做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。
按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。
2.6.2技术员岗位职责
严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。
熟悉广场空调系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。
在领班的带领下负责对空调系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。
积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。
根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效地调节温度。
开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。
按时巡视主机、水泵、冷却塔等设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。
按空调保养要求对空调系统进行日常、定期检查保养。
做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。
按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。
2.6.3技术员岗位职责
严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。
熟悉广场给排水系统、污水处理站、消防水系统、燃气设备系统的基本情况和主要性能参数，熟知所辖系统管道的走向、设备的位置。
在领班的带领下负责对所辖系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。
积极配合保养商进行所辖系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。
按时巡视水泵、风机、煤气表房、污水处理、消防水系统设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。
按保养要求对所辖系统进行日常、定期检查保养。
加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。
做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。
按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。
2.6.4技术员岗位职责
严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。
熟悉大楼的设备自动化控制、消防报警、通信、监控及广播等系统电气设备的配置、分布情况及使用状况，了解线路走向和编号，并能根据图纸迅速查出需要寻找的线路和连接设备。
熟悉所辖设备、线路，了解设备的性能，工作原理，参数指标，熟练掌握操作程序。工作中能正确判断处理一般电气故障，发生运行故障时因迅速赶赴现场抢修，如故障无能力排除，应采取应急措施，及时请示上级领导，联系专业保养单位组织修理。
在领班的带领下负责对所辖设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。
积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。
按时巡视大楼各弱电系统/设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。
严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务。
做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。
按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。
2.6.5技术员岗位职责
严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。
熟悉大楼附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知广场附属设施的位置。
在领班的带领下负责对大楼公共区域（天、地、墙）的巡检、日常维修和保养工作，确保大楼附属设施始终处于完好状态。如规模较大或无能力维修的设施/项目，及时请示领导联系专业施工单位进行修理。
按时巡视并做好记录，发现异常应及时处理。
按保养要求对大楼附属设施进行日常、定期检查保养。
认真做好外协施工项目的跟进、检查工作，对施工内容和质量严格把关验收，并做好竣工验收记录，交上级主管审阅存档。
树立良好的服务态度，遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务，注意“工完场清”，节约用料，努力使商户满意。如报修项目确实无法完成，应向商户做好耐心的解释工作，并提供合理的建议。
做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。
按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。
2.7工程部排班表
XXXXZ工程部值班表（样本）
姓名 职位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 一 二 三 四 五 六 一 二 三 四 五 六 一 二 三 四 五 六 一 二 三 四 五 六 一 二 A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A 工程助理 A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A 运行领班 A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A 运行技术员 B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C 运行技术员 C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X 运行技术员 X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B 电梯技术员 X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X 维修领班 A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A A A A X X A A 机电维修技术员 B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C 机电维修技术员 C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X 综合维修技术员 X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B 综合维修技术员 X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X B C X X
工作时间：
A:8:30--17:30B:8:00--20:00C:20:00--8:00X：休息
2.8组织架构
工程部各系统管理制度
3.2变电系统管理制度
值班人员要按上级批准的值班方式和时间进行值班，不得私自调班和连值二班，值班表经物业总经理或工程经理批准后，不得任意更改。
高压配电间需要二名高压电工，资质证书复印件上墙，做到持证上岗。
高压配电间需要配备相应数量的劳防用品和工具（绝缘毯、绝缘手套、绝缘鞋、验电棒、接地棒），并定期检测，张贴合格标签。
进出入人员需要进行登记，需要有专人陪同。
需要配置应急照明灯和配置一组灭火器材。
服从上级运行值班人员的调度操作保命令（除严重威胁设备和人员安全者外）。
在值班时间内要坚守岗位，不应迟到早退，不得擅离职守，因故需要离开，必须经站长或单位领导批准后方可离开。在值班岗位上除按定时间收听天气预报、新闻节目外，不听收音机、不看电视、不打瞌睡、不睡觉（有规定除外），不做与运行无关的任务任何事情（如洗衣服、洗澡、看小说、看杂志、做功课等）。
变电高压室电话是生产工具，不准在电话里聊天。值班时间内值班负责人不能离开到外面就餐，应由值班人员代买饭菜带回，但控制室需保持二人。另外值班人员自行解决就餐，不得在控制室内就餐。
在值班岗位上要认真做好值班工作，严格执行规程制度，做到严肃认真，一丝不苟，要经常注意分析仪表的变化，准时抄表，定期进行各种检查和试验，对不正常情况要加强监视。
各项记录要按规定记入各种记录簿，做到字迹清楚、正确、详细，不准马马虎虎，字迹模糊，含意不清，甚至乱涂、伪造数据等。在值班时间内不许会客，如遇特殊情况，须经领导同意，可在门房间会客，非值班人员不得擅自进入控制室、高压室。
发生异常和差错情况，要如实反映情况，从中吸取教训，不得弄虚作假，隐瞒真相。
要注意文明工作，值班时间内衣着要整齐，佩带标志，不准穿拖鞋及拖鞋皮，在巡视或操作时不准穿背心、短裤及裙子，做好清洁维护工作，保持现场整洁，不准在运行设备附近挂烘衣服。
值班人员在接班前和值班时间内严禁饮酒,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
要做好防火、防盗、安全保卫工作，控制室高压室严禁吸烟。
3.3强电系统管理制度
保持强电机房室内及设备内外的清洁。
严格执行商铺停送电制度。
机房内严禁堆放杂物及易燃、易爆物品，保证操作工作面。
机房内必须配备CO2灭火机。
机房需定时派人巡视，并作好记录。
每月月底对商户电进行抄表确认。
无关人员不得进入机房，进出人员应作好登记工作,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
3.4应急发电机管理制度（如未来安装）
发电机房应保持整洁、通风及照明状况良好。
发电机房属防火重地，应按严重危险级要求配置磷酸铵盐干粉及卤代烷型灭火器。
发电机房内设置一记事簿，每次进入应登记日期、时间、人员、所为何事等要点，以便跟进，无关人员严禁进入应急发电机房，施工、检修人员进入应一律要求作好登记工作,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
严禁堆放任何无关物品，发电机周围1米，上空2米之内严禁有任何障碍物。
所有强电工都应熟练掌握应急发电机的启停操作。每次开机需对油压、冷却水温、燃油存量、输出电流、电压及周波等数据作好详细的记录。
若发生应急发电，停机后需检查油箱油位，发现油量不够，及时补足。若未发生应急发电，每一个月进行百毫无负载运行测试，记录油压、冷却水温度等。每六个月进行一次负载测试，发现故障及时排除，使设备长期保持完好状态。
不少于每月一次检查润滑油、冷却水位是否适度；不少于每月一次检查燃油箱内燃油是否适量；
不少于每月一次检查电池箱内水位是否在指定范围之内。
在启动发电机前请检查各附件连接是否可靠，各运行部分是否灵活转动，皮带松紧是否适度。
注意环境温度若低于5摄氏度时，要预先将冷却水及燃油加温；太冷时，要按动超供燃油按钮，然后释放。
在日常检查中，连续启动时间不能超过10秒，间歇30秒后再作下一次启动，如启动4次不成功，应检查原因。
使发电机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才停车；盘车时必须先通知电工，以免突然启动。
增压进汽，空车不宜运转过长（一般不要超过10分钟）。模板断电测试应在晚间进行，事先通知所有商户。
3.5弱电系统管理制度
机房是重点防火部位，机房内严禁吸烟，不得动用明火。
应负责设施的保养、维护和运行管理工作，及时排除各类故障。
机房内严禁堆放杂物，保持机房清洁卫生。配置必要的灭火设备，严防火灾发生。
所有人员因工作需要进入弱电机房必须进行登记，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作。
值班人员应衣着整洁，佩带员工证。
不允许与本专业无关人员进入机房。
不准私自离开值班室，如须外出需有人接管。
设备出现一般故障及时处理并作记录。重大故障做应急处理并向上级汇报。
监视各个系统运行情况，如要进行参数、工作状态调整要有工程任务通知单。
严禁将设备挪做私用。
交班前作好清洁卫生，填写好值班记录表。
如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报。
3.6IT机房管理制度
保持在20℃-25℃之间，最佳状态下。
极限条件，即温度10℃-40℃。
保持清洁，严格做到防尘防灰，积尘限制在<10g/m2范围内。
每周吸尘，严禁使用扫帚清除。
进入机房人员必须穿鞋套，以保证地面整洁。
无关人员严禁进入机房，进出工作人员需做好登记工作，登记内容为：人员姓名、单位、进出时间和进入事由，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
机房内严禁吸烟及堆放杂物，并需配备消防器材（砂筒、CO2灭火机），严禁使用含水份的灭火器材。
3.7消防/安保控制中心管理制度
消防/安保控制中心机房是重点防火部位，机房内严禁吸烟，不得动用明火。
机房内应保持整洁及设备的完整。（不能有杂物堆放）。
机房内配置灭火器材和应急照明灯，定期检查。
进入机房人员须进行登记，其内容为姓名、单位、进出时间和事由，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
消防中心值班人员应忠于职守，严谨认真，熟悉业务，严格执行各项操作制度。
巡检人员应负责设施的保养、维修和运行管理工作，及时排除各类故障，并做好巡检记录。
3.8电梯管理制度
要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。
电梯钥匙应由专业人负责，不得转借遗失。
电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。
值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程及技巧。
值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通。
每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录。
电梯长期不使用，应将机房总电源断开。
维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。
工作前要检查所使用工具是否安全、合格。
工作完毕完要清点工具，整理现场。
机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。
机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40℃。
机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。
井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。
在易燃物较多场所工作时要注意防水。
在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。
电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设备。
3.9隔油（污水）处理管理制度
3.10冷冻系统管理制度
所有冷冻机操作人员应了解并熟悉主机及附属设备的构造、原理、性能、操作方法和故障产生原因及防止措施，应掌握维护、保养规程。
机房操作人员应严格按操作规范操作冷冻设备，严格执行交接班制度，接班人员应全面检查各种设备，确认没有总是才能操作。
机房内严禁堆放易燃、易爆等化学危险物品及无关物品，各通道无障碍物，符合消防安全要求，工作照明和通风良好，保持设备和环境整洁，定期清扫。
各种管道及其走向应有明显的色标，主要设备、阀门及开启程序要有编号、挂牌。
冷冻系统所有设备包括阀门、仪表、安全装置，必须处于完好、准确状态，水、油、气管道必须保持畅通，不得有漏水、漏油、漏气现象，有故障应及时修复并做好记录。
冷冻机的检修、维护保养应严格按检修、维护保养规程进行，并做好记录；认真执行保养计划；设备和管道在压力时，严禁焊接；动用明火，应严格遵守安全规定和消防规范，如需抢修必须2人以上同时操作。
各种正在检修和操作的阀门需做好标志，操作完毕后，应立即恢复原状，并向当班人员交待清楚。
使用冷冻机房各种电器必须严格遵守安全操作规程，并持证上岗，对进出机房人员应作好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
3.11给排水系统管理制度
水泵房内各水泵及其控制箱（柜）应一一对应编号，所有管道应标明水流方向。
保持机房内整洁，排水沟畅通，照明状况良好。
架、泵体及基座等应定期进行油漆保养。
放杂物及易燃、易爆物品，检修通道应保持畅通。
按时巡视，并记录各水泵运行状态，包括管道压力及变频器参数等。
进入机房，进出人员应做好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。
认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。
爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。
每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。
每天记录生活水及消防水消耗情况，每月汇总用水总量。
每月月底对商户水表进行抄表确认。
严格按照操作规章制度，进行操作运行。
本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表。
认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。
严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火。
机房重地，严禁无关人员进入。
保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生。
注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。
维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干。
积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作。
相关表格：《日用水量统计表》《商户用水确认表》《停送水申请表》
3.12空调系统管理制度
当班时不准做任何与工作无关的事。
严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查。
加强本专业的职业道德水准，增强责任心。
遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理。
接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录。
主动配合其他组别工作，团结本组同事。
保证机房内各种防火设施齐全有效。
遵守交接班制度，认真填写交接班记录。
3.13送风、排风机管理制度
未经工程主管的许可，非工作人员严禁进入风机房。
上墙文件张贴齐全、整洁。?
