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案情简介 2013年11月9日，王某与某公司签订《房屋认购确认书》，约定：一、王某认购1604号房屋，参考建筑面积41.38平方米，8000元每平方米，参考总金额为331040元，最终面积以双方签订的《商品房购销合同》为准。二、在签订确认书时，王某所缴纳的选房定金人民币10万元每套，该选房定金在王某签订正式《商品房购销合同》时冲抵总房款。三、本确认书生效后，某公司另行通知王某正式的《商品房购销合同》签署时间，王某应在接到某公司通知时间之日起10日内，按照本确认书约定内容与某公司签订《商品房购销合同》，办理付款、银行按揭等相关手续。在正式《商品房购销合同》签署前，某公司对王某所确认的住宅予以保留，不对第三人出售；王某逾期签订《商品房购销合同》，视为王某自动放弃该套房屋，某公司有权将王某认购房屋另行出售，同时本认购书终止。 之后王某交纳了10万元定金给某公司。因某公司一直没有开盘，故王某申请退回购房款未果，遂向法院起诉请求：1、由某公司双倍返还定金20万元。另查明本案涉案房屋于2015年12月30日出售给案外人并进行了商品房买卖合同登记备案。 法院判决 法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，本案中双方于2013年11月9日签订认购书，王某交付了10万元定金，某公司并未及时通知王某签订正式的《商品房购销合同》，而是将诉争房屋另行出售，其行为构成违约，某公司应双倍返还定金。同时依据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，双方约定的定金10万元超过主合同金额331040元的20%(66208元)，对于超出部分33792元不应双倍返还，只应返还本金。综上，某公司应返还王某166208元（66208元×2+33792元）。 律师提示 根据我国法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。另外，定金的数额是有上限的，当事人约定的金额如果超过法律规定，超过部分是不适用定金罚则的。 根据定金的基本属性，案涉定金是否应当返还的关键在于双方是否按照合同约定履行合同义务，是否存在迟延履行或者其他违约行为。本案中，某公司擅自把案涉房屋出卖给第三人，已构成违约，王某可根据定金罚则主张双倍返还，但是超过法律规定20%部分的定金不能适用定金罚则，即超过部分不能主张双倍返还。 法律规定 1.《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国担保法》 第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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