休闲地产研究

休闲商业地产：是指在传统意义上的商业地产单方面提供单纯物质、精神消费的基础上，同时为消费者提供一种休闲、旅游、时尚、浪漫感受，使消费者在对物质与精神产品追求的休闲活动中体验商业化服务的复合性平台，是传统商业地产在体验经济时代的发展方向，是集聚人气的最好选择。

一、休闲商业概述

休闲商业是休闲时代背景下，由消费者的消费需求及消费行为模式变化催生的一种基于传统商业的升级。

在这一形态下，休闲娱乐不再是购物的点缀，反而成为了消费的主要对象；购物也不再是人们的第一目标，消磨时光、商务接待、与家人朋友共处等各种休闲需求超越了购物，成为了消费动力。

1、休闲商业的特点

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2、休闲商业的核心

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3、休闲商业 vs 传统商业

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4、休闲商业业态>业态类型

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5、休闲商业业态>发展趋势

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• 混合化：衣、食、住、行、玩、学等多个方面，各种功能互相渗透，营造出一种立体生活模式。

• 文化化：商业建筑、景观营造、室内装饰、商品服务、商业品牌、商业活动与文化相互渗透，成为使用价值、经济价值与文化价值的统一体。

• 娱乐化：为满足消费者对社会性互动的渴望及消磨闲暇时间的需求，提供更多元化的娱乐方式，成功地让人们走出家庭，到购物商场中进行购物、娱乐等消费活动。

二、休闲商业地产解析

1、城市休闲商业业态

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• 特色商业街区是都市休闲的核心产品，商业地产与休闲旅游产业结合的泛旅游产业模式。

• 大型购物中心集合了各种零售业态以及休闲娱乐设施，创造出一个独具吸引力的区域性消费中心。

• 游憩商业区将休闲娱乐、精品购物等各类项目加以整合，并与商务结合，形成现代都市新亮点。

2、旅游区休闲商业业态

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与旅游区的自然景观、

人文景观融为一体。

旅游区主要交通出入口

大型自然人文景观周边

3、打造模式

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城市休闲商业聚集区

4、休闲商业街>分类

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旅游目的型商业街，以旅游休闲街为代表，主要是以休闲产业本身为主体，兼休闲、旅游、购物、度假、文化等多种功能于一身。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。

• 核心吸引力：不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地。

• 客群消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。

• 业态特征：可由某个商业类型聚集扩大而成，如城市中的酒吧街、数码街等；也可由其非商业形态的发展、创新和集成而成， 如北京798等。

• 商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲 先天就具有很强的主题性。

5、休闲商业街>开发模式

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6、休闲商业街>打造手法

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7、旅游小城镇>类型

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【休闲聚集型旅游小城镇集散型】

 一般具有较好的区位优势与生态环境，适宜进行“商业+休闲+旅游地产”的开发

• 城郊型：大多面临周末或小长假市场上的周边居民或企业，应从完善城市空间布局和功能分区的角度开发。

• 资源依托型：以优势资源为基础，以休闲度假为方向，走观光、休闲、度假、养生、会议等于一体的综合发展之路。

【景区型旅游小城镇】

• 自然景区型：加强自然资源和环境保护，控制城镇的承载力。

• 古城古镇型：促进旅游从观光型转向度假型、生态型及复合型，实现主题特色化、业态休闲化发展。

• 行业依托型：以泛旅游产业为基础，构建产业集群，形成旅游产业与特色产业的互动共赢发展。

8、旅游小城镇>基本模式

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打造“核心吸引中心”

创造核心吸引力的基石

构造“休闲聚集中心”

留住客人并扩大其消费的载体

创造“延伸发展中心”

创造利润与获取土地增值效益的根本

创造差异化竞争力的关键在于运用文化进行创新包装

9、旅游小城镇>发展架构

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【吸引核】

风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋

广场吸引核：激光水秀、篝火晚会、演艺

餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天

【聚集核】

酒吧与夜间聚集：留客的关键

创意工坊街区：百工坊、百艺坊

娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗

【地产延伸】

街区与商业房地产

就业与本地居民第一居所

大城市与周末居住第二居所

远客与度假居住第三所

养老居所

10、旅游小城镇>打造要点

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【休闲商业打造要点】

休闲商业发展的重要手段，即是借助现代科技，融入时代创意元素，凸显商业行为的休闲娱乐化。这一过程中，娱乐元素广泛地渗透到诸如购物、餐饮、养生、交通等消费活动中，成为产品与服务竞争的关键，而休闲娱乐也从一种无意的设置，转变为有计划的建设。

商业打造的5个要点：商业活动的体验互动、商业品牌的人文营销、特色商品的文化创意、商业建筑的创新设计、休闲景观的氛围营造

三、未来发展趋势——文创商业

文创商业是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技对文化资源进行创造和提升，以商业为载体进行开发和运用，产生出高附加值产品，具有创造财富和就业潜力的产业。如今的文创商业发展，已经进入了“文化+多元化商业+ 配套服务+办公+居住”的综合型发展阶段。

• 城市的新建开发区或大规模旅游景区开发中，多以本地特色文化资源或新建导入型资源，以文化、历史、购物等作为主题开发形式出现，代表案例有奥特莱斯、婚庆主题、郊区休闲农业等。

• 在尊重和保留城市老城区、工业区原有特色历史文化底蕴的基础上，导入文化休闲、创意工厂、休闲业态等元素，进行重新规划设计，焕发新活力甚至变为城市名片，代表案例北京新天地、台湾工坊等。

• 多在城市老城区改造或新城区建设中，政府规划引导中小创意型个人及公司进去，在影视、设计、艺术等多种文化艺术创意业态进入，进行艺术孵化，代表案例北京798、杭州动漫产业基地等。