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【导言】 在推进城市和新农村建设过程中，大量农村宅基地、农房涉及征迁，从而引发大量确定宅基地转让行为效力及拆迁安置权利认定的民事纠纷。本案例鼓励诚实信用，对拆迁部门和人民法院处理类案具有积极的示范作用，特此推荐。 【裁判要旨】 出卖人向集体经济组织成员之外的人转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，认定出卖人对合同无效具有较大过错（本案确定承担90%的过错），并以现有房屋价值（含土地价值）与购买房屋时的差价确定买受人的损失。 【简要案情】 施某某等一家人合法取得涉案宅基地两间，1995年7月7日，施某某与非本村村民杨某某签订《房屋宅基转让合同书》，载明房屋一间作价15000元卖给杨某某，应向镇政府缴纳的土地配套费11000元由杨某某自行支付。杨某某支付上述款项后，在该宅基地上建造四层楼房并居住至今。 2015年12月，施某某诉至法院，要求确认买卖合同无效，杨某某返还宅基地使用权，并由杨某某赔偿占用宅基地期间的损失。杨某某提起反诉请求，要求施某某一家赔偿地上建筑物价值，返还购买宅基地价款及配套设施费用和利息、土地使用权价值差额。 【法院裁判】 浙江省台州市黄岩区人民法院审理后认为，施某某将宅基地使用权转让给本集体经济组织之外的杨某某，双方签订的转让合同因违反国家法律规定而无效，因该合同取得的财产应当予以返还；杨某某要求赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合理合法，应予支持。双方对合同无效均有过错，施某某过错较大，酌定承担90%责任，杨某某承担10%责任。 法院判决如下：一、确认施某某与杨某某签订的房屋转让合同无效；二、施某某一家返还杨某某宅基地转让款15000元和土地配套费11000元，同时赔偿杨某某地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失共计2750130元[计算方法：（经鉴定确认的地上建筑物价值和土地使用权价值3070700元-购房款15000元）×90%]；三、杨某某于判决生效后一个月内搬离涉案房屋，返还宅基地给施某某一家；四、驳回施某某及杨某某的其他诉讼请求。 【特别链接】 《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。 在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。 |
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