房地产开发资质借不起！万达就曾经吃过大亏…… |房地产合作开发专题⑦

昵称27831771 2020-03-23

展开全文

网络上盛传着一句话“现在借钱的是大爷！“。

此言不假，在平时生活中，借什么都确实存在着一定的风险，一不小心就会借出一个“大爷”来。

本篇就要给大家分享在合作开发过程中一方“出借资质”导致“赔了夫人又折兵”的案例。

【案情简介】

2009年10月19日，杨昆与万达公司签订《承包协议》，约定万达公司同意杨昆以该公司的名义承包开发建设齐齐哈尔市二〇三医院小区，并就有关事项达成了协议。

2011年6月30日，甲方杨昆、王景泽与乙方张明善、监督方万达公司签订《合作开发协议书》，协议约定：

——甲方杨昆、王景泽与乙方张明善经双方平等协商，达成如下合作开发协议。

——合作开发项目土地位于黑龙江省齐齐哈尔市建华区建设大街357号，东临建设大街，北临中华路。

——此地段为熟地，即已达到地方环保部门检测标准，符合居住环保健康要求。土地外“七通，土地内场地平整。

——总面积75430平方米（以最终规划为准），其中按规划建筑面积1万平方米的多层建筑与乙方合作（具体位置按规划图纸双方协商），乙方按每平米人民币2500元的价格（共计人民币大写：2500万元）向甲方交纳合作开发款。

——甲方责任义务。

1.负责办理土地、规划、拆迁，施工许可证、商品房预售许可证及竣工验收备案证，以及开工前的各项手续。

2.负责小区外网配套工程建设及小区环境工程建设，费用由甲方承担。

3.负责小区建设行政收费的缴纳。

4.提供建设工程所需的所有图纸。乙方需完全按甲方要求施工，涉及楼宇整体形象（如塑窗、防盗门、单元楼宇门、外墙涂料等，不明确之处听从甲方安排）的材料和设计由甲方提供方案，乙方出资，甲方统一购买，乙方出资施工。

5.统一建设售楼处，乙方派驻人员负责所合作住宅楼的销售工作。销售过程中必须遵守整个楼盘的售楼标准，该标准由甲乙双方协商，最后由甲方决定。

6.甲方保证乙方在2011年9月15日前进场开工，逾期甲方赔偿乙方已交纳的合作开发款的相应利息（月息4分）。

——乙方责任义务。

1.合作过程中必须接受甲方的统一指挥和管理。

2.负责合作开发楼号的主体工程施工、辅助设施施工、及竣工验收和房屋销售。合作过程中发生的一切质量问题及安全问题和经济纠纷全部由乙方自行负责。

3.负责施工、销售费用的缴纳及一切税金的缴纳。

4.此协议签订，2011年7月1日，乙方必须将合作开发款（人民币：1000万元）打入甲方指定账户（含之前交纳的款项）。余款（1500万元）于2011年9月1日前付清。逾期已交款项不予退还。

——违约责任。

1.合作开发过程中，甲乙双方需以建设规划大局为重，甲乙双方协商，互利互惠，乙方需服从甲方的安排。

2.工程竣工后，如甲方原因造成乙方不能如期验收入户按揭贷款等事宜，甲方承担由此造成的一切损失。

3.乙方销售贷款打入甲方指定账户后，扣除所有销售税费后，甲方给乙方提付该名目的款项，产生财务费用由乙方承担。如因甲方原因不能提取，甲方要按提取数额的双倍赔偿损失费。

4.乙方合作开发款全部交给甲方后，甲方不能以任何理由解除或终止该合同，如甲方提出解除该合同，该1万平方米建筑面积的地块的使用权归乙方所有。乙方提出解除合同，乙方交纳的开发款项归甲方所有。

5.其他未尽事宜甲乙双方协商解决。

6.监督方只负责此项工程对甲方的监督和管理，并有权制止一切不合法的事宜，但不承担任何经济责任和法律责任。此协议一式叁份，各方各执壹份。具有同等法律效力。

协议书签订后，张明善于2011年7月1日将1000万元现金汇入万达公司财务科长高丽君的个人账户，并注明此款为中华人民解放军第二〇三医院（以下简称二〇三医院）合作开发项目款，杨昆与高丽君分别在收据上签字，万达公司在该收据上盖有其单位公章，张明善汇款后，此款高丽君又汇给二0三医院用途注明是土地款万达开发。

2011年7月12日，二0三医院军用土地使用权转让竞价小组向万达公司发出了履约通知书，要求其按约定如期缴付土地转让保证金，因万达公司未按约定缴付土地转让保证金，二0三医院又向万达公司发出了解除协议通知书，通知该公司与二0三医院于6月16日签订的《军用土地使用权竞价转让协议书》自动终止。

