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雷达财经出品 文|长帆 编|深海 新冠肺炎对经济造成巨大冲击，稳增长、稳就业，成为摆在面前的现实课题。地产行业对上下游拉动作用巨大，是稳经济的重要抓手，但单纯刺激房地产已不合时宜。业内人士认为，都市圈将是未来一段时期，中国城镇化的空间主体形态，创新+产业高地是都市圈经济的新范式。 都市圈已成为国家战略。2019年2月21日，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，从八方面为都市圈培育发展提供了一整套解决方案，这也意味着我国城镇化发展进入下半场，步入都市圈时代。 2020年伊始，全国多省市对都市圈建设展开新一轮部署。即使是在疫情期间，都市圈发展也未止步。 今年3月17日，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》要求：“充分发挥北京城市副中心的辐射带动作用，推进通州区与北三县高质量发展，实现功能分工协同、交通互联互通……” 包括北三县在内京津冀都市圈一直是华夏幸福(600340,股吧)的深耕之地，分布着大厂、香河等产业新城。 华夏幸福是都市圈战略的积极践行者。自2002年在固安开始起步，之后相继在大都市周边开疆拓土， 2015年末，华夏幸福开始聚焦核心都市圈全面布局。随着国家都市圈战略的发布，华夏幸福的都市圈战略提速。 有券商研究认为，华夏幸福产业新城模式高度契合国家都市圈战略，受益于都市圈发展红利，公司具有巨大的发展空间。 都市圈上升为国家战略 长期以来，对于我国城镇化空间主体形态一直存在着争论。从过去几十年政府官方公布的文件来看，对于中国城镇化发展空间的认识是摸着石头过河的过程。城镇化指导方针从“积极发展小城镇”到“以中小城市为重点”再到“增强中心城市承载能力”的阶段性变化，反映出我国对于城镇化发展规律的认识深化。 华夏幸福产业研究院通过对纽约、伦敦、东京、巴黎全球四大都市圈发展经验梳理，认为，在人口、产业、创新方面的“强辐射”加“场效应”，人口持续向城市群和都市圈涌入，创新集中在城市群和都市圈体现，经济优先在城市群和都市圈增长。以东京都市圈为例，其以日本3.7%的国土面积，吸引了29.8%的人口，并创造了41.5%的GDP。
图注：国际四大都市圈面积、人口与GDP占全国的比例 根据华夏幸福产业研究院的测算，2018年全国30个都市圈以4.53%的国土面积承载了32.06%的人口，产生了全国51.61%的GDP。在过去20年里，城镇化新增人口65%流向了30个核心都市圈。 方正证券研究认为，世界主要国家城镇化进程中，人口和产业向大城市集聚是历史趋势。2016年联合国发布的《世界城市状况报告》指出，目排名前600位的主要城市中居住着五分之一的世界人口，对全球GDP的贡献高达60％。 世界发达国家都市圈发展历程证明，都市圈作为高级的空间组织形态，逐渐成为区域经济中心，成为推动全国经济增长的重要力量。 方正证券认为，都市圈战略有利于突破城市规模经济限制，以中心城市带动周围城市协调发展，打破行政壁垒，促进要素自由流动。 国家也已意识到都市圈的重要作用。2019年2月21日，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(下称《意见》)，从八方面为都市圈培育发展提供了一整套解决方案。 《意见》明确提出，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈；到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。 至此，都市圈战略上升为国家重大战略，也将是未来20年新型城镇化的主体形态，中国进入了都市圈发展的新时代。 雷达财经梳理发现，随着国家都市圈战略发布，各地积极布局都市圈。 今年1月10日，上海市政府网站公布了上海市贯彻《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》实施方案，提出“推进上海大都市圈协同发展”，加快编制上海大都市圈空间协同规划，围绕上海和苏州、无锡、常州、南通、宁波、嘉兴、舟山、湖州的“1+8”区域范围构建开放协调的空间格局，发挥空间规划的引领作用，加强在功能、交通、环境等方面的衔接，促进区域空间协同和一体化发展。 1月14日，山东省发布《山东省人民政府关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见》。该意见提出，山东计划实施区域协调发展战略，加快胶东经济圈青岛、烟台、威海、潍坊、日照等市一体化发展，构建合作机制完善、要素流动高效、发展活力强劲、辐射作用显著的区域发展共同体，建设国际知名的青岛都市圈。 今年以来，还有河北、河南、吉林、安徽等多个省份对都市圈进行战略部署。 创新产业催生都市圈发展新动能 华夏幸福产业研究院认为，由于城市规划的限制，中心城区空间趋于饱和、人口趋于稳定，人口的增量将会集中在都市圈的外圈层，这是世界上主要都市圈发展的经验，也是中国现在主要核心都市圈发展的一个现实。比如河北廊坊，在过去的十几年当中增加了100万人，在未来的十年当中，随着大兴国际机场的运行、北京副中心和雄安新区的建设发展，人口还会继续增加。 “从产业维度看，强化核心城市的创新高度与辐射区域先进制造基地之间的相互影响、相互作用，将是催生都市圈发展的新动能。”华夏幸福产业研究院院长顾强表示，华夏幸福持续以产业优先，助力都市圈协同发展，将产业新城打造成为新的城市群格局中的新增长极。 华夏幸福一直在探索如何依托布局在核心都市圈的产业新城，发展创新型产业，为合作区域导入先进产业集群。 核心城市“一小时都市圈”是华夏幸福的布局重点。 早在2002年，华夏幸福便与固安县政府采用政企合作的PPP(政府和社会资本合作)市场化运作模式，合作打造固安产业新城。 随后，华夏幸福为固安引入新型显示产业集群，京东方、鼎材科技、翌光科技、通嘉宏盛等产业链上下游企业在此集聚。 华夏幸福还在河北霸州、安徽舒城、来安、长丰等区域进行布局，目前新型显示产业集群已遍布全国各地，不断为各区域发展注入新动能。 此外，依托区位特点、产业基础、应用市场等要素，华夏幸福在江苏溧水、龙潭、安徽舒城等地，重点发展新能源汽车电池、电机和电控等核心零部件产业，形成了配套完善的新能源汽车及零部件产业集群。 2015年末，华夏幸福开始聚焦核心都市圈全面布局。 2019年，国家级都市圈战略正式实施后，华夏幸福产业新城发展提速。该年，华夏幸福为合肥、南京等区域的产业新城导入了多个百亿级大项目。 2020年1月，嘉兴市首条智能网联汽车开放测试道路宣布落户嘉善产业新城。 3月8日上午，与河南省郑州市仅一河之隔的武陟产业新城2020年首批项目集中(云)签约活动在“云端”拉开帷幕，15个项目以“现场+视频连线”的形式完成签约，签约投资额超55亿元。
图注：云签约现场 此次签约产业涵盖了智能制造装备、都市食品、汽车配件、医药研发等高端产业。而在配套方面，既有健康管理中心等城市配套，也有产业园供水厂、文旅研学创意基地、金融港等产业配套项目。 截至目前，华夏幸福已布局了京津冀、长三角、粤港澳三个高能都市圈，以及郑州、武汉、成都三个高潜都市圈和其他潜力都市圈，形成“3+3+X”布局，覆盖15个核心都市圈。 华夏幸福坚信得都市圈者得未来 打开华夏幸福官网，首先映入眼帘的是“华夏幸福——产业新城运营商”。 在房地产行业，华夏幸福一直颇为另类。别的地产商主要是造房子，华夏幸福则是运营产业新城。 华夏幸福通过产业服务，获得了良好的回报。财务数据显示，公司2019年上半年实现营收387.3亿元，同增10.74%；净利润84.8亿元，同增22.44%。公司去年上半年产业发展服务毛利润占比达到54%，业务结构不断优化，对公司整体业绩贡献度持续提升。 华夏幸福在2018年度《致股东信》中表示，未来，我国城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈，新技术、新产业也将主要孕育在都市圈。 都市圈人口红利大潮并未褪去，数量红利将继续释放，质量红利持续迸发。 与此同时，产业发展也将迎来大国蝶变，从全面开花的跟随型经济，向核心都市圈引领的创新型经济转变。 华夏幸福认为，都市圈将重新定义中国不动产市场： 都市圈市场和非都市圈市场， 其中都市圈市场内部重构加速，呈现高度的圈层分异，将持续释放“差异性增值红利”。其中，内圈层和中圈层以城市更新为主，由增量市场转为存量市场，新一代商业、文创消费等新机会纷至沓来，医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期；外圈层商品住宅市场有真实有效需求强力支撑，并将与都市圈内圈层高度联动。
图注：华夏幸福产业新城、产业小镇主要分布图 “我们坚信，得都市圈者得未来！”华夏幸福表示。 雷达财经注意到，2018年，华夏幸福引入了战略投资者中国平安(601318)。国泰君安研究认为，平安集团提供的经金融服务切实解决了华夏幸福在产业新城异地复制扩张的过程中因前期资金投入量较大、回报周期慢所带来的资金链的担忧，在平安集团的支持下，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化。 对于华夏幸福的未来，多家券商表示看好。 东吴证券认为，华夏幸福走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力，潜在业务深度合作值得期待。 中泰证券表示，华夏幸福产业新城主业积极推进，结算金额稳步增长，同时销售端非京地区占比进一步扩大。认为短期住宅销售下滑，不改公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功的长逻辑。 国泰君安研报指出，华夏幸福的产业新城模式同样高度契合国家战略，公司是都市圈发展的最佳受益标的。公司都市圈战略进入深耕期且收获在即，“3+3+X”核心都市圈格局以及产业新城领先的业务模式将让公司在未来的竞争中持续获取资源优势，而在公司充足资金的支持下，公司有望持续高速增长。 注：本文是雷达财经（ID：leidacj）原创。 本文首发于微信公众号：雷达财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 （责任编辑: 季丽亚） |
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