风机房内各设备标识清晰，处于维修过程中的相关设备应悬挂警示标识。
应配备灭火器，定期检查灭火器。
技术员应熟悉风机房内所有配电设备操作方法、安全注意事项、设备运行状态。
应对日常运行的风机房做到每周巡检一次，检查风机的振动、声音有无异常，管道软连接头有无破损，风机控制柜指示灯显示是否正常；不经常使用的风机房每月至少巡视一次，巡视过程中需点动试机一次，确保风机能正常起动。每次巡检后，应认真填写《风机房巡检记录表》。?
风机房地面及设备外表保持清洁；室内物品排放整齐；严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。?
室内禁止吸烟、吃饭、休息或用作留宿场所。?
所有工作人员离开时，要确保空调机房的房门锁闭，随手关闭非常开的照明灯具。
3.14其他机房管理制度
机房内严禁吸烟及堆放杂物，保持机房整洁及设备的完整。
必要的灭火设备，严防火灾发生。
进入机房，进出工作人员需做好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明具。
设施的保养、维护和运行管理工作，及时排除各类故障，并做好巡检记录。
3.15工程总值管理制度
总值及工程部经理，在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。在值班期间严格遵守管理中心各项规章制度，不得擅离值班岗位。
当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主。
当值时，如需要离岗，必须交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机，以便联络。
当值时，必须礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及判断。采取合适应变措施，并记录于当值日记。
如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作，并应认真清楚的填妥《管理中心内部联系单》。
当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理的建议写在《事故报告表》中及描述大概于当值日记上。
如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联系上级或管理中心领导。
当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，应及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。
交接班一定要清楚，对于交接总值留下来的问题，接班总值有责任积极跟进，处理至完成。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。
一般电话投诉是不接受的，唯事后补单及下列大方向除外：
公共区域或客户内停电；
水管破损跑水；
火灾及报警；
直梯困人；
异味散布；
空调停运。
夜班总值须定时通过电话及不定时巡视各机房值工，发现问题要及时处理。包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。
总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分时间做出安排，遇突发性事件可另行处理。
工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理中心其它部门把各项工作做好。
总值必须在当值前给本身系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急事故时如何处理。
3.16综合维修管理制度
瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心材料的使用调配，保证工作质量。
施工中保持工作现场的清洁环境，。
爱护工、用具和电动工具经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能。
工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质。
油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀。
按期完成报修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室。
严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。
3.17工程值班台管理制度
认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度。
楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。
必须保证24小时本工作台有人值班，如必须需要自己处理的问题，应保证有人替班，并且交代清楚工作。
认真填写BAS系统设备监控表。
对于接到的工作维修单，应在第一时间把它送到各专业。
对于一些特殊、紧急的事情，值班人员可以调动工程部的一切人员。
工作完成后应及时回复，每日下午4：30分收本日发出的工作单，紧急的任务完成后，立即回复给发令人。
认真搞好交接班工作，包括：
本班未发出的工单。
特殊事件的情况。
做好值班记录。
清点各类钥匙工具。
看管好办公室的物品，并妥善保存设备运行巡查记录。
3.18工程部服务礼仪规范
3.19工程部仓库管理制度
3.19.1物资盘存：
仓库管理员每月20日对库房内物资进行一次盘点，填写《盘点表》，并报驻场经理审核。每次盘点，驻场经理应指定一名主管级人员监盘。审核后的《盘点表》报各部门，由工程经理根据盘点结果作出下月补充物资的采购计划，并填妥《申购计划表》。《申购计划表》应报驻点经理审核，并根据总部请采购流程进行下一步请采购作业。
仓库管理员应随时核对《物料收发登记卡》。如有物品在月底盘点之前已领用完，仓库管理员应及时向管理处反映，由管理处决定是否确需另行紧急申购，并作出相应申请。
工程经理应安排每季度一次对盘点工作作监盘。
仓库库存数量原则：少投入、周转快。
水泥、沙石、红砖等土建类材料，管理处原则上不考虑库存。
其它物品最低库存数量，以满足需要为原则，同时考虑合格供应商的供货能力和及时性，尽量少库存。
3.19.2物资的验证和入库
采购人员根据经核准的《申购计划表》采购物品。采购物品到货后，采购人员先凭供应商的送货单（送货单上应注明货品名称、规格型号、数量、单价等）至仓库办理验收入库手续。
仓库管理员、采购人员及用料申请人根据《进货检验程序》及发票核对入库物资的数量、型号、规格，并进行外观检查、技术资料清查等，具体验证依照下表内容进行。经检验无误后，由验收人员填写《物料验收单》，仓库管理员同时在《入库单》上签字确认。
如验证中发现不合格，应及时处理。
入库物资由仓库管理员登记《物料收发登记卡》，做到单据（包括出入库单等）、物、卡相符。
《物料验收单》经仓库管理员及采购人员签署确认后，由采购人员/部门保存以备月底申请费用。
《入库单》一式四联，分别为留存联、记帐联、验收联及结算联。记帐联及留存联由仓库管理员保管，以便登记《物料收发登记卡》。验收联交予采购人员/部门保存。结算联交予驻点会计做帐及保存。
3.19.3退（余）料入库程序
退料人送余料到仓库。
仓库管理员先查核领料凭证，核对推了的规格型号，再根据退料的性能情况以及可利用价值大小按《进货检验程序》进行验证。
将合格品填写红字《出库单》，并按“5（5）”项规定流转该《出库单》。
3.19.4标识、贮存和防护
库房内设置：合格区、不合格区、待验区，并有相应的标识牌。
物料办理完入库手续后，由仓库管理员按区及“物品分类方法”分类，将其放置于合适的环境。物料摆放应便于拿取，物料存放处应与《物料收发登记卡》对应。
物品分类方法：水暖类材料（例如：水表、阀门、弯头等等）、电器类材料（例如：电表、开关、导线、灯管、灯泡、电工胶布等等）、五金配件（例如：铁钉、螺丝等等）、油料类（例如：油漆、涂料、润滑油、稀释剂等等）、土建类（例如：沙、石、砖、水泥等等）、机械零件类（例如：空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件）。
易燃易爆与挥发性强的物品存放应远离热源、尽量不放在货架上，摆放地上，即方便倒取，又减少因碰撞而产生火花的危险；并做好防火措施，按规定配备灭火器。保持包装完好，密封不好的应及时采取适当的防护措施，如：换包装。
吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放应用砖或木架空放置、置放干燥地上或货架上。超长（如管材）或散装物品（如水泥），可放置架空层上，防潮通风；也可靠墙而立，体积重的应在墙上预设稳固铁构，以防时间一长靠墙物品角度变化或取料时有倾倒伤人的隐患。重型机器设备放置干燥地上，并在摆放时考虑取放的方便性。
常用工具、材料和配件等物品存放不易规则摆放在货架上的，用盒或袋装好摆放(如：铁钉)。规则的物品整齐摆放在货架上，或地上（如：用塑料桶装的清洁用剂）。体积大的、体重轻的物品（如：散铁线、胶管等），可靠墙而立或挂墙上，也可选择干燥通风的地面堆放。
易碎、易损物品，体积较小的（如：瓷片）或瓶装物品，可放置货架底层或摆放在不常使用的物品货架上或整齐堆放地上，但不可放置货架较高的层，因体积小、不稳固，易摆动。体积大的物品（如：玻璃），或靠墙放置，一般不应采用平放，应考虑立放，且该位置的上方一般不再悬挂物品。
沙石、砖类可放置在露天的材料库，放室内仓库时，必须用袋装好，堆放地上。
仓库管理员应经常对库房进行清扫，保持库房内干净、整洁。
仓库管理员按工具设备的检修规定，及时组织有关专业人员进行检修。
库存工具应经常上润滑剂和除锈，以确保工具的良好使用状态。
3.19.5物料的出库：
空白《出库单》由管理处指定部门统一保管。
领用物料应由领用人填写《出库单》，并经主管批准后到库房领料。
仓管员根据批准后的《出库单》发放物料。紧急情况下可先行发放，但事后必须补办出库手续。
物料发放后，仓管员进行出库登记，即填写《物料收发登记卡》并在《领料单》上签字。
《出库单》一式四联，分别为留存联、记帐联、发货联及结算联。留存联留在存根簿上。记帐联由仓管员进行保管，以便作物料收发登记。发货联交由领用人保管。结算联交由驻点会计做帐。
3.19.6物料的报废
久存物料在发放前应进行检查或性能检测。如发现不能使用，由仓管员向上级报告经批准后作报废处理。
报废处理填《出库单》，并注明报废，并经驻点经理签字确认。《出库单》根据“5（5）项”有关说明进行流转。
3.19.7物料的分析
每月统计物料消耗情况。
根据物料消耗情况制定库存安全量，在申购时提供参考。
3.20能源管理制度
3.20.1生活用水
更换供水设备时，应优先考虑使用节水型设备、设施。
发现漏水现象，应及时维修。
用水后应关紧水阀，严禁“长流水”。
用洗衣机洗衣时，应选择合理的清洗水位、清洗方式、清洗时间。
大小便器的水阀尽可能采用延时自闭式阀门。
3.20.2供配水设备
各类水泵、阀门、供水管道应按工程部规定的要求进行巡检，防止过量失水。
水池的水位控制器、浮球阀工作正常.避免水位过高而溢水。
水箱清洗：水箱每年清洗四次，为尽量减少水的浪费，清洗水箱前，应关闭水箱的进水阀，使水箱的蓄水池到最底水位线。
水景用水：水景用水应一个星期开3次，开水周期为每次1.5小时，及时清除水中杂物，换水周期宜控制在夏天5天，其余季节12-15天。
3.20.3清洁用水
地面清洁：地面清洗提倡1水多用，严禁用大水持续冲刷清洁地面，水应随用随开。
外墙清洗：外墙整体清洗周期可参照清洁部《特殊环境清洁工序操作程序》之规定。局部脏可及时加洗。充分利用水，随用随开，不得浪费。
3.20.4照明设备
卫生间照明通过改变灯泡、灯管功率来实现，在无自控开关的回路尽可能采用自控开关。
办公室照明须做到人走随手关灯。
车库照明管理处根据车辆进出情况采用分路控制或节能灯。
路灯、建筑物立面照明、景观灯尽可能采用节能灯，开启、关闭时间根据季节变化控制。
3.20.5电气设备
高低压配电将无功补偿功率因数控制在0.95以上，降低无功功耗，达到供电所要求。