所付土地转让保证金3000万元作为赔偿金归沈阳军区所有，因二0三医院与万达公司之间的《军用土地使用权竞价转让协议书》于2011年6月16日自动终止，故导致张明善应于2011年9月1日给付合作款1500万无法继续履行。张明善与杨昆、王景泽及万达公司的合作开发协议书亦不能实际履行。

一审法院依职权追加杨昆和王景泽为共同被告。

2014年11月7日，张明善与宝坤公司签订债权转让协议书，将其与万达公司的债权转让给宝坤公司。

2014年11月17日，张明善、齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司与宝坤公司签订的《债权转让协议书》约定“甲方张明善、齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司与乙方宝坤公司。经甲、乙双方协商，甲方将齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司、杨昆拖欠其1000万元债务转移给乙方，用于抵偿甲方于2013年9月28日向乙方所借的人民1000万元整”。另，张明善系齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司法定代表人。

2015年2月6日，张明善向一审法院起诉，请求判决解除《合作开发协议书》并返还项目投资款1000万元及按照约定应给付的利息1720万元。

【一审法院观点】

本案的争议焦点为《合作开发协议书》是否具备效力？万达公司承担何种责任？

关于《合作开发协议书》效力的问题，一审法院认为根据《承包协议》及《合作开发协议书》两份合同内容所示，涉案工程系杨昆借用万达公司资质与张明善合作进行房地产开发。

因万达公司系出借开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条关于房地产开发经营资质之规定，《承包协议》及《合作开发协议书》应为无效合同。

关于万达公司的责任承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

万达公司将其开发资质借用给杨昆的违法行为，系产生本案纠纷的主要原因之一，万达公司及杨昆应对其违法行为给张明善造成的损失，承担民事责任，其承担民事责任后，可另行主张权利。万达公司以合同约定、与杨昆、王景泽、张明善之间形成的是监督法律关系等为由主张免除其民事责任，不予支持。

【二审法院观点】

关于《合作开发协议书》效力的问题，杨昆借用万达公司的资质与张明善进行合作开发房地产，因杨昆与张明善均系自然人，并不具备房地产开发资质。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。故杨昆与张明善签订的《合作开发协议书》无效。

关于万达公司上诉主张其为《合作开发协议书》的监督方不应承担民事责任的问题。

虽然万达公司以监督方的名义在《合作开发协议书》上签字、加盖公章，但签订该协议前万达公司同意杨昆利用其开发资质承包二0三医院工程，张明善在签订《合作开发协议书》后向万达公司交纳合作开发款1000万元，万达公司亦向张明善出具了《收据》。

所以，万达公司并非《合作开发协议书》的监督方，而是其允许杨昆利用其开发资质，并与杨昆共同参与案涉工程的开发。

虽然张明善对《合作开发协议书》无效亦有过错，但万达公司对造成张明善投资款损失既存在违法借用开发资质的行为，亦与张明善投资款损失结果存在因果关系，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产、侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任；…”之规定，万达公司应对其违法行为承担相应的民事责任。

【案件索引】

张明善与齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司、杨昆、王景泽、齐齐哈尔市宝坤小额贷款有限公司合资、合作开发房地产纠纷一案二审民事判决书，（2016）黑民终116号，黑龙江省高级人民法院。

【文鳐地产律师评析】

第一，本案中《合作开发房地产合同》效力问题的借鉴价值。

在实际操作中，有很多出借资质的情况。有的是合作双方对此并未过多在意，有的则是怀抱侥幸心理企图蒙混过关。

事实上，房地产开发过程中涉及的资产数目庞大，社会影响较大，法律法规对其限制会较多，这就需要开发合作企业在风险管控方面做足工作。

出借资质行为，本身就跨越了行业中对于资质的评定原则，故而其违法责任是较高的。房地产开发企业对此风险，应当予以充分的考量。

在那么长的开发周期中，一旦发生争议，“借用资质”这个导致合同必然无效的情节，就会成为一个定时炸弹。

所以，我们始终认为，房地产合作开发中商业决策是否可行的核心要点，就是是否有法律的支撑！否则，没有风险防控、规则管控，企业本身就会受到损害，行业也会变得更乱。

第二，责任承担问题

从上述法院观点中，我们能够捕捉到一个关键的事实，即若出现合同被认定无效的情况，则需要存在过错的一方承担主要责任，若双方均无过错则平均责任。

在该类纠纷中，往往是因为出现了亏损，资金无法周转的情况，一方才会将该法律关系诉至法院，请求法院予以决断。