|
大多数想要在曼谷买房的朋友，对这边的地域情况都是一头雾水。甚至很多已经买了房的宝宝，竟然也对自家房子所在区域的状况都稀里糊涂。 也难怪，毕竟大家没有长时间生活在这里，曼谷大大小小各种区域的划分多而杂，网上的攻略也不会十分全面和实事求是。 那么，我们最常听到的是隆区，素坤逸区、辉煌片区...它们到底在哪里？各自都是些什么情况？ 今天二小姐就详细讲解一下，曼谷主要的几个购房区域情况，戳视频↓ 曼谷总面积达1568平方公里，虽然远远小于北京、上海的行政面积，但它也是泰国最大，东南亚排名第2的城市。 曼谷被划分成了大大小小超级多个区，我们重点讲一下购房中最常见的以下12个区域就好： 老城区、巴吞旺区、中央伦批尼区，素坤逸区、素坤逸外区、素坤逸边缘区，是隆\沙吞区、拉玛9区、拉玛3区、湄南河区、苏邦区、吞武里区。 在介绍各个区域情况之前，先讲下曼谷城市的发展起源。 泰国的开国皇帝郑信（中泰混血儿，吞武里大帝），将泰国的首府建立在了今天的吞武里地区。后来拉玛一世掌权建立了曼谷王朝，并将首都从吞武里迁到了湄南河东岸。 在湄南河畔修建了大皇宫和卧佛寺，于是整个曼谷的发展，开始以大皇宫为起点，向东扩展，逐步形成了今天的老城区区域。 到了拉玛五世时期，泰国迈出了现代化发展的第一步。一系列政府机构，学校医院开始坐落在曼谷巴吞旺区域。所以直到今天，巴吞旺都是曼谷最繁华的区域。 到拉玛六世时期，在巴吞旺区的东面，修建了一个巨大的皇家花园「中央伦批尼花园」。围绕这个公园形成的中央伦批尼区，基本上是现在曼谷房价最贵的区域。 同一时期，巴吞旺区域和中央伦批尼区域以南，开始发展成为曼谷最早的CBD——是隆/沙吞区。拉玛3区和湄南河畔也同步发展起来。 1999年，曼谷的第一条BTS（轻轨）建成，城市发展也开始沿着轻轨素坤逸线向东进行。 以BTS的Asok站和MRT的Sukhumvit两条轨道交通的交汇处为中心，开始建设第二代CBD——素坤逸区。由于这里交通便利商圈林立，大量人口聚集，很快成为曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区。 近些年素坤逸外区也在逐步发展成熟，不管是本地人还是外籍人士，开始更多选择在素坤逸外区购买房产。 (曼谷未来轨道交通图） 曼谷是全球最拥堵的城市，市民十分依赖BTS等轨道交通。目前许多商业、住宅项目，都开始沿着BTS\MRT等轨道线开始大量开发建设。 曼谷市政府这两年开始重点打造的，第三代城市CBD——拉玛9区域。就以MRT Rama 9站为中心，规划了一系列MRT轨道线路。并把一些大型写字楼和重要机构建设在这里。 随着中泰高铁的建设，终点站Bang Sue Grand Central Station 即将成为东南亚最大的火车站。很多人也开始关注这个区域。 其实从曼谷的整个历史发展中可以总结出，曼谷的城市发展，基本上一路向东进行。 现金曼谷的常住人口为979万人（不包含流动人口）这两年还在不断持续上涨，每年上涨率1.84%。人口的持续上涨，也带来了巨大的购房需求。 曼谷的巴吞旺、中央伦批尼、是隆/沙吞和素坤逸等区域的土地已经十分紧缺。未来只有从其他几个区域进行开发，才能满足曼谷不断上涨的购房需求，其中，最重要的就是素坤逸线轨道交通沿线。 老城区是曼谷最古老的区域，基本上没有楼盘推出，非本地人也不建议购买。这里就讲一下其它11个常见区域的情况吧。 公寓均价：人民币4-8万元/㎡ 素坤逸区包括：素坤逸1-65巷（单数巷）以及素坤逸2-44巷（双数巷）范围内的区域。 从BTS素坤逸线来看，素坤逸区包括从“E2 Ploenchit站“至“E9 On Nut站“沿线的区域。 素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，整个区域占据了曼谷市区面积的31%。 由于靠近轻轨线，交通非常便利，同时生活配套也非常完善。所以除了泰国本地人，这里也是外国人最重要的居住区。 →BTS的E2 Ploen chit站十分靠近中央伦批尼区，所以这里的土地也非常稀有，靠近贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格很高。 →BTS E3 Nana站周围都是红灯区，也是穆斯林聚居区。泰国人不太喜欢这里，欧美租客相对较多。 →BTS E4 Asok站同时也是地铁MRT的换乘站，紧邻Terminal 21购物中心，人气非常旺。但是又处于两个红灯区之间，位置有点尴尬。 →从BTS E5 Prong Phong站到E7 Ekkamai之间的区域，都是曼谷最传统的日本人聚集区。特别是E6 Thong Lo站区域，更是曼谷一直以来的富人区。不管是生活配套，还是整体环境，都非常好。 →BTS E9 On Nut站曾经是曼谷市中心与城郊的边界，随着素坤逸线向东不断扩展，目前已经成为了素坤逸线的中间区域，这里有许多成熟的大型商超和生活配套。 公寓均价：人民币2-3万元/㎡ 素坤逸外区也是二小姐最为推荐的一个区域，整个区域有成为曼谷另外一个中心的趋势。现在相对其他区域单价较低，绝对属于价值洼地。我自己的房，就买在这个区域。 素坤逸外区，通常指BTS“ E10 Bang Chak站”到 “E15 Samrong站”之间的区域。 （曼谷本地人买房一直都有一个中心思想：就是沿着BTS的素坤逸线买房，特别是东南方向。临近BTS站点的公寓十分好租，所以租金回报非常稳定。） 其实从“E15 Samrong站”到曼谷最中心的Siam区域，也只要25分钟左右。 位于E13 Bang Na站旁，未来曼谷最大、也是东南亚最大的商场Bangkok Mall已经开始动工，同时曼谷国际会展中心也在站点周围。 2018年底，延长线“E16 Pu Chao站——E23 Kheha 站”也已经通车。轨道交通的每一个站点建设，都不止是1+1=2那么简单，绝对是有乘积效应的。