电梯多部应采用群控，减少电梯空行。低峰期可关闭一部或几部电梯（群控电梯除外），轿厢内电扇根据情况进行控制。
3.20.6空调设备
分体空调温度夏季（30度以上---以气象报告为准）设定为26度，冬季18度（最低温度3度以下—以气象报告为准）。
3.20.7能耗分析
充分利用能源检测系统，分项计量各设备的日耗电量。
每月制作《能耗分析报表》，对整个项目的水，电，燃气消耗量分项进行同比、环比分析。
根据《能耗分析报表》分析能耗，提出节能降耗方案。
工程部各系统交接班制度
电梯运行人员交接班制度
交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前10分钟到岗与交班人交接清楚，方可下岗。
交接内容：
运行记录。
询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过及尚存问题。
上级需转达的通知命令。
在排除故障的过程中，交班人员不得下岗，由接班人员协助解决，正常方可下岗。
交接人员酗酒或情绪不正常时，交接人员应拒绝交班，并上报。
接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立即上报。
运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班。
完成领导交付的其它工作。
每班坚持清理值班室卫生，保证值班室清洁。
4.2变电室交接班制度
接班人应提前15分钟到达现场，并作好接班前的准备工作。
交班人应向接班人介绍系统运行方式及电气设备运行情况，包括设备的运行状态、设备的倒闸操作
情况。
交班人应协同接班人共同巡视检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐
全完好无丢失。
遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。
交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。
交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电质量及向有关单位汇报等情况。
以上条款交接清楚后，交接双方在交接班日记上签字，至此交接班工作结束。
4.3锅炉房交接班制度
司炉人员接班要提前15分钟至岗，如接班人员没能到岗，交班人员必须坚守岗位，并报告领导。
交接班工作必须严格认真，逐项交接。如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接班人承担。
当锅炉发生事故或正在处理，责任不清时禁止交接，接班人员要协助上班人员共同参加抢修工作。处理完后确认能够正常运行后，方可交接班。
接班人要认真查阅运行记录，询问设备运行及操作情况，检查设备等。
倘有接班人迟到或饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员可以拒绝交班，并及时报告主管领导。
交接内容：
设备运行有无异常现象；
验证水位表的水位是否正常；
检查压力表、安全阀、排污阀是否完好可靠。油位计、给水泵、循环泵、软水箱水位是否正常。
工具是否齐全，照明是否完好。
室内卫生清洁。
交接人员必须按要求，项目填写交接班记录，做到认真准确，签字、书写保持干净、整齐、无缺。
4.4给排水交接班制度
交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，出现的问题应与
交接班人交接清楚，而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作。
接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接班，如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位，
并向有关领导汇报。
接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。
值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成工作任务。
同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。
工程部各规程
5.1给排水断电应急操作规程
5.2消防泵操作规程
在正常操作前应有机电维修人员检查市政进水管道阀门是否开启，要保持市政进水管常开；并检查相应的水压力情况，保证水泵正常供水，并作检查记录。
操作前应有机电维修人员检查室外消防管路的完好情况，要检查消火栓管路的完好情况，要检查消火栓管路上的所有阀门截止阀，比例阀，压力表是否正常，要保证所有的阀门正常开启，并作检查记录。
操作前应有机电维修人员检查水泵的完好情况(电机、润滑联轴器、密封等)保证水泵能正常运转，并作检查记录。
操作前应有机电维修人员检查泵电气系统的完好(进线电压是否正常，电气控制系统的指示是否正常，电气控制堞内元件是否正常，空气开关是否正常，Y—△起动系统是否正常等)保证操作时电气系统正常运转，并作检查记录。
完成1-4的工作，整个系统都正常时，方可进行消火栓水泵的启动。
启动操作前(开启泄压放空管以后关闭)由消防员在楼顶上把消火栓口打开，要经确认楼顶消火栓口已打开，方可启动水泵。
启动水泵时，应将控制柜控制开关放在手动位置。
启动水泵时，应先点动运行，点动运行正常后，方可进行正常运行(正常运行30S(秒)屋顶出水即可)。
5.3给排水设备运行管理规程
值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。
维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。
给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。
设备间管理工作程序：
非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。
设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。
控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用。
保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。
不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。
使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。
停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管填写《停送水申请表》报告工程部经理，经理批准后转呈广场领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。应得到广场值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室广场值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经理，广场值班经理和有关部门。
季节防护措施：
夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施。
冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。
5.4水泵房运行管理制度
水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任处理。
泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房。
消防泵、喷淋泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确。
消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。
泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。
技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理审阅。
5.7冷水机组开停程序
5.7.1准备工作。
检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是不是全部开启。
检查冷水泵、冷却泵进出水阀是不是全部开启。
检查分水管上的阀，根据楼层的空调需要，决定是不是开启或关闭。
检查回水总管两端的阀有没有开启。
检查系统里的水压，以在规定范围内为准。
检查加热器，油温必须大于50℃，并检查油位是不是已经到液位，电源电压、阀门位置是否正常。
启动手动油泵，运行时间不得少于一分钟，并密切注意蒸发器压力和油泵压力。
5.7.2机组启动。
观看控制屏，要显示：机组准备启动字样。
启用冷却塔、冷冻水泵，并要保持进出冷冻机的冷却水的压差，进出冷冻机的冷冻压差。
如果没有问题，按键启动机组（注意电流变化状态），此时控制中心即置机组于运行状态，注意显示器上显示信息，观看机组有没有故障显示。
5.7.3机组运行。
检查油泵指示灯有没有亮着。
检查油泵显示情况。
注意机组运转电流是不是正常，风叶是否打开，把风叶开到自动控制档。
做好机组运行记录。
5.7.4关机程序。
先停冷冻机组。
再停冷冻水泵、冷却水泵。
切断总电源
5.8冷水机组停电应急操作规程
5.8.1停电时：
把冷水机组的压缩机开关按到STOP/RESET，即停机/复位处；
把油加热的开关转换到通电档；
抽气回收装置的盖帽盖好。
5.8.2恢复供电时：
按运行状态显示键，如果有“断电停电显示”要消除；
再按进行状态显示键，显示屏上“SYSTEM.READYTOSTART”(机组准备启动)；
检查冷水泵、冷却泵，冷却塔风机的运行情况；
检查冷冻水进、出压力差；冷却水进、出压力差；
启动手动油泵；(10分钟)
检查油温、油位、液位；
拿掉抽气回收装置的盖帽；
启动冷水机组；
油加热开关转换到断电档；
密切注意冷水机、冷水泵、冷却塔风机的电流；
按轻重缓急，按顺序启动变风量空调器；
做好详细记录。
5.9空调设备运行管理规程
运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。
按照进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。
及时调整设备，保持广场办公区温度在适宜范围。
巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷却水量及冷冻水循环状况。
做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括：
制冷机组运行情况，各冷冻水泵、冷却泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。
空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。
巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。
公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。
每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。
5.10水质化验操作制度
化验所用的仪器和容器需经彻底清洗，仪器和容器的清洁是取得正确化验结果的基本保证。
须将盛装各种试剂的容器贴上标签，标志要明显、醒目并注明试剂名称，浓度及其它要求。
为保证水质的准确度，为化验结果中的现偏差较大的数据时，应重新取样化验，并检查分析原因。
取水样时，应先放水数分钟，使积留在管道中的杂质冲出去，再用水样冲洗取样瓶，然后将水样收集在取样瓶中，并即时化验。
对化验结果及各种数据，要如实记录，认真填写不得涂改，对化验中结果，出现偏差较大的数据也应保留。
