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许多买房人在其购买的精装修房交付验房时发现，装修质量不符合与开发商签订的合同的约定，买房人在与开发商交涉时，有些开发商承诺对装修进行修复或更换相应设备，但买房人并不想让开发商修复影响房屋的交付使用，而是要求开发商减少或返还装修部分价款，买房人的这种主张提起诉讼时会得到法院的支持吗？ 今日， 江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》的通知，审理指南对上述问题作了明确规定。审理指南第16条规定：“对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，应予支持；当事人有明确约定，买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的，不予支持，但出卖人同意的除外。”亦即，如果买房人与开发商签订的合同中对装修质量不符合要求明确约定了违约责任，则应按照约定执行，如果没有约定或约定不明，则买房人可以要求开发商承担减少或返还房屋装修部分价款的违约责任！ 那么，减少或返还的装修价款如何确定呢？审理指南第16条第三款也明确规定了“减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。具体方法为，以房屋交付条件成就买受人应当受领为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。” |
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