区域公寓均价：人民币3-4万元/㎡ 巴吞旺区包括Rama IV路到Ratchawithi路之间的区域。
大名鼎鼎的siam商圈就位于巴吞旺。到曼谷必逛街的宝宝们，最熟悉不过的Central World、Gaysorn、Siam Square、Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery、淘宝街MBK都在这里。 同时美国等国大使馆、朱拉隆功大学、国家体育场等许多大型机构也在这个区域当中。 这里也是曼谷的老牌居住区，很多建筑相对较老。但是由于巴吞旺区域的土地已经非常稀缺，所以导致发展缓慢。 目前巴吞旺区的新盘非常少，并且主要集中在BTS和机场快线终点站Phaya Thai这个地段。
公寓均价：人民币6-10万元/㎡ 中央伦披尼区域包括： Wireless路、Ploenchit路、 Rajadamri路、Chidlom路、Langsuan路、Sarasin路和Ruamrudee路，以及之间的巷子。
由于有伦披尼公园的存在，现在经常拿来对标纽约的中央公园区域。 中央伦披尼土地比较特殊，绝大部分土地所有权都属于皇室。偶尔有少量地块会进行开发，绝对称得上是寸土寸金，只能用珍稀来形容。 越靠近伦披尼公园，公寓的均价也就越贵。这个区域最贵的项目，售价已经到了12万人民币/㎡。
公寓均价：人民币4-6万/㎡ 是隆/沙吞区域比较大，是曼谷最老牌的CBD区域，很多甲级写字楼、泰国大型企业和银行机构都聚集于此。
曼谷的地标之一“像素大楼”也是在这个区域。商业配套丰富，生活也非常方便，这个片区游客众多，常住这里的白领也很多。 不过大部分建筑年代都比较久远，部分区域的街道也比较老旧。离BTS站点越远的地段，相对建设也越不发达
公寓均价：人民币4-6万/㎡ 湄南河景，绝对就是最稀缺的资源。
湄南河畔基本上都是高端公寓，均价比较高。特别是IOCNSIAM周边的公寓，竟然已经卖到了12万人民币/㎡。 美中不足的是这里的项目，大部分都距离轨道交通有一定距离，不过现在已经有轻轨金色线的交通规划。
公寓均价：人民币3-5万元/㎡ Rama9区域以MRT地铁站Rama 9站为中心，是曼谷政府规划打造成的第三代CBD区域。未来曼谷唯一的环形地铁经过于此。
中国大使馆、曼谷新兴的唐人街区——辉煌区域，也位于拉玛9区，所以很多中国人喜欢买这个区域的房子。 商业配套在逐步完善，区域内大型商场和写字楼非常多，许多企业总部（华为总部等）都在这里。
公寓均价：人民币2-3万元/㎡ 拉玛3区域是是隆/沙吞区域向南，位于市中心与湄南河之间的区域。属于比较老牌的住宅区，主要是曼谷当地人居住。
拉玛3区域距离轨道交通比较远，所以外国人都不太喜欢住在这里。但是有一条BRT（快速公交线）沿着rama 3路包围这个区域。
公寓均价：人民币2-3万元/㎡ 素坤逸边缘区主要是指Petchaburi路周围区域及Rama IV路周围，如图所示的上下两块区域。
同拉玛3一样，基本上都是本地人居住，新盘也相对较少开发。虽然Petchaburi路临近机场快线，但生活配套也不太完善。 同时这个区域不临近轨道交通，交通很不方便，所以曼谷人自己也不认为这是比较好的区域。
公寓均价：人民币2-3万元/㎡ 湄南河把曼谷分成东西两块，东岸是迁都后的曼谷王朝地界，而西岸则是上一个王朝——吞武里王朝的地盘。 吞武里在1972年和曼谷合并之前，一直是个独立的城市。虽然跟曼谷只有一河之隔，但是现代化的发展却落后很多。与东岸的区域相比，是一个截然不同的，更为“本土“的曼谷。 现在由于BTS是隆线的贯通，吞武里区域也开始沿着BTS站点为中心进行发展。同时MRT蓝色线的延伸段也已经覆盖到了吞武里区域。 不过目前商业配套较少，主要还是泰国当地人居住比较多。
公寓均价：人民币2-3万元/㎡ Bang Sue Grand Station目前是曼谷的交通枢纽，即将通车的中泰铁路曼谷总站。 政府斥重资680亿泰铢，将这里打造为东南亚最大的交通枢纽中心，总占地171,000㎡。完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在这里转运。 落成后，邦苏区域预计每天将吸引人流超过30万人次。现在相应的商业配套也在规划当中。
1、买房尽量沿着BTS素坤逸线选，跟着泰国人的定式思维选是绝对没有错的。 2、优选距离轨道交通站点500-1000米内的项目，这个范围步行最舒服。 3、一定要亲自到现场，看看项目周边商业配套和生活配套是否成熟，多走一走。 4、实地看项目，一次性多看几个，做好对比！ 5、敲黑板！注意价格：高于或低于区域平均水平太多，就要谨慎一点，多考虑一下了。 END |
|
|
