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最近真该为山东省点赞了！不仅出台了专项债券项目库管理办法，融资平台公司市场化转型方案，这不又率先在全国出台能实操的老旧小区改造实施方案。文件亮点颇多，实操性强，具备推广借鉴意义！首先明确了老旧小区的定义，即国有土地上的符合条件住宅小区，集体用地农民房，商住等等别擦我的边，不带你们。三个层面：基础（能叫小区），改善（社区功能），提升（居住圈需求），满足不同的老旧小区居民诉求。强化居民参与，强化群众社区自治，避免大包大揽，具体见下文件原文(见紫色字体)：(一) 编制老旧小区改造计划。市、县（市、区）政府要对老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据库。坚持居民自愿、自下而上的原则，确定拟改造项目及时序，逐级生成县（市、区）、市、省老旧小区改造总体计划（2020—2025）和分年度计划。 (二) 因地制宜制定改造标准。制定《全省老旧小区改造提升技术导则》，分基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。由市、县（市、区）确定老旧小区改造标准。 (三) 引导小区群众积极参与。加强社区党建工作，提高基层治理水平，坚持共同缔造原则，广泛发动群众共谋共建共管共评，实现改造成果共享。社区党组织、居委会组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式，实行“一小区一策”。引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资改造，促进住户户内门窗、装修等消费。 老旧小区既然叫个项目，就得有实施模式，山东提出了四种模式。 第一与片区统筹平衡结合，第二跨片区组合平衡，第三自平衡，第四多元参与。前两种属于混合模式，本质上是依靠土地收益或其他收益弥补老旧小区投入，但要求又是不能违规举债，还要形成稳定的现金流，几乎很难操作，因为前两种模式自身的方式都缺乏融资可行性，再加上老旧小区几乎是没可能。第三种自平衡的难度更大，主要是城投融资主体融资，但收益全变成了业主所有或公共设施，物权不清晰，很难商业平衡。第四种可能性比较大，财政出钱，产权单位慷慨出钱，老百姓捐款，估计是小打小闹可以，本质上杯水车薪。 其次筹资模式提到地方债，鼓励发行一般债券，本质上本来就没收益。发专项债券要用于有收益的公益性资本支出，即专项债券只能投老旧小区中能赚钱产生专项收入的部分，其余的投资不了！ 最后，又在文件看到农发行和国开行的身影，违规举债又在招手了！依法合规、风险可控这八个字几乎意味着不能操作！因此老旧小区的投融资难题一直都摆在面前！综上，老旧小区虽然难度大，在量力而行的基础上，通过合规的模式还是可以研究探索，欢迎参加线下课程一起交流！附：关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知 复制网址访问： http://www./art/2020/3/10/art_107851_106018.html
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