交班人员应对本班所使用过的仪器和容器进行清洗，给接班人员创作工作的有利条件。
5.11弱电设备运行管理规范
值班员按照定时巡查设备，将设备运行状况和异常问题记录于交接班记录本，并向主管部门汇报。
定期清理BAS机房设备，消防监控设备、卫星电视接收机设备、IC卡系统设备，以及完成弱电设备的例行检查和日常检修工作。
严格按照工程部领导的指示更改系统设备参数，并做好详细记录，及告之弱电相关人员。
按时检查弱电系统的运行情况，确保弱电设备的系统安全，发现问题及时向主管部门汇报。
每天做好交接班记录，接班人应提前10分钟到岗，了解BAS系统设备的运行情况，询问设备运行中的无故障，出现问题的处理经过及目前所需注意的问题。
公用工具，钥匙须妥善保管，接班后发现工具损坏丢失钥匙等问题，由接班人员负责。
负责弱电机房相关设施保持干净，整齐。
弱电系统设备发生故障时，应立即赶到现场排除故障，确保系统正常运行。
解决值班人员在巡视中发现的问题，并做好详细记录，必要时上报工程部领导。
协助值班人员处理日常维修工单。
负责日常弱电系统设备的维修保养工作，并做好详细的保养记录。
冬夏换季前要对BAS系统设备进行换季前的设备检测和系统参数调整。
每年的一月和六月对广场的消防报警系统及联动系统进行检测，并上报工程部及管理处领导。
5.12锅炉房设备运行管理规范
非工作人员进入锅炉房需经锅炉主管或工程部经理批准后，由值班员陪同并填写《来访登记表》方可入内。
锅炉及附属设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作。
锅炉及附属设备按定期转换。
保持锅炉房的照明，通风良好。
每月定期测试锅炉消防系统。
5.13锅炉设备操作规程
打开供阀门检查是否正常。
打开供水系统的各部阀门，检查水泵是否正常上水。
打开水位计汽、水节门，检查水位计水位是否正常，杜绝假水位。
全部打开烟道挡板。
打开压力表管道上的节门。
检查随机电源控制柜上的各部旋钮，应处于正常位置。
打开总电源开关，开启燃烧点火旋钮至手动位置。
程序控制器按设定的程序投入点火。
当锅炉蒸汽压力升至0.3Mpa时进行一次排污，打开之蒸汽阀，点火旋钮板至自动位置，改烧大火。
5.14变、配电运行管理规范
5.15电梯运行管理规范
电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程经理批准；
运行中的电梯若出现突然停机事故，值班保安人员应尽量安慰乘客，并马上通知电梯工在规定的时间内放人并通知电梯保养承判商的紧急维修组到来抢修，在抢修组人员未到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向管理处报告；
电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应进行有关登记及通知在保养工作中可能受影响的单位以便作出相应的安排；
电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录，以便工程部跟进验收；
未经管理处工程经理、总经理批准，电梯上的任何设备及功能均不准变改；
电梯保养承判商实行24小时值班制，遇有紧急事故应立即通知处理，切勿企图私自进行修复及操作；
一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用，测试等等动作，均应在首层挂牌告示。
将整件事件经过记录在商铺日志簿内及缮写“事件报告”交上级存阅。
5.16电梯安全操作制度
任何电梯（客梯、服务梯、货梯、消防梯、扶梯、观光梯）均必须经劳动局检查验合格，取得运行许可证，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。
每日工作前，应检查开、闭门是否正常，轿厢内照明是否正常。
先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行正常情况。
检查内外电锁是否失效及电梯外招呼的信号或指令的执行是否正确。
轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。
不可用身体或脚操作，不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。
当电梯在运行时，禁止揩拭，润滑或维修机件（检修时例外，但要做好安全措施）。
运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取相应的保护措施。
严禁用检修速度作为正常行驶，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿箱门作为电梯的起动或停止。
轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运长物体。
电梯因某种原因失控或发生超重而无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶人员和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借各项安全装置的自动作用，将电梯予以停止。
如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修班班人员到场处理故障，严禁人为强行开启电梯，跳窗逃生。
电梯发生事故，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场，抢救伤员需移动时，须设置标设，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请市劳动部门安全认可的单位进行维修工作。
每星期一次全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外招呼，轿厢门开闭按键，楼层选择键等操作是否正确灵敏，安全门档，对讲话机，警钟，救生窗，紧急照明灯，超载报警器等保护装置是否有效，启动，运行，停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无异常声响，各电器设备有否损坏，井道有否被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知专业电梯维保单位检修。严格按照上海市技术监督局发布的《电梯维护保养安全规范》做出预防性维修保养计划，并安排专业技术人员如期实施。
5.17自动加药装置操作规程
人工加水：加除盐水至溶液箱规定位置；
人工配药：将各种药物加入箱内，并达到规定的浓度（可以人工测定）；
检查水泵是否有漏水；
检查有关的低压阀门是否按要求开启或关闭,避免开空泵；
检查有关的高压阀门是否按要求开启或关闭,避免开闷泵；
合上总电源开关，合上分路电源开关，合上控制电源开关；
将按钮开关开关按到“自动"位置；
在加药泵及其他机械部分均无异常的情况下，启动停搅拌机电机；
检查压力表的指示是否正常；
检查电机的温升；
检查药箱如果发现有液体反冲入药箱内，则泵的隔膜已破裂，须立即更换；
5.18倒闸操作制度
由工程经理编制并向管理处和业主方提交（书面）倒闸操作方案，方案应符合倒闸操作的要求。倒闸操作方案由总经理和业主方审批，如该方案与实际情况有出入，则由工程负责人重新拟定方案。
操作方案经批准后，管理处接通知24小时内负责通知涉及停送电客户做好必要的准备。
由工程部负责人记录《变配电间倒闸操作票》。操作票需经管理处总经理、工程经理、值班人员签名，确认工作内容和安全措施，当检修工作结束后应记录工作结束时间，再交管理处经理、工作负责人、值班人员签名确认。
工程部经理应事先确定操作人及监护人。
工程部经理应会同操作人、监护人到现场核对设备名称编号与《变配电间倒闸操作票》记录的是否一致，核对正确无误后应在模拟屏上预练一遍。
现场操作人员在倒闸操作前必须穿戴整齐必要的劳防用品，按工作票上的操作时间准时操作。
监护人按《变配电间倒闸操作票》上的操作顺序发出指令，操作人员按指令正确操作并唱票，如电动操作机构失灵，改用机械操作装置操作，待所有操作项目完成后再检查电动操作机构失灵原因，并及时修复。
完成一项单项操作，都应作相应检查，确保该项操作有效后再进行下一步操作，完成全部操作项目后，监护人与操作人一起对所有操作过的设备复查一遍，然后记录操作完成时间。
相关表格：《变配电间倒闸操作票》《停送电申请表》
5.19照明启停时间操作规程
序号 设备名称 周一至周五 周六 周日 控制方式 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 5.20相关表格
6.工程部
巡视高低压设备时人应与带电体保持安全距离。
按规定定期重点对高压开关、变压器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。
高压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音是否正常，变压器接点有无放电及过热现象，有无异常声音。
值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。
直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常，有无异常声响，异常气味和过热现象。
值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系统有无接地信号。
值班人员应对设备的运行情况进行记录，发现设备出现异常应立即采取措施，并进行处理，同时向上级主管领导汇报。
高压设备发生一相接地故障时，人体与接地点的距离，室内不小于4米，室外不小于8米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结构时应带绝缘手套。
定时记录变电系统运行参数。
巡检周期：每2小时一次
相关表格：《变配电室运行记录表》《变配电室值班记录表》
6.3高压配电室巡视检查制度
值班人员巡视高压设备时，应与带电设备保持规定的安全距离，禁止越过遮栏巡视。
值班人员应按规定定时对高低压设备进行巡视检查：检查电度表、电流表的指示值是否正常，并在规定范围内。
值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相符，运行声音是否正常、变压器瓷套管有无放电现象、接头有无过热现象。
值班人员应认真对直流屏的蓄电池组进行检查。直流屏输出电压是否正常，各种仪表指示是否正常有无异常声音、异常气味和过热现象等。
值班人员应认真检查信号屏的各种灯光信号、警告信号、事故信号、声响是否正常，直流系统无接地信号。
值班人员应认真对设备的运行情况作好记录，发现设备出现异常情况应即时采取措施进行处理，处理不了的应立即向上级主管汇报。
巡检周期：每2小时一次
6.4给排水设备巡查规程
水泵运转声音，泵体温度，电机温度均处在设备说明的范围之内。
水位，水压，仪表指示在控制和要求数值位置上。
水泵运行的控制开关，档位，选择位置处在正确和正常指示上，电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上，指示灯显示正常。
水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。
消防、喷淋供水泵状态检查，水压是否正常，电源指示灯显示，消防水池水量充足。
室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状况。
按时填写巡检表。
巡视时间：每天6:00，8:00，10:00，12:00，14:00，16:00，18:00，20:0022:00，24:00，2:00，4:00。
相关表格：《水泵巡检表》
6.5空调运行巡检制度
接班查看交班记录，了解设备运行状况。
接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。
制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。
各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。
巡视发现问题及时解决，相应调整。
