2019年2月，德信中国在香港联交所上市，为公司带来了资金的补足。纵观整个2019年，德信土地储备破千万，同比增速达到96%；68.7%的净负债率在行业内处于降低水平；净利润率达24%，盈利能力稳步提升。但这些数字的背后，德信还面临着销售金额、营业收入同比增速下降的问题，高额的融资成本说明公司在资本市场的认可度有限。
一、销售和收入创历史新高，产品和土地溢价保障盈利增长
德信作为浙系房企，销售份额大都来自浙江。2019年公司销售规模创新高，达到450.8亿元，同比增长13.8%；销售面积246.2万平米，同比增长5.2%；销售均价为18308.5元，同比增长8.2%。根据历年德信的销售情况来看，公司销售金额虽保持持续增长，但是却面临着同比增速持续放缓的风险，尤其是2020年受疫情影响，线下售楼处关闭，将大大增加公司全年的销售压力。从收入来看，公司业务收入包括物业销售、物业建筑及项目管理服务、商业物业租赁及酒店运营，但主要还是依赖物业销售的增长。2019年，德信实现营业收入95.1亿元，同比增长15.8%。其中，物业销售收入同比增长16.0%至94.3亿元，占公司总收入的99.2%。综合来说，2019年德信的销售金额和营业收入均创历年新高，但是面临的共同问题是同比增速在下降。销售额的结转滞后营业收入将近一至两年的时间，也就是说2020年公司收入增长面临增速继续下降的风险，再叠加2020年疫情带来的销售压力，预期未来收入增长或将承压。德信拥有较高的盈利能力，2019年公司毛利润率32.2%，相比2018年虽有所下降，但在行业内依然处于前列；净利润率为23.7%，相比2018年增长1.3个百分点。这一方面受益于公司坚持高标准建筑质量，打造“杭派精工”的品牌形象产生的溢价；另一方面则是公司坚持以浙江为立足点，深耕长三角区域，在这些城市拥有大量的高质量地块溢价。
公司深耕浙江最大的优势是对当地市场具有深刻的了解，这也有利于帮助公司采取针对性的战略增加土地储备。2019年，公司以6220.2元/平米的平均土地成本收购了位于杭州、温州、湖州、宁波、徐州、南京、苏州、武汉、上海、无锡、昆山、成都、广州及佛山的38幅优质新地块，提供了可销售总建筑面积474.5万平米的土地储备。与2019年公司的销售均价相比，房地比达到2.9，拥有充足的利润空间，保障公司盈利能力的提升。截至2019年底，公司拥有133个项目，土地储备达到1341.9万平米，同比增速达到96%，接近翻番。根据土地储备分布情况来看，公司在杭州的土地储备达到403.1万平米，占比30%；温州次之，土地储备203.5万平米，占比15.2%。除了长三角地区外，德信在区域外的土储占比并不高，例如成都、佛山等，但在公司自2017年开始加快对外布局的情况下，全国化布局正在稳步推进，逐步增加非长三角地区的土地储备。
三、短期流动性充足，但资金成本达8.4%，高于EH50平均
2019年，德信的净负债率为68.7%，相比2018年的67.6%增长了1.1个百分点，此系公司2019年下半年不断增加土地储备相关。同时公司短期偿债能力不断优化，2019年公司现金短债比增至1.4倍，货币资金能够完全覆盖短期有息负债，流动性尚可。
在融资方面，2019年公司银行授信额度达到164.5亿元，到年底未动用的授信额度为16亿元。而在债券融资方面，公司2019年8月和11月发行的优先票据融资成本均达到12.875%，面临着资金成本过高的问题。在房住不炒、融资环境收紧的行业背景下，房企一方面需要增加融资流入，另一方面则要注重现金回款。而公司银行抵押的账面金额达到212.4亿元，再加上2020年销售增长承压，公司亟需警惕现金流断裂风险。不过我们相信，随着德信全国化布局的持续推进，将会给公司在销售领域带来更多转圜的余地，并且稳健的财务结构将进一步有利于公司信用评级的提升，从而降低资金成本，缓解资金压力。