巡视项目：
新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带等。
各栋膨胀水箱、水位。
VAV运行状况。
冷却塔：风扇、补水等状况。
自动加药装置运行情况。
制冷机组运行情况。
巡检周期：每日
相关表格：《空调箱巡检表》《冷冻机组巡检表》《冷却塔巡检表》《水处理巡检表》
6.6锅炉巡检制度
序号 工作内容 时间 周期 1 锅炉运行纪录 24小时 1小时 2 燃烧状态 随时3 除氧器运行状态 2小时 4 化验软化水 班二次5 化验炉水 班二次 6 冲洗水位表 班一、二次 7 排污 班一、二次 8 软水器再生还原 随时 9 软水箱水位 随时 10 化验水、空调水样 随时
6.7煤气运行巡视内容序号 巡视内容 巡视次数 1 更换压力记录仪的记录表底 每日一次 2 查看低压气压力曲线是否正常 每日一次 3 查看调压站内是否有漏气现象 随时 4 巡视外管线 每日次 5 巡视裙楼内的管线及闸门情况 每日次 6 巡视锅炉房煤气使用情况 每日一次 查看调压站外围及闸井 随时 巡高员工餐厅厨房及表房 每日一次 工程部各系统设备维修保养规范
7.2照明设备
保安和清洁工在日常巡楼及打扫时应留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/管有没有缺损、不亮，如有应及时通知工程部更换或修复。
工程部每一至二周应就对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行巡查和检修，若发现灯管、灯盘、灯罩有积灰现象，需进行必要的清洁工作。
7.3变配电检修
由强电主管提前30天确定配电室检修时间、任务（包括工作重点）、参加人、影响范围，制订出具体方案并书面通知物业部。
提前15天对主要互投电源配电柜做互投试验，以保证检修时备用电源能可靠投入。
提前7天对参加人员做工做交底，由当班人员填写工作票、操作票并审定无误。
提前2天准备好检修使用的工具、材料。
按预定检修方案执行。
检修完毕将工作票、操作票存档。
出具检修报告。
7.4空气断路器、隔离开关和真空开关
每天巡视检查外观情况，每月检查插头接触情况，进行插头清洁，并检测温升是否过高。
7.5应急用电设备
直流蓄电池一般采取自行维护保养，故障报修的方法，应急发电机一般采取外判专业公司维护保养。
每月检查一次，检查内容：液面、电极板、台架、端子、电压表、电流表和周波仪等是否正常，开关切换是否正常，池内液体是否缺少，液体到达最低位置时应及时加液，并检查报警装置是否失效。
7.6楼宇自控系统
楼宇自动控制系统的设备一般外判专业公司维护保养。工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。
一般每月应检查楼宇自控主机的功能；检查各种温度、压力、流量、液位、电压及电流等探头和触点；检查现场处理器以及检查巡更系统的工作情况。
每个月检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。
7.7公共广播系统
每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。每二个月对吸顶喇叭、挂壁音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。
7.8火灾报警系统及消防设备
火灾自动报警系统主机和烟感探头一般外判维护保养，物业管理公司需做好各项记录，对各种消防设施需做好定期的检查、试验和保养维修工作。
每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表。
每季度应检查和试验火灾自动报警系统的下列功能，并应填写季度登记表。
采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。
试验火灾警报装置的声光显示。
试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。
对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。
用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能：
防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防门、防火卷帘等的控制设备；
室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备；卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；
火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
强制消防电梯停于首层试验。
消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。
检查所有转换开关。
强制切断非消防电源功能试验。
每年一次用专用检测仪器对所安装的探测器试验；试验火灾事故广播设备的功能；检查所有灭火机，按不同类型更换液体等工作。
探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并做响应阈值
及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。
7.9安保监控系统
一般安保监控系统外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。
摄像部分：每月二次定期到现场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号至规范要求。检查云台水平、垂直转动功能是否正常并调校规范要求。
传输部分：一个月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换。检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。
显示部分：每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。
7.10综合布线系统
每年检查二次电话机房、弱电井内综合布线配线架是否完好，并进行清洁工作。
7.11车库管理系统
车库自动化管理系统一般外判专业公司承担维护保养，也可采用故障维修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。
每月一次检查主机设备。栏杆传动部分每年要换新机油。
7.12给排水系统
清洁工在打扫厕所时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。
每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。
每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。
若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题及时解决。
7.13雨水处理系统
雨水处理系统可视情况外判维护保养，一般每周一次巡查设备运作情况；
每隔三个月进行水质化验检查，保证雨水处理后的水质在政府环卫部门所规定的水质要求范围以内。
7.14各类水泵
各类水泵通常包括：消防泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵及增加泵等，一般采取自行维护，故障报修的方法。
每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。
每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。
对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。
7.15电梯
电梯包括垂直客梯、自动扶梯、观光梯和货梯等属专业性、危险性较强的设备，一般由专业公司进行定期的维修保养，以确保升降安全。
一般电梯的例行维护保养每月不少于二次，主要内容：对设备进行检查、测试、调整、修理、加油和润滑等，并根据专业公司的计划进行月保养、季保养和年度保养。
保养单位必须保证通过劳动局对电梯每年进行一次年度安全检查，每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验，自动扶梯每半年进行一次年度安全检查。
物业工程部的主要工作是督促和配合专业公司的检修工作，按保养合同核查维修保养的工作量和更换零件数量等，并做好记录。
每月清洁一次电梯井坑底、机房。
7.16中央空调机组
中央调试制冷机组(包括各种离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求较高，其维修保养一般应请专业公司或在专业公司的指导下进行。
通常需在每年3~4月(开机前)和10~11月(停机后)进行二次定期保养维修，具体内容根据专业公司预定计划进行。
物业工程部工程人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。
7.17送回风管和风口
每月一次清洗回风中过滤网。
每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。
每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。
7.18变风量空调机组、新风处理机组和风机盘管
空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。
每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。
每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。
7.19空调水循环系统
空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外（装电子除垢装置的按产品要求检查），一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。
每年二次检查管道的阀门、法兰、变经管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。
7.20冷却塔
每月保养
清理保持冷却塔周围清洁。
检查调整补水阀。
检查风机皮带张力并做调整。
清理冷却塔水盘。
换季期保养
每周检查电子除污器是否正常。
清洗冷却水过滤器。
检查冷却塔料，损坏情况，并更换。
检修阀门及电动阀是否正常使用。
风扇轴承加注润滑油。
检查电机绝缘，轴承加注润滑油。
冲洗冷却塔及管路。
7.21锅炉系统
维护保养设备时必须在停机断电状态，严禁在设备运行期间擦拭、维护保养设备，严禁用水清洗设备部件，严禁使用湿抹布擦拭火焰观察口玻璃。??
每周必须认真彻底的擦拭燃烧器组件外壳、锅炉本体、火焰观察口、循环系统管路、循环水泵、热交换器等表面的积尘，确保设备干净整洁。??
每周至少清扫一次风门挡板、清洁燃气过滤器滤网，以保持燃烧器进风口的清洁，避免供气阀组件及供气管道堵塞，确保燃烧器能正常检漏、点火工作。??
清洁过滤器滤网后，必须将过滤器压盖螺栓进行均匀紧固，并使用燃气报警仪进行检测，严禁发生燃气泄漏。??
燃气热水锅炉操作人员在机组运行期间，应经常巡视检查机房内各设备、仪表的运行状况，及时规范填写相关记录。
主要维保内容
名称 保养内容 热水锅炉 1．清理转杯积碳，油迹； 2．调整皮带松紧度； 3．调节器连杆加润滑油； 4．检测电磁阀灵敏度接线端子； 5．清理点火电极积碳； 6．清理火焰监视器灰尘； 7．修复水位计漏汽、漏水，更换玻璃管； 8．清扫随机电源箱灰尘； 9．清扫随机电源箱本体。 除氧器 1．清理水位器自控浮球水锈； 2．清理减压阀沉积物； 3．清洗过滤器； 4．检测水平衡阀； 5．清理疏水器 软水器 1．修补内衬脱落 2．补充树脂或更换； 3．清理盐水桶盐泥杂质； 4．检测水动阀； 5．加大反洗，清除树脂中杂质。 水泵 1．紧固联轴器； 2．更换机油加注润滑油； 3．更换易损件。 稳压罐 1．检测氮气定压系统； 2．测试电磁阀。 一次热水系统 1．检测电动阀开启度； 2．更换机油加注润滑油； 3．清洗过滤器； 4．系统管路加药。
7.22变配电设备
检查电缆、桥架穿墙洞封堵严密，桥架无锈蚀，环境清洁、干燥，标记清晰、油漆色标无脱落，无变色、老化情况，相位标记清楚。
手动检查复位机构动作是否灵活准确，不能断开检修的开关部份可做吹尘处理。
计量器件、控制及报警器件进行外观检查，导线联接点螺丝试紧一次，绝缘是否老化，有无过流迹象，封接点无开焊，显示仪表指示正常，指示灯无损坏，外壳无变形，熔断器座的连接、熔丝等逐一测量检查，保证绝对可靠。
配套设备如：散热风扇、温控报警装置、显示仪器等，应采取除尘、加油及测试检查，保证功能完好、准确。
对配电柜机械部件、开关支架、滑轨、各种扳动旋钮、门锁进行检查，使之处于完好状态，损坏件及时更新。
必要时对电气各项指标参数依据设备说明和行业规定进行仪器检测，接地电阻值、温升、噪声变化、电流、电压指示不准、电容器能力下降等老化和将要失效的元器件及时更换。
配电柜开关标识与配电区域应一致，检查改变、增减负载情况，对有改变的配电开关及时进行调整、确认和重新编制。做好检修记录，将更换、调整的电气无件名称、数量记录在《电器设备台账》中，并保存更换产品的有关资料备查。
7.23动力柜、配电箱在检修配电柜（盘）中注意所有开关、继电器、控制线路、保护电器的下各接点、接口联接镙丝是否坚固，应试紧一次，不能有松动，滑扣镙丝必须更换。
测量带负载的三相线路电流是否正常。断电配电总电源后，如果可能应检查开关触头有无电弧损伤，金属变色现象，失压保护、过载保护功能灵敏、可靠，开关、接触器、继电器、保险器等有无过热、变形、变色、噪声变化等现象，有其中一项问题应更换该器件。
清除积尘、杂线要理顺扎牢，对支架松动、壳体锈蚀部位进行处理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等。
对开关标识、编号进行核对，缺损要补上。指示灯、开关钮、报警装置、保险等检查损坏情况，并补装整齐。
维修后要对漏电保护开关、继电器进行功能检验是否完好有效。
柜门、门锁要齐全，以动力柜、配电箱设施周围环境发现有不良现象应进行清理或提出意见。
检修完毕，将结果做详细记录，并填写记录卡。
配合其他专业的电气设备检修。
按照其他专业检修进度，适时进行泵类维护保养工作。
维护保养标准依据电器设备铭牌和设备性能参数，逐项进行检查及仪器测量，有问题立即维修或提出报告。
检测完毕后，将结果记录存档。
7.24避雷系统
7.25玻璃幕墙
根据玻璃幕墙墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙数次，一般每季度(或四个月)清洗一次。
玻璃幕墙在正常使用时，每隔5年聘请专业公司进行一次全面检查，主要内容：玻璃、铝板、密封条、密封胶、紧固件及结构硅酮密封胶等。
若遇强台风、地震及火灾等自然灾害后，应对玻璃幕墙的最不利位置进行抽查，视损坏程度请专业专业公司进行维修加固。
7.26综合维保规范
7.26.1危险品管理制度
化学类（硫酸）
管理部应设危险品专用仓库（箱柜）。
仓库（柜）由专人保管，并采用双人双锁保险和办理领用登记手续。
购买危险品应在保安部备案并由专人采购、验收入库。
油类：（易燃物品）
限量购买、存放，诸如汽油、柴油等易燃物品。
对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯。
存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志”和“闲人莫入”标志。
管理处分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查。
要求
危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放。
危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或擅自转送他人。
危险品和易燃物品管理受保安部监督、检查、指导。
严禁易燃易爆物品进入广场。
综合组中修项目、综合组大修项目
综合组中修项目
1#、2#走梯局部粉刷
1#、2#货梯间防火门修复、局部粉刷
各层公共卫生间隔断调整
公共区域天花、墙面局部修补、粉刷
地下车库、天花、墙面局部修补、粉刷
综合组大修项目
地面防水修补
墙、地面石材修补
外墙玻璃修补
卫生间墙面、地面瓷砖修补
1#、2#走梯粉刷
1#、2#货梯间防火门修复、粉刷
各层公共卫生间隔断调整
公共区域天花、墙面粉刷
地下车库、天花、墙面粉刷
综合维修专业工作制度
巡查内容：广场所有装饰、装修工程（主要包括：玻璃幕墙、墙面、天花、地面、木饰面、石材、门及五金、楼梯扶手、楼梯踏步、室外道路、路牙）。
巡查部位：步行楼梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、地下室、餐厅、厨房及配套设备设施等。
巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报领班派工。如发现其他专业问题时及时上报系统工程师协调其他专业解决。
每周做巡查记录及完成情况汇总上报系统工程师。
每两周必须对整个广场做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报总工程师。
综合维修操作间管理制度
木工操作间
木工房内要有灭火器材。
木工房内接设临时电源线时，当时用完当时收。
电动工具等设备保持干燥、清洁。
电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等。
碎料刨花、锯沫等易燃物品要随时清扫，禁止在室内堆放。
不得过量存放木料或其它易燃易爆物品。
木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。
木工房内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐。
非本专业人员严禁使用木工电动设备。
1.10使用电锯必须两人以上。
油工操作间
油工料房内要有灭火器材。
油工房内严禁接设监时电源线。
料房内严禁吸烟或动用明火。
非本专业人员严禁入内。
必须注意内部清洁，物品摆放整齐。
不准将废油、废稀料倒入地沟内。
油工料房要有排风措施。
7.27移动电具
7.28相关表格
《外判商维护保养记录》
工程部事故处理办法及相应预防措施
非上班时间可能发生事件处理预案
可能发生的问题 处置的基本原则、方法 备注 1.停电 预先有通知停电 预先有通知停电前半小时，对有加班的公司单位通知，督促其在停电前离开广场；
保安班各岗要坚守岗位，加强值班，领班迅速到大堂，随时准备处理突然发生的各种问题。 保安部有人值班时，在处理的同时，要报告保安部值班员。 没有通知停电或故障停电
任何一名保安发现停电都要立即报告领班，并依领班指示以电话方式通知工程班人员，迅速查明原因，设法恢复供电；
有商户投诉，保安领班迅速人到现场，与商户说明情况，并陪同商户至恢复供电；
巡楼人员逐层检查，是否还有商户加班停电现象），并做好解释工作。 2.水浸 公共区域水浸 发现水浸立即报告领班，并查找水浸来源，若能将水源关闭，则立即关闭；
保安领班立即通知工程值班人员，并带人至水浸现场，协助工程人员处理；
若水浸严重，可能会影响电梯，应立即通知工程人员或大堂保安，将电梯升至至水浸层之上，暂停使用；
当水浸停止后，应与工程人员，保洁员(有保洁员时)一起清理现场。 若水浸严重，现场人员不能处理，立即通知总经理及工程部、保安部经理。记录及评估水浸损失，事后第一时间向管理部提供突发事件报告 商户区域水浸 发现水浸，立即报告领班，并迅速查找水浸来源，若能将水源关闭，则立即关闭；
保安领班立即通知工程人员，并迅速到水浸现场与工程人员一查明情况，确定处理方案；
立即向管业部负责人报告，决定是否通知商户和进入商户租赁区域；
必要时，按应急程序启用商户备用钥匙，将商户门打开，在进入或留在商户租赁区域时，最少要有两人同时一起；
当现场处理完毕后(若商户没无人)，应将门锁好。 商户室内水浸现场要拍照。记录及评估水浸损失，事后第一时间向管理部提供突发事件报告 3.商户未锁门 发现后立即告领班；
领班带链锁至现场，在证实室内确实无人的情况下，将门锁好，并留言；
次日客上班后，保安与其共同将门打开，在证实室供）无异常时，请商户签字备查。 4.商户借紧急钥匙开门 通常情况下，给予解释，不予解决；
特殊情况，需要帮助打开时，必须查验《有效证》，报管业部负责人批准，而后按应急程序启用客户备抈钥匙，将客户门打开，待客户离开时与客人一起将门锁好；
做好记录，并要求客户签字。 5.电梯故障 当中控通过电梯运行显示，发现电梯故障并有客人被关在里面时，首先通知工程值班人员或大堂岗，即开门将客人放出，待工程人员进行修理；
报告领班，必要时通知电梯维修厂家来人抢修。 6.消防报警 按《关于消防报警的处置方案》处理。 7.安全报警 按《关于接到门磁安全报警电话后的处置房案》进行处理 8.警署夜查 保安领班代表管理处予接待，并陪同检查；
根据公安要求，通知有关人员到场。 9.打架滋事 少数人来广场闹事，保安员设法劝其离开，不使事态扩大；
劝阻无效应立即与派处所联系，在公安人员未到前，设法尽全力不使广场受到损失。 10.商户投诉 保安领班立即到投诉客户，了解投诉原因；
依据提出的问题，给予解答和解决；
解决情况写出报告。 11.说明 周一至周五）为正常办公时间；
除周六、日保安部经理值班外，其它非上班时间，广场发生各种问题，由保安领班处理；
保安领班在处理问题时，要视情况向有关导进行电话请示报告。
8.2地震
保安部. 工程部
8.3外部电力供应中断
天然气泄漏
污水倒灌/外泛
管道阻塞
暴雨(车库进水)
喷淋头爆裂
火灾报警（烟感报警/手动消防报警器报警）
电梯、自动扶梯故障
通讯中断
水管、阀门破裂/漏水、淹水
雷暴天气及台风
8.14配电室紧急停电处理规程
目的
采取有效安全步骤，迅速解决停电故障。
适用范围
变配电室设备操作
职责
值班员负责停电故障的排除和设备操作。
强电运行主管负责组织安排故障处理，故障原因调查和情况的报告。
跳闸故障处理工作程序
判断故障发生是10KV系统还是380V系统，检查报警显示。
立即报告工程值班台发生停电故障。
对10KV供电系统故障应检查继电保护回路和中央信号屏，查找开关动作原因。
将该开关退出运行，挂上故障标示牌。
采取其他供电方式，尽快恢复供电，缩短停电时间。
对380V二次侧系统故障显示处理时，如未发现异常，可直接试合闸一次（若能合上无异常情况，则加强对该开关的巡视）。
若试合闸仍合不上时，禁止二次合闸，挂上故障标志牌待查故障原因。
按照“倒闸操作票”顺序操作，退出该路供电，改为另一路供电方式投入运行，缩短停电时间。
运行中的10KV电源突然停电的处理程序
立即通知工程部值班台。
按倒闸操作票顺序转换供电方式的操作。
操作完毕，恢复供电后，通知工程值班台。
询问供电部门停电的原因，并通知供电监查科记录。
对断电原因及处理措施详细记录于《交接班记录本》。
处理故障的安全要求
值班员在发生停电故障时，要沉着、果断、遵守“安全操作规程”。
两人配合，一人操作，一人监护。带好必要防护用具、绝缘用具。
在保障安全的前提下，先恢复供电，再检查故障的原因。
夜间发生故障或故障原因短时间查不明时，应转交白班，请有关专业人员参加进行检修工作。
对停电发生时间、故障现象、影响区域或处理过程详细记录在《交接班记录本》上，做为检修参考。处理完毕后马上填写《事故报告》上交。
空调专业设备应急措施
空调管路
当管路出现跑水情况时，当班人员迅速赶至事故现场。
当班人员应带上工具及钥匙。
检查漏点，并关闭所控制管路阀门。
查明跑水原因，并进行排除处理工作。
在检查没有其它问题后，恢复设备运行。
制冷机组
制冷机组运行中故障停机，应立即检查故障原因。
将所对应使用的冷却泵停止，以免造成压力升高（冷凝压力）。
如遇特殊情况，立即启动另一台制冷机组保持供冷。
查明故障原因，根据情况进行排除，如处理不了，应立即通知特灵公司维保人员前来修理。
新风机及盘管风机
遇有风机故障停机应检查电气部分是否跳闸。
检查控制电源有无烧坏情况，及接触器热元件是否完好。
检查电机绝缘是否正常，各相间阻值情况。
遇有电机故障造成，应立即处理电气部分更换原件。
盘管风机遇有没冷热风，应首先检查供向水管路阀门。
盘管风机出风量不够，检查回风过滤网及盘管翅片是否堵尘。
盘管风机有噪音，检查电机轴承是否损坏，予以加油或更换。
遇有风机漏水，应立即检查漏点，作出判断进行处理。
空调水泵
冷冻泵冷却泵运行中出现电机过热，应立即停止使用，通知强电人员进行检查。
启动另一台水泵继续运行，采取相应措施。
遇有水泵压力表摆动不稳，应立即检查系统是否有空气。
巡视中发现水泵压力表，压力值下降应立即停止运转水泵，检查系统是否有泄漏情况，待查明事故原因后，方可启水泵。
水泵在运行中出现震动情况，需停泵检查水泵与电机是否轴同心并进行调整，及检查地角螺丝是否松动，加以紧固。
电梯故障困人救援法
凡遇电梯故障应第一时间通知专业电梯公司维修组，并由项目工程部电梯专业维修人员根据不同情况依下列步骤，先行释放被困乘客。
轿厢停于接近电梯门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：
确定轿厢所在位置（根据楼数灯指示或小心开启外门检查）。
关闭电源（在机房配电柜内）。
用专开外门钥匙开启外门（钥匙由电梯事业员工随身携带(总钥匙在工程部钥匙柜内）。
用人力开启轿厢门。
协助乘客离开轿厢。
重新将外门关闭。
外门关闭后，“暂停服务”标示必须放置在故障电梯外。
通知电梯公司派人员详细检查。
轿厢停于远离电梯门口位置时：
应先将轿厢移动至临近电梯门口，然后照上述1项之步骤救出乘客。移动轿厢方法如下：
利用电话或其它方式，通知轿厢内乘客，保持镇定，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出厢处，以免发生危险。同时，如轿厢处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭或完全开启。
进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。
拆除主马达轴端盖，安上旋柄座及旋柄。
二救援人员各把持住旋柄之一端，另一救援人员，手持抱闸扳手，轻轻松开抱闸，轿厢将会由于自重而移动。
为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作（一松一放），使轿厢逐步移动，直至接近电梯门口为止（根据楼层控制器上的楼数指示）。
操作时，尚应注意：如轿厢停于最上层电梯门口以上之位置或最下层电梯门口以下位置时，不可只打开抱闸，令轿厢自行移动，而应在打开抱闸的同时，把持紧旋柄，并用人力盘车，使轿厢向正确方向移动。
如遇到其它复杂情况，应通知电梯公司专业人员到达处理。
8.17突发事件处理程序
9.2复原规定及技术说明
9.2.1内部隔断
拆除所有现有的石膏板墙、分隔墙及木工设施（如有改动）。
清除广场墙体上的所有墙纸及表面涂料。修理或更换石膏板（根据需要），并恢复平整的平面（如有改动）。
9.2.2主入口及结构
按照交房时的平面图和标准，拆除墙、玻璃隔断及主入口大门（如有改动）。
填平所有内部楼梯开口（如有）。请注意，任何对于结构系统的修理，商户必须使用管理中心指定的结构顾问和承包商。
9.2.3吊顶及栅格（如有需要）
按照交房时的平面图和标准，恢复所有天花板和栅格。
按照交房时的平面图和标准，修补幕墙系统的损坏。
9.2.4地面
清除所有地面涂料和锚钩。修补（根据需要）并恢复平整、完好的架空地板。
拆除所有走廊架空地板下的布线，并清除无关物品（如有）。
9.2.5灯具及灯管（如有需要）
按照交房时的平面图和标准，移位及更换所有灯具。
切断并拆除吊顶内的所有自行安装的电线、管道、电缆等。
对于位于公共区域的、同时又在商户区域内的任何照明，切断并连接到广场供电的电路。
按照交房时的平面图和标准，移位及更换所有紧急或出口灯。
拆除所有加装的灯具，恢复原来安装的部位。
注意：对于业主方提供的日光感应器需拆除后交还管理中心。
9.2.6消防系统(管理中心指定承包商)
按照交房时的平面图和标准及消防规定，恢复喷淋头的位置。
拆除所有加装的消防设备，恢复至原来安装的部位。
9.2.7空调系统（如有需要）
按照交房时的平面图和标准，恢复空调风口的位置。
按照交房时的平面图和标准，恢复变风量末端的位置。
拆除所有加装的制热或制冷系统，修复原来安装的部位。
按照交房时的平面图和标准，恢复感温器的位置。
9.2.8电力及语音/数据系统（如有需要）
拆除所有电力及语音/数据设备，包括管道、电线、电缆等，无论在商户区域内，还是在公共走廊、电表房、竖井等。
9.2.9清运垃圾
装修垃圾必须按照本手册4.1.E进行清运。
装修垃圾不得堆放在任何公共区域。装修垃圾可以使用服务梯运送至指定地点。
9.2.10保护
在复原期间，商户及/或代理商应对地面和墙面进行足够的保护，从服务梯大堂到单元门口。如果由于复原工程公共区域发生任何损坏，商户应负责维修。
在复原期间，为了避免影响其他商户，复原单元的大门应保持随时关闭。所有商户区域与公共区域的玻璃隔断和门，应该用白色不透明的白纸或墙纸，从内侧整齐粘贴。根据政府有关规定，所有产生异味的工程，同时须获得管理中心的批准。
9.2.11复原开工
商户收到退租通知后应与管理中心安排一次复原开工交底会，管理中心将详细说明复原开工前商户须准备的文件、资料及相关费用。
复原开工前，商户应按照复原开工交底会的要求，办理复原开工手续。商户须获得管理中心批准的商户复原开工许可证方可进场施工。
9.3二次装修监管事项
装修单位必须以审批确认后的施工图纸为依据，严格按照图纸施工，不得随意更改。?
要求业户遵守《装修手册》，工程部每天至少1次，对正在装修的区域进行巡检一遍，对存在问题和需要备注的情况填写《二次装修监管巡检表》。?
管理处有权对违反《装修手册》的业户采取口头警告、发书面《整改通知》、责令停工和向行政主管部门进行投诉等措施
9.4动火证
商户于装修期间若需要使用气焊或电焊，必须事先到物业管理处办理《动火证》，并按消防管理制度执行，具体操作人员必须具备合格操作资质。
9.5行为约束
商户必须对其承包商所有施工人员的行为负责并加以约束，施工人员必须遵从物业管理处颁布之各项装修规则，物业管理处有权对违反规定之单元采取行动，如停止其装修工程或切断其装修水/电力供应。由此造成之损失，物业管理处概不负责。施工人员在装修时间段以外，不得在商铺范围内留宿、逗留。
维修接报流程
10.1接报修流程
10.1.1接报修的三种方式
前台电话接报修
电话转入工程部接报修
上门，维修时，商户的临时维修需求
10.1.2接报修时，电话接听的要求
问清报修商户单元号
问清报修商户、报修内容，尽可能详细
对上述报修内容，予以复述确认，避免误报、误听。
10.1.3接报修填写维修单的要求
写明接单人姓名
写明商户报修的时间和日期
写明商户报修内容和要求
10.1.4维修人员接单完成维修后填写维修单的要求
填写维修人员姓名
填写使用的物料及费用
填写维修结束的时间和日期
请商户在维修单上签字确认
10.1.5维修结束后须将维修单返还管理处备案。对未完成项目作记录后跟进。
10.2维修工作单之使用流程
10.2.1使用目的
规范操作流程
便于费用工作列支、物料盘点等管理
便于今后应对政府有关部门的检查工作，如优秀小区评比，维修费用的公布等。
10.2.2使用方式
管理处接待人员接报修后填写维修工作单(一式四联)的以下栏目：
“报修人”、“商户单元号”、“预约时间”、“报修时间”、
“报修事项”、“记录人”、“希望完成时间”和“费用支付”
填妥以上栏目后派发维修工作单(一式四联)予工程部，并于物业报修记录登记维修工作单编号等内容；
第一联存用于业主财务，第二联业主管理中心第联第联BRE物业管理。留存报修单第一联
如为商户每月结算维修费，单财务，第三联交于商户中心三联交于商户，第四联物业
有偿服务价目表
项目 序号 项目明细 材料品牌 单价（RMB） 备注 照明类 1 灯管 飞利浦T5 25元/支 包含人工费及税金 2 电子整流器 飞利浦 40元/个 或同等品质，包含人工费及税金 3 整套灯盘(带出风口) 飞利浦TBS528 1000元/套 或同等品质，包含人工费及税金 4 消防应急出入指示灯 帕拿斯特（单面） 60元/套 包含人工费及税金 5 消防应急出入指示灯 帕拿斯特（双面玻璃） 100元/套 包含人工费及税金 强电 6 二、三眼插座 TCL 30元/只 包含人工费及税金 电源线路 7 电源线路检修 150元/次（按2人2.5小时估算），材料根据实际发生计算 弱电维修项目 8 电话、宽带线路检修 100元/次，材料根据实际发生计算 9 内部弱电布线检查 100元/次，材料根据实际发生计算 机电项目 10 感烟报警探测器 消防维保商报价 11 隐蔽式喷淋头 消防维保商报价 12 消防广播 消防维保商报价 13 感温控制器 施耐德MNB-V1-MN-S3 1350元/只 包含人工费及税金 精装修维修 14 调换天花矿棉板 阿姆斯壮6001200 100元/片 包含人工费及税金 15 调换木门门锁(单元单门) yale/doormax 140元/把 包含人工费及税金 16 调换木门的铰链(同型号) yale/doormax 60元/只 同等品牌，包含人工费及税金 17 闭门器 yale/doormax 220元/套 同等品牌，包含人工费及税金 18 调换架空地板 华通500500 100元/片 不含支架费用，包含人工费及税金 其他项目 19 下水管道疏通 仅针对自行管理卫生间的整层商户，100元/次 备注：1.上述价目表中，简单零星维修工作，管理处将按￥30元/小时/维修工计算人工费用，维修不足1小时的按1小时计算；2.上述价目表中，如遇材料/人工费用之浮动，管理处有权做相应修改及完善；3.上述价目表中，如商户自备材料，管理处只收取相应人工费；4.未列入上述价目表中的维修材料，请事先致电管理处协商处理。如商户委托管理处代购，管理处将按市场价加10%向商户收取（不含维修人工费及税金等费用）；5.以上维修服务所更换的设备，质保期为3个月；6.本有偿服务价目表自2015年6月1日起执行。
11.项目概况
11.1建筑结构系统概述
项目名称 项目所在位置 开发商名称 工程相关单位 建筑设计单位 施工单位 监理单位 建筑概述 建筑占地面积（M2） 总建筑面积（M2） 其中 地上建筑面积 地下建筑面积 建筑高度及楼层数 建筑分类和耐火等级 设计使用年限 绿化面积（M2） 绿化率 地下车库数量 停车库出入口个数 标准层层高（米） 结构 装修材料 填充墙材料 商场大堂地面材料 外墙材料 内墙及天花 公共通道地面 分户门 卫生间
11.2建筑机电系统概述
空调系统 冷热源 24小时冷却水 供热方式 供冷方式 锅炉 冷冻水及
冷却水系统 冷却塔 空调热水系统 商户冷却水系统 大堂地暖系统 空调风系统 给水系统 日设计总用水量 市政进水 供水方式 地下蓄水池容积 中水供水系统 排水系统 污水排放 雨水排放 污水处理方式 消防灭火系统 消防水源及室外消火栓 室内消防栓系统
气体灭火系统 自动干粉灭火系统 建筑灭火器 弱电系统 弱电系统 入侵报警系统 闭路电视监控系统 出入口控制系统 停车库管理 消防报警系统 公共/应急广播 访客管理系统 速通门控制 梯控 信息发布系统 固话通信 无线对讲系统 卫星及有线电视系统 楼宇控制系统 能源计量系统 综合布线 网络系统 电信运营商接入 IBMS 电梯及自动扶梯 垂直交通 变配电系统
11.3设备清单
见《设施设备清单》
1|工程部职责范围
4
2|工程部岗位职责
6
80
|工程手册
工程手册
1
工程部职责范围
2
工程部组织架构及岗位职责
3
工程部各系统管理制度
工程部各系统交接班制度
4
5
工程部各系统设备运行管理规程
6
工程部巡检制度
7
工程部各系统设备维修保养规范
8
工程部事故处理办法及相应预防措施
利用应急广播系统通知广场所有人员撤离，并告知禁止使用电梯
打开广场首层所有通道，出口，迅速疏散人员，注意避免因人多拥挤造成损伤
视情况许可，接受物业管理中心总经理指令切断广场内电源及煤气总阀，供水系统
对于伤者及时送附近医院急救
设立警戒岗位，安置疏散后的人员于开阔地，并禁止任何人员返回大楼内，防止物品遭窃，遭劫
迅速致电国家相关（地震）部门，查询地震情况及余震情况，确认安全后方可允许人员返回大楼
统计广场各类人员，财物受伤，受损状况，全面核对各方损失，拍照存档
返回前，对广场的结构和系统做全面彻底的检查，确保完好
客服部.
承包商
工程部
提高安防等级，暂时禁止各类人员进入广场
通知35KV变电站及工程部，切换供电回路
承包商维修
打电话询问供电局停电原因
检查应急疏散出口照明及相关设备运行状况
通知监控室，并协助物业实行抢修工作，直到完成为止
当天工程部提交事故报告
由工程人员恢复电力
通知商户事态发展情况
是
否
15秒启动应急柴油发电机，确保广场应急供电
结束
开始
保安/商户
承包商
物业管理中心
通知工程部现场确认
通知商户，打开门窗，关闭天然气供应，停止空调
否
是
泄露点是否影响商户
Doestheleakageaffectthetenant?
开始
结束
控制明火，禁止开关可能会发出火花的电气开关并疏散人员
关闭阀门
工程部提交事故报告
查出泄露点并及时进行抢修
通知商户保持镇静
恢复送气，通知商户
工程部跟进协助承包商维修
联系天然气公司
污水倒灌/外泛(保安部巡视、各部门发现)
工程部现场确认原因
紧急抢修水泵/启用应急水泵排水
如商户受影响，则联络商户
让清洁工人协助排水及清理地面
恢复原系统正常工作
向受影响的商户说明原因
工程部编制事故报告
结束
联络相关承包商
工程部跟进承包商
工程部跟进承包商
联络相关承包商
结束
工程部编制事故报告
客户服务部向受影响的商户说明原因
工程部恢复管道系统正常工作
通知保洁部至现场帮助清除积水
工程部疏通管道，排除故障
如商户受影响，联络相关商户
物业工程部派人现场确认原因
保安部及各部门发现阻塞，通知工程部
结束
车库进水状况是否能控制
保安部及各部门发现车库进水
监控中心及工程部及时将电梯调至安全楼层
工程部值班人员现场检查原因
保护电梯井不被水浸
立即组织人员（工程部、保安部、保洁部）用沙包引水至最近的排水沟
保护重要机房不被水浸
启用应急防汛水泵帮助集水井中水泵排水至临近集水井
编制事故报告
让清洁人员排水，清洁车库
协助抽水/排水
联络相关承包商
车库入口处增加挡水措施，减少进水量
是 否
工程部/保安现场确认
发现喷淋头爆裂
是否扑灭火
是否发生火灾?
否
是
立即通知消防监控室，并采取灭火机/消防栓灭火
关闭区域喷淋供水总阀
Closetheareawatervalve
更换维修受损的设备
结束
当天提交事故报告
开启消防广播，阻止公众进入，疏散广场内公众。开启报警铃，立即向上级报告（参照疏散程序）
协助消防灭火
恢复本系统供水
更换喷淋头
打开本系统末端放水阀
Openenddrainagevalve
全面检查现场设备，做好记录、拍照，保护现场
否
是
SupervisorcontactlocalFireBureau
主管关闭监控室内报警楼层的警铃
当值主管到消防监控室指挥楼面保安人员
消防报警铃报警
检查原因并进行维修
两名保安到报警现场检查
通过消防广播通知商户/公众发现异常情况
经授权由当班主管拨打“119”
用消防栓内手提灭火器/消防栓实施灭火，并在第一时间通知监控室，报告火势情况
是否发生火灾
结束
当天上交事故报告
通过广播向商户说明原因
开启报警铃，阻止公众进入广场
通过消防广播系统通知各层商户，组织公众有序疏散
立即报告上级管理层
协助消防员灭火
全面检查整个报警楼层
采取以下行动
第一时间通知监控室未发生火情
重复“否”程序
Gotonextstep
工程部能否处理
是否有人困在电梯内
电梯或扶梯
通知物业管理部
电梯和自动扶梯故障
保安部指引人流至其他自动扶梯或电梯
工程部至现场检查原因
扶梯
电梯
与承包商联系
否
否
是
是
结束
提交书面报告/向商户(客人)说明情况
物业管理部
工程部维修排除故障
实施救人计划（保安部、工程部）
监控中心尽量保持与电梯内人员的交流并第一时间联系承包商
物业跟进
维修排除故障
开始
工程部立即打电信查询电话询问情况
否
工程部负责抢修，解决问题，恢复系统
需要时联系承包商/施工商承包商
通讯恢复后通知商户
结束
工程部隔天提交事故报告
工程部提交一份报告给物业管理部
通讯恢复后通知商户
联系电信局解决故障
向商户通报情况
是
是否外部线路故障
结束
工程部现场确认地点，原因
监控中心接到漏水/淹水的报告
如有必要联系承包商
工程部负责解决，关闭区域阀门，控制事态扩大
工程部编制事故报告
恢复系统
使用大型吸水机、沙袋、潜水泵排水
让保洁部帮助排水
工程部跟进承包商
通知商户协调
接气象台报告或市防汛指挥部通知
物业工程部落实检查广场各项设施，设备
通知各商户有关台风及雷暴事项，要求做好防范
检查广场内外排水道，卫星天线，裙楼/塔楼天台杂物及其他设备，设施
告知工程部需协助疏通排水管道数量，并落实安排疏通
物业部通知保洁部地面地漏及清理天台杂物
将需整改之事项汇总，报告物业部，准备应急照明沙包
结束
组成防汛小组，24小时值班（应急小组成员）
Start
开始
FalseAlarm?
是否为假警报？
CMOstaffondutytoresolvesituation
ReporttoCM/HOD
向项目总经理汇报/部门经理
CMtosubmitwrittenreporttoMD/RGM/RCM/ChinaETSDEPT.within24hrs
总经理24小时内以书面形式向董事总经理（中国）/ETS中国区总监/区域总经理/区域商场总经理汇报情况并抄送应急支援组
InformallCMOstaffandlocalrelateddepartment(ifrequired)
必要时通知相关政府部门(如消防、公安)
ActivateEmergencySupportTeam(EST)atCM’sdiscretion
项目总经理判断是否启动应急支援组待命
CMOstafftoresolvethesituation
管理中心员工处理解决
ETStooversee&supportCMOstaff
ReporttoCM/HOD
向项目总经理汇报/部门经理
InstructCentreMarcomtosendcirculartoinformtenantsofkeylearnings,ifapplicable,topreventrepeatoccurrence
防止同类事件再次发生
是
否
否
是
OccurrenceatH
事件发生在H时
StaffarrivewithinH+40min
员工在事故发生H+40分钟内抵达
CMtoassess–issituationserious?
IncidentdetectedbySecurity
广场保安员发现紧急突发事件
Conditionsforserioussituation:
情况严重的情形
Wherethesituationinvolves:
包括以下
Morethan2tenantsormembersofthepublic
Anynumberofcasualtieswhorequiresmedicalassistance
事件中出现任何人员伤亡，需要就医的情况
ThePress
事件有媒体关注
遇到危机
处理现场，礼貌驱散围观人群
立刻汇报上级及企业传播部（不要等媒体到场才通知企业传播部）
a)事情发生、持续的准确事情发生的原因
造成的伤亡/损失目前的解决方式
注：如果在通知企业传播部时，有些细节并不知道，请在知道之后及时、实时地补充汇报
媒体到场
索要名片，或留下联系方式
“您好，请您留下联系方式，我会立即与公司企业传播部联系”
礼貌对待，引导其到休息等候
“我已经为您联系了公司企业传播部，请您跟我到会议室稍等”
询问
2.对任何人询问的错误信息都要迅速澄清。
4.请告知所有事件处理的相关方（保安、维修、救护等）遵守以上原则
紧急联系人
ForCriticalandmajorincidents,RGMtoinformJVpartner,MDandCEO.
如情况严重危急，区域总经理向合资伙伴，董事总经理和首席执行官（中国）汇报
RCSCMO
来福士广场管理中心
Tel: 862163403333
RCSFCC
来福士广场中控室
Tel: 862163403001
862163403333-8500
RCSCMODutyManager
来福士广场物业部值班经理
PROCEDUREFOREMERGENCYINCIDENT
来福士广场管理中心突发事件的处理程序RCCN
RCCNCMO
XXXXZ广场管理中心
Tel: 8621
RCCNFCC
广场监控中心
Tel: 8621
862163403333-8500
二次装修管理
10
维修接报流程
管理处接待接报/填单/登记
第四联
维修人员接单
第四联
公共部位
商户确认费用
商户自用部位
确认
维修结束填单
交还业主
与单不符
维修人员勘查现场
工程部派单
交还业主
维修结束填单
维修人员
第一、二三联
第一二三联
